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第二個「竹北」奇蹟?全台投資客都押寶這裡

文 / 彭杏珠    攝影 / 陳之俊
2022-02-24
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第二個「竹北」奇蹟?全台投資客都押寶這裡
圖/全台投資客都押寶在台南這裡!陳之俊攝
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以前誰會想到新竹縣竹北的房價可與新北市相比拚,現在竟然成真了,而且還不斷創新高。如今,也有一群投資客想要複製第二個「竹北」奇蹟,近兩年,建商與投資客紛紛湧入,加上南台灣首座三井Outlet將於明天(2月25日)開幕,這把火再度點燃這個區域,目前新建案每坪開價來到35萬元。令人驚訝的是,這個房地產的「後起之秀」,竟然是位於一個很邊陲的地帶……。

眾所皆知竹北的房地產奇蹟,卻想不到台灣還有可能出現第二個「竹北」?

而這個長期被忽視的地區,就是「歸仁」,原是台南縣的歸仁鄉,位於台南的最南端,為傳統農業鄉鎮,最聞名的是釋迦、花卉與總鋪師,除此之外,就是2006年11月3日通車的高鐵站了。如果不是被選為高鐵所在地,多數台南人平常不會去歸仁,甚至也不會想到歸仁買房子。

豈知,才短短二年時間,歸仁已不再是過去的歸仁了。

在地建商、上曜建設董事長張祐銘有點悔不當初。三年前,台南高鐵特區有一塊地要標售,每坪10萬元卻流標了,兩年前,每坪成交價來到14萬元。張祐銘感慨:

最近,歸仁每坪地價都在5、60萬左右,三年間,漲幅超過5倍,老台南人打死都不會相信!

由於歸仁相對偏遠,所以當這個地區的房價上漲,並被投資客視為第二個「竹北」(新竹高鐵站所在地)時,簡直跌破當地人的眼鏡。

遠見資料照圖/遠見資料照

好幾把火點燃高鐵特區房價,最新一把是三井Outlet

主因是南科、台積電的外溢效應,以及諸多公共建設的加持。根據台南市政府指出,歸仁是「南科沙崙雙引擎」的沙崙智慧綠能科學城所在地,政府從2016年投入至今,已完成中央研究院南部院區、工研院南部院區、綠能科技示範場域、台灣智駕測試實驗室、成大歸仁校區(航太實驗場)、陽明交通大學台南校區等建設。

隨著沙崙智慧綠能科學城的推展,台糖也在高鐵特定區打造國內首座台糖沙崙智慧綠能循環住宅園區,2021年啟用後,台積電就租下351戶,提供工程師入住。

台南市市長黃偉哲說,為紓解高鐵特區發展後,所帶來的人潮與車潮,市府已針對台86線匝道進行拓寬、開通聯外道路,並研擬各種疏導規劃。另外,沙崙K12雙語學校也預計於2025年招生;歸仁首座的特色遊戲場「公兒六公園」也已竣工,正積極打造高鐵特區完善的生活機能。

上曜建設董事長張祐銘說,台南高鐵特區房價會翻漲,是好幾把火同時點燃的結果,除各種建設、產業、學校、研究機構進駐外,還有最新的一把火,就是區內的三井Outlet。

「三井Outlet」扮演催化劑的角色。2月16日開始試營運就吸引諸多人潮,汽機車停車場全滿。到了第一個週末(19日)更是盛況空前,這一週以來,吸引近16萬的人潮,讓外界見識到台南人的消費力。

台南「三井Outlet」。取自台南市臉書圖/台南「三井Outlet」。取自台南市臉書

台南高鐵特區每坪已經站上30萬大關

永慶不動產台南南科陽光店店東張家驊說,這陣子台南天天下雨,消費者還願意撐著傘、大排長龍,顯見其吸引力。由於商品主打從日本直接空運來台,讓疫情期間無法赴日旅遊的民眾歡欣不已。而複合式的商場,吃喝玩樂一應俱全,吸引許多人於週休時全家遊玩。

最新的這一把火,又推升了高鐵特區的房價。以「達麗國家強棒」為例,這是目前最鄰近高鐵與三井Outlet的建案,雖然生活機尚未完善,基於許多重大建設將陸續完工,未來發展可期,所以張家驊這陣子就成交了幾筆生意,有間以758萬(三房+含車位)買進的房子,賣方不到一年就以960至980萬出售。「一年轉手賺200萬,讓仲介業者很吃驚」。而根據實價登錄顯示,「強棒」最高價已來到每坪24.87萬。

「三井Outlet」的利多還持續發酵中。張家驊的客人原先要賣一間Outlet附近的店面,開價1980萬、底價1600萬元,當獲知三井Outlet試營運的消息後,開價馬上調高至2280萬,足足多了300萬,最後是以1950萬元成交。

歸仁高鐵特區確實成為台南房地產的後起之秀。

從前年開始,建商、投資客大量進駐,頗有將歸仁複製成「第二個竹北」的態勢,2021年平均預售成交價已站穩2字頭,每坪已衝上29萬元。

一位不具名的建商說,歸仁高鐵特區的建案,幾乎有一半是投資客,發展模式很像當年的竹北高鐵特區。加上南台灣首座三井Outlet明天(25日)開幕,這把火又將歸仁的房價推升到最高點,新建案每坪開價已來到35萬元。

如果連過去買氣相對低迷的歸仁高鐵特區都能站上三字頭,現在,民眾還能進場買房嗎?對此,市場看法分歧。

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屋比房屋總經理葉國華指出,這一波台南房價飆漲,主因在購地成本愈來愈高,以及原物料上漲、人力成本攀升,導致推案成本居高不下。另外,民眾在低利率、通膨的大環境,以及南科發展的題材下,買房意願增加,讓房子的去化速度很快。甚至有建商擔心賣太快,搬出「限賣令」,加上投資客規避高稅制的「房市2.0」,惜售房子,供給量縮水,進而推升價格,一再衝破天花板。

葉國華特別提醒民眾,要注意台南房價短期補漲過猛,人口已出現外移,房市很有可能陷入「後勁不足」的狀況,想要投資、購屋的人還是要謹慎評估。

一位不具名的房仲業者也發出警訊,他認為,南科外溢效應確實佳惠到高鐵特區,但歸仁實在距離市區太遠了,而且在邊陲地帶,光交通就是一大問題,即便有三井Outlet加持,台南人仍習慣往市區跑,市區已可滿足休閒娛樂購物等需求,不需刻意跑到歸仁去消費。各種建設能否帶給當地實質的發展,還有待觀察。

這位在台南從事房仲10幾年的店東總結,高鐵特區的炒作成分多一點,歸仁先天條件並不理想,想要逆轉成大爆發,有點難。

不過,對吃過「竹北高鐵特區」紅利的建商與投資客來說,他們依舊看好台南高鐵特區的發展,「我認為歸仁會複製竹北的模式,各種建設如火如荼興建,市政府正在研擬高鐵至南科的直達公車,從台積電、南科引發的經濟動能來看,假以時日,歸仁應該有機會成為第二個竹北,」一位南下佈局的投資客說。

到底哪一派的說法才是對的?只能留待時間給答案了。

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