不動產證券化 當摩天大樓房東

文 / 周華欣    
2003-12-15
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不動產證券化 當摩天大樓房東
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陳太太平日在東區出租四房兩廳的三十坪公寓,每月收取約4萬元的租金。有一天路過台北101大樓時,看著雄偉氣派的大樓高聳入天,不禁羨慕地想:如果我也能夠當101的房東,那該有多好?

這樣的夢想,並非完全不可能,透過「不動產證券化」,小投資人都能輕鬆入主百億高級大樓。

不動產證券化不是新概念,1980年代起就在台灣現身,在「芝麻酒店」「財神酒店」以及內湖「歐洲共同仕場」等開發案中,開發商將產權分割成小單位向民眾兜售,打著「回租保證」「年租金收益率10%以上」的口號吸金數十億元。

只是,當時法令不夠成熟,最後出現經營不善或負責人捲款逃跑,投資人最後落得血本無歸。

在政府、業界努力下,2003年7月不動產證券化重出江湖,此回確定立法法源,不但保障投資人權益,也增強不動產業主放手一試的信心。遠雄集團、台灣工業銀行和土地銀行在12月初已簽訂由本土銀行設計的不動產證券化商品。遠雄國際中心是台北市信義計畫區第一棟證券化的大樓,未來可望有更多大樓跟進。

根據立法,國內不動產證券化的形式有兩種:一為資產信託,由業主挑選有穩定收入的不動產進行證券化,日後的租金、營業收入將轉發給證券持有人,來實現事前約定的利息,其產品類似債券。

二為投資信託,形式類似封閉型基金,是由信託業者事先向大眾募集資金,來買賣具固定收入的不動產,投資人不但共享收益,也能享受房地產上漲的好處。

「『不動產證券化』絕對是物業開發者所要走的路,」統立開發總經理葉致中信心滿滿地表示。

不動產證券化的最大好處是鬆綁資金壓力。簡單來說,開發案件動輒十億、百億,如果將案件證券化,開發商少了籌資壓力,可以專注在專案的開發或管理;或者,開發商可將手上租出的大樓賣給投資信託公司,提前回收租金收益,做更有效的運用。對於大財團,不動產證券化也可幫助其消化手上龐大的不動產,增加資金彈性。

如今遠雄、新光、嘉新等集團已紛紛規劃證券化旗下的購物中心、出租公寓、與廠辦大樓,台新、富邦也有成立不動產投資信託基金的考慮,業界估計,市場未來有2000億元的潛在規模。

市場需達一定規模

不動產證券化不能只靠少數集團共襄盛舉,未來市場需達到一定規模,才能夠確保流通無虞。

然而,當前市場資金浮濫,開發商不一定要靠不動產證券化融資,如果有好的資產,也未必願意進行證券化,與大眾分享報酬率,「他們的第一個問題都是,把不動產證券化,划算嗎?明明發個公司債,利率才1%多就可以借到錢,」王治平道出許多不動產業主的疑慮。

國情不同,處理不動產的態度也相異。澳洲1990年代不動產證券化之所以能快速起飛,是靠澳洲國營銀行把分行賣給不動產投資信託公司後再回租,像這樣靈活的手法在國外行之有年。可是,在「有土斯有財」的華人世界裡,企業主把旗下大樓拱手讓人,可能招致「拿祖產變現」的批評。

「人家說不定以為公司出了財務問題,證券化還沒出來,股價就先跌一跌,」王治平苦笑說。

此外,制度健全與否,也左右法人的投資意願。

外國成功的證券化案例,都有數個不可或缺的要素:公正的估價制度、專業的不動產營運管理、透明、公開的資金流程、完整的信託與承銷制度等,而它們也是機構法人評估是否投資不動產證券的重點。然而國內不動產作業不透明,證券化相關機制也未齊備,屆時會不會影響法人的投資意願,仍是未定之數。

收益率的水準,也會決定台灣證券化是否成功上路。以亞洲經驗來看,新加坡的產品收益率不到7%賣不掉,日本的產品在4%到5%之間,王治平估計,未來國內的定價可能是公債利率加碼4%。

地段佳、租金收入穩定、物業管理良好的土地建物,最具不動產證券化潛力。王治平指出,台北的商用大樓自1998年止跌回穩,如今平均收益率在6%左右,賣相最佳。

對於投資人,不動產證券化商品的報酬比公債高,風險比股票低,是不錯的「中間型」投資選擇。而且,以美國不動產投資信託基金為例,過去三年14.7%的報酬率優於標準普爾500指數的負16%、與那斯達克的負34%,與股、債市連動性不高的情況下,利用不動產證券商品於資產配置可幫助分散風險。

不過,富邦銀行信託部資深協理潘素芳提醒,有心介入的投資人需注意募集方式。

私募型態的證券化商品由券商負責承銷,因有投資人數及資格規定,一般散戶不易取得相關資訊。而不動產投資信託募集完成後在集中市場交易,未來民眾透過它來參與證券化市場,應是最便利的方法。

潘素芳又強調,投資不動產證券的目的是參與經營過程、長期穩健獲利,而非完全從「買賣」中賺取差價。

「不動產證券化基本上是穩定固定收益的商品,應該界定在長期投資,不是短進短出,」潘素芳說。

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