房地產的下一步怎麼走?

房地產的投機時代一去不復返!未來趨勢:耐得住寂寞,Hold住土地

文 / 胡偉良      2019-10-18
房地產的投機時代一去不復返!未來趨勢:耐得住寂寞,Hold住土地

僅為情境配圖。圖片來源:pexels



在過去幾十年裡,房地產業快速發展,雖然充斥著很多非理性、欠完善、不成熟的情況,但的確造就了一批經由房產投機或投資而成為億萬富翁的高淨值人士,他們的投資需求也形成了一個廣闊的市場。如今這些高淨值人士的投資理念正在發生變化,其理財觀念也從狹義要求「資產快速增值」的投資目標轉變為:「獲得可控風險下的可預期收益」,財富的可傳承、可繼承,並與人生目標相結合的財富管理模式。

投機需求急速膨脹的市場格局讓部分人先擁有了財富,但是像以前一樣靠買房就可以賺錢的日子已經一去不復返了,現在所擁有的財富,並不意味著未來可以一直、持續擁有,也不意味著多套房產擁有者已經成長為成熟的、合格的地產投資人了。從海外成熟市場的投資結果來看,95% 的純粹投機者都是以投機失敗甚至破產作收的。未來具有專業房產投資思維與眼光的投資者才能成就房產財富持續積累和增長的市場。

中長期持有才是王道

買入房產後就像巴菲特遵循投資股市的原理一樣——中長期持有,為什麼呢?

圖/股神巴菲特。取自Shutterstock

首先要搞清楚一個概念,即不管投資者在哪個國家購置房地產,購買的不是這個房子本身或土地的現在,而是選擇趨勢,把握市場、期許價值增長、獲利套現的將來。這需要投資者精細地篩選和判斷市場、耐心地等待時間和市場的驗證結果。可以說投資房地產不能像瞬息萬變的股市、外匯及期貨市場那樣短線交易,而是需要有計畫地購進與賣出。在海外成熟房產市場中,經過長時間的發展,市場成熟而穩定,因而有歷史的增長資料及市場規律可資遵循和參酌,所以從長期房產的價值增長來看:房地產增值更穩定,更適合中長線持有。

而以炒作的心態,像炒房,快速進場獲利即拋出,則一旦碰到市場下滑,來不及出場很可能就會賠本。另外頻繁轉賣轉出,不僅在賣出時增加了時間成本、交易成本,風險也較大,從長期房產的價值增長來看,這並不是明智的選擇,在合適的時機賣出套現才能保證利益。當然也不排除特殊情況,像,某一區域在利好政策支援下房屋價格超過預期,迅速上漲,這樣的機會很難得,投資者要在此區域市場平穩之前及時出場,以獲得豐厚的房產增值利潤。

耐得住寂寞,Hold住土地

有一句廣告語非常經典:不買貴的,只選對的。把這句話套用在投資房產中也非常適用。中國人總是被完美包裝的精美房屋圖冊、照片和風光所吸引,卻不知房子本身是隨時間的推移而貶值的,增值的是供需關係緊張、需求旺盛的稀缺土地。從投資角度來看,我們的市場更像是短期的投機市場,暴利和極大風險並存,政策的調控之中,存在很多不確定因素。所以,與其說華人投資「房產」,其實真正投資的應該是房子的附著物——稀缺的土地。

以下兩個案例也足以說明這個道理。

案例一:長期持有房產的典範就是號稱全球華人富豪的國泰蔡萬霖。

他把大量投資不動產作為財力快速累積的途徑,對土地投資有一份近乎狂熱的偏愛,其信守「有土斯有財」的理念就像一座金礦蘊藏著無價的思想精髓。蔡萬霖先生的房地產投資方法很簡單,在戰略層面,堅守「只租不售」;他認為,土地的稀少性,使它和其他投資工具的投資理念非常不一樣。土地如果賣出的話,賺也只能賺個幾成,但如果不賣掉,價值就能不斷積累,所以他認為土地投資的最高境界是出租而不是買賣。他通過持續大量的有效投資和經營不動產,奠定如今難以動搖的雄厚資產規模。正所謂:長期持有,定有厚報

案例

二:11年的土地持有帶來的8140%的資本增值。

《澳洲金融評論報》曾有一則報道,一塊位於墨爾本市外西部的43公頃土地的交易價格為2750萬澳元,令人震驚的是這塊土地在2008年的12月還只是價值333721澳元。在不到11年的時間裡,資本收益實現了8140%。

胡偉良觀點: 很多國人在房產價格不斷攀升的助推下短時間內就積累了財富,但對房產投資的心智模式、投資理念、投資策略卻始終缺欠磨練。隨著國內房產市場與世界資本市場的聯動性的不斷增強,將使國內房產市場的未來走勢更加撲朔迷離,難以預測。在這種背景下,民眾在購買房產時要能與時俱進地更新自己的房產投資理念,建立中長期投資策略與目標,同時借鑑海外房產市場中成功投資人對環變動的應對方法,如此才能夠確保房地產投資的長期獲利和成功。

(原文刊載於《台灣商務平台》;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

關鍵字: 生活房地產投資理財

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專欄介紹
胡偉良
胡偉良

台大畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人,企業體採一條龍作業方式(土地開發、房地產開發、營造工程)。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。堅信専業、微利和價值創造。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。樂見台灣的房地產走入合理的經營環境,協助民眾買得起、住得進好屋。

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胡偉良
台大畢業,具工、商、法的跨領域學術背景,為品嘉建設、尚禹營造創辦人,企業體採一條龍作業方式(土地開發、房地產開發、營造工程)。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。堅信専業、微利和價值創造。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。樂見台灣的房地產走入合理的經營環境,協助民眾買得起、住得進好屋。


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