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我該轉貸嗎?房貸族該留意的三件事!

文 / 許雅綿    攝影 / 陳之俊、蘇義傑
2020-04-22
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我該轉貸嗎?房貸族該留意的三件事!
圖/僅為情境配圖。陳之俊攝
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新冠肺炎疫情衝擊全球經濟,央行宣布降息一碼,行政院祭出紓困方案,要求公股銀行加碼降息,金管會也力促民營銀行挺紓困。在房貸利率調降趨勢下,精打細算的房貸族,該不該趁勢轉貸?而轉貸前,又該評估哪些面向?

自4月起至9月底止,包括臺灣銀行、第一銀行、華南銀行、兆豐銀行等八大官公股行庫陸續宣布,房貸利率全面調降兩碼(0.5個百分點),不少民營銀行亦跟進,平均調幅落於0.25至0.27%,吸引不少房貸族的目光。

若以降息前各銀行平均房貸利率水準約1.7%試算,降息一碼(0.25個百分點)至1.45%,以房貸1000萬元試算,可月省1166元、年省1.4萬元。

然而,要提醒的是,房貸族別只看到降息光鮮亮麗那一面,更重要的是,留意成本、可貸款成數、額度等「現實面」。住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨就建議,決定轉貸與否前,可從以下三大面向評估。

面向一〉貸款利率,留意「分段式」

市面上房貸利率的結構,可分為一段式或分段式。其中一段式指的是指標利率,搭配一段式的加碼利率計息;分段式則是指標利率搭配兩段或三段加碼利率計息。若為兩段式的話,第一段通常為前兩年,第二段為第三年起。

徐佳馨說,房貸族在評估各家的房貸利率時,要留意除了第一段利率,還包括第二段之後的浮動利率。例如青年安心成家貸款的二段式利率方案,前兩年利率1.19%,優於市場水準,但第三年起則調高至1.49%計息。

也就是說,分段式利率多數僅提供前兩年的優惠利率,後續的繳款利率不一定比較優惠。

央行日前宣布降息一碼。圖為央行總裁楊金龍。蘇義傑攝圖/央行日前宣布降息一碼。圖為央行總裁楊金龍。蘇義傑攝

面向二〉可貸成數與鑑價金額,各銀行認定不同

市面上的房貸方案,最高貸款成數普遍落在八成至八成五,但實際上平均貸款成數落在七成左右。徐佳馨表示,核貸過程中,銀行會有房屋鑑價的流程,包括評估貸款房屋的區域和物件,來決定該房屋可貸款的成數。

不過,通常同一標的,銀行端對於價格認定均不相同。例如同樣是1000萬的房子,A銀行鑑價900萬,貸款成數給七成五,可貸金額為675萬(900*75%);B銀行鑑價800萬,貸款成數給八成,可貸金額則為640萬(800*80%)。

「各銀行評估的差異在於,有些銀行看好某些區域、物件狀況;再者,則是購屋人的還款能力,若第一間貸款還沒還完,第二間屋可借的金額也會比較少,」徐佳馨說,所以轉貸並不見得搶到便宜,建議房貸族可多評估幾家銀行的條件,省省荷包。 

面向三〉貸款「搬家」成本,小心省的利息都蒸發掉

轉貸不單單只是將貸款從A銀行搬到B銀行,還要負擔「搬家」的成本。Money101公關經理呂芝穎強調,轉貸前千萬要精打細算,否則,減輕了利息壓力,卻賠了費用成本,得不償失。

轉貸要付出多少成本?呂芝穎觀察,一般市場行情,代書費大約從2500元到6000元不等;塗銷費約2500元左右;若原貸款尚在綁約期間〈一般來說,會綁約二至三年〉,就要付出提前清償違約金,大約落在0.5至1%之間;地政登記費用成本約為貸款金額的0.12%(0.1%登記規費+0.02%最高限額抵押權利價值),也就是說每100萬貸款要付出1200元規費,800萬貸款則為9600元。

另外,申請新貸款依據各家銀行不同,會有帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用產生,手續費約落在5000元到6萬元不等。若以轉貸800萬元試算,上述支出總計將近2萬元。

徐佳馨也補充,房貸族還要注意新貸款銀行是否需要額外配合條件,如搭配買房貸壽險或新銀行的理財產品等,都會是一筆額外開銷。

所以,若原貸款銀行的利差夠大,足以超過其他的轉貸費用與成本,才值得轉貸。

倘若,新貸款的利率比原貸款優惠0.5%,以貸800萬元試算,一年能省下4萬元的利息,民眾再與上述費用成本試算,就能知道轉貸是否為對的選擇。

別急著轉貸,跟原貸款銀行談,可爭取較優條件

想要爭取到較優的貸款條件,呂芝穎建議,民眾可考量房屋物件有無增值、自己近一年還款是否正常等信用狀況,以及年收入以及負債比等財務狀況亦需要一同評估,才有機會爭取到較優的轉貸條件。

至於央行降息一碼後,公股銀行也配合政策額外再降息一碼,近期通訊軟體都在流傳「需要主動告知銀行,才可享有該優惠?」對此,大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,根據財政部指出,公股銀行都會主動降息,客戶無須再告知,而民營銀行多數也會定期調整(例如三個月),若不清楚利率調整狀況,民眾可主動與銀行聯繫。

整體而言,房貸族若有萌生想「轉貸」的想法,郎美囡說,在還款狀況與自身信用正常的狀況下,因為轉貸成本不低,建議可先跟原本的貸款銀行談,或許會有意外的收穫。

各銀行轉貸方案比一比。圖/各銀行轉貸方案比一比。

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降息買房中央銀行金管會
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