美國通膨勢不可擋，今年9月，住房指數年增率達6.6%，創下40年來新高。但美國租金飆漲、租客逃離現象背後，幕後推手竟是「演算法」！跟它相比，房東可能還太有同情心？
因為房價飆升、改以租房替代，再加上疫情帶來的人口遷移，還有解封後重新返家的工作人群，眾多原因交織，都推高了租房成本。
除了上述原因之外，根據美國非營利媒體ProPublica的調查發現，房地產管理系統開發商RealPage旗下的軟體YieldStar，可能是驅動房租節節高升的幕後黑手。
稱霸租屋市場的演算法，九成訂價會被接受
被問到自家公司的產品YieldStar在昂揚的房租趨勢中，扮演何種角色，RealPage的執行長安德魯（Andrew Bowen）坦然地說，「我認為就是它讓房租提高的。」能夠抱持著這樣的自信，是RealPage旗下房租定價軟體 YieldStar 給的勇氣。
對於房東來說，跟租客維繫良好關係、準時收到租金、房客離開之後迅速找到人承接，這些都很重要；但如果把買房視為投資，那房租就是投資的報酬，在這樣的想法底下，能夠訂出好的價格，並從中賺取利潤，就是重中之重。
可是，什麼才是好的價格？價格若是訂得太低，則房東的利潤微薄，可能還要被房貸吃掉；價格若是訂得太高，租客可能被嚇跑，去附近尋找其他條件相似的物件。
因此，對房東來說，最好的價格，就是高到能夠有可以接受的利潤；同時又不會高到租不出去，比旁邊條件相同的房子便宜一些，或者打平，這樣才有競爭力。
而YieldStar，簡直就是房東與房屋仲介的夢幻救星，因為它總能夠精確地訂出好價格。
YieldStar有多好用？根據RealPage離職員工的說法，雖然租屋管理公司可以拒絕演算法建議的價格，但最終有超過90%的訂價會被接受。RealPage的客戶、美國最大房地產管理公司Greystar更表示，旗下利用YieldStar輔助定價的物件房租，價格高過市場4.8%。
ProPublica的分析發現，美國前十大房地產管理機構中，有五家採用YieldStar軟體，並運用於都會區—因為這裡的房租漲幅最快，例如丹佛、納什維爾、亞特蘭大、西雅圖等地。資料顯示，典型二房公寓的房租在五年間就成長了30%以上。
根據RealPage提交給美國證券交易委員會的文件中，顯示其客戶旗下共掌握了1970萬個房產單元，約占整個租屋市場的30%。去年4月，私募股權巨頭Thoma Bravo LP以約102億美元的價格，完成對RealPage的收購流程。
獲勝祕訣：不斷蒐集資料、收起同情心
主責開發YieldStar的前首席工程師傑佛瑞（Jeffrey Roper）說，想要制定出好的價格決策，需要大量資料。他利用RealPage旗下的其他服務完成任務，例如提供給租賃管理人的應用程式 。
在進入房地產行業以前，傑佛瑞任職於航空業，同樣是做訂價軟體的相關工作，因為航空公司不只有路線與資源分配等規劃求解的難題，如何在訂價上抱持競爭力，又不會開啟價格戰，始終是整個產業追求的重心。
在接受ProPublica的訪問時，除了對於資料的以外，傑佛瑞絲毫沒有掩飾YieldStar違反人性的成功祕訣。有許多房東將房屋租給親友，因此不願將價格訂得太高，對此傑佛瑞說，「（這些人）的同情心太多了。這也是為什麼我們不會在現場給出價格。」
當然，高價格自然會嚇走原先的住戶，他們無法負擔由YieldStar建議的新房價。
對此，房仲與房東也會擔憂，因為空屋等於沒有任何收益進帳，但RealPage的客戶們毫不緊張，就像一間採用YieldStar的企業主所說，「把房客嚇跑、但租金上升，淨效益是1000萬美元的收入。」雖然房客的周轉率提高，但整體還是利大於弊。
高租金嚇跑租客，卻賺更大？！
RealPage的成長模式很清晰。每當增加一個顧客，他們便能獲取該顧客所有房地產的租金資料，進而調校演算法，讓模型預測出的價格更為精準、利潤更大；而表現更好的YieldStar，就能帶來更多新客戶。
不過，RealPage不是沒有任何挑戰。根據美國科技網站Gizmodo報導，本週便有企業指控RealPage聯合房東共謀制訂價格，集中起來提升了當地的住房成本，他們在加州提起違反托拉斯法的集體訴訟。
YieldStar背後的演算法，替房東提升了利潤，RealPage也賺得盆滿缽滿，這本該是科技驅動創新的美好故事。只是，又有誰知道無法負擔不斷調升的房價，而被迫離開家屋的漂泊者心聲呢？
