今天看到一篇文章，講了一個觸動人心的故事。
39歲的小陳，人近中年，不久被公司解聘，在安穏的環境下待久了，一無所長，恰逢女兒出生、房租水電開支、老婆沒有工作，一家生活頓失依據，還好平時有做飯弄菜的愛好，租了一家小吃店，勉力支撐起了家計。
故事很俗套，卻直擊每一個大都市「上班族」的內心，最讓我印象深刻的一段描寫，是他與房子屢次擦肩而過的故事。
2001年時，他做房產仲介，感覺到房價會漲，但是家裡沒積蓄，手裡沒存款，不敢買。
2003年，台灣房價起飛，「約父母去看過房，幾乎要確定了，最後還是沒買」，因為要耗掉父母的養老金，還是不敢買。
2005年，房東一套30坪的房子賣1000萬，小陳依然嫌貴，不久，那套房漲到1100萬，半年後漲到了1千2百多萬。到了2014年，小陳已經斷了在雙北安家的念頭。
過去20年，相信絕大部分人都擁有過類似的經歷。
不管是誰，只要有膽量，敢加槓桿，敢借錢，敢負債，買房就會成為一件「躺著賺錢」的事，小陳沒有做到，於是他只能選擇在公司打工，被裁、做餐飲，在大都市裡苦苦支撐。
然而，2015年起房市出現房價下跌現象，到現在房價似乎已經跌無可跌，現在去買房，到底未來可能是「躺著賺錢」還是「賠本買賣」？
筆者認為，靠買房賺快錢的「躺著賺錢」模式已經過時。
從2003到2013年間，很多城市的房價翻了一倍以上，即使僅按照一倍計算，年化投報率也有8%，如果租金收益率按照3%估算的話，整體也能夠支撐2%的利率水平。而享受房價漲了幾倍的購房者，能夠承受的資金成本可以更高。
對購房者來說也是如此，不管是借錢、貸款，資本成本不管有多高，都能夠通過房價上漲的巨大差價回本，轉手就能賺錢，比做生意、上班強得多，這就叫「躺著賺錢」。
然而，這種賺錢方式必須要建立在房價持續上漲的基礎上，一旦房市進入「穩中有降」的格局中，房價不漲，對房產持有者來說與下跌無異，「虧錢」將是必然。
舉個例子，假如一個城市的房價未來5年維持不變，房貸利率維持在1.6%的水平，加上房屋裝修、折舊、管理費、水電費、初期還貸巨大的利息支出，房價只要不漲到3％以上的水平，那買房就是「賠本買賣」。
租售比創新低，房價收入比創新高，房市的估值「很貴」。
以台北市為例，2003年大安區房價大約40萬元／坪，30坪的房子出租，月租金不到3萬元，折合租金回報率大約3.0%。
到了現在，同樣的位置已經漲到了100萬元／坪，同樣還是30坪的房子，月租金漲到了6萬元，租金回報率大約是1.5%。
這說明什麼問題？即便在最發達、資源最稠密的台北市，房租漲幅也遠遠跟不上房價的漲幅。
資料顯示，我國當前房價收入比略大於8，但六都房價收入比都在10倍以上，而國際上主要經濟體一般都在10倍以內，也就是說，一對夫妻不吃不喝10年以上才能買得起房，如果加上吃穿花費，可能需要20年。
綜合租售比和房價收入比這兩個資料，不難發現，相比過去十年，房市目前的「估值」已經很貴，說白一點，房子固然好，但不值這麼多錢，好比買入了一件價格高估的商品，未來不賠錢已經值得慶幸，更不用奢望「躺著賺」這件事了。
胡偉良觀點：針對這個問題，筆者認為可以用經濟學理論來加以說明。例如一個本身價值1000元的商品，甲如果能夠以1500元的價格賣給乙，那甲就相當於賺了乙500塊錢；如果乙再以2000塊錢賣給丙，那麼乙相當於賺了丙500塊錢。如果這個時候商品的價格又回到了1000元，那麼丙相當於就損失了1000元，而甲和乙賺的錢的總和恰好也是1000元。所以，房價的漲跌純粹是賺資本利得的錢，就是個「零和遊戲」，前人賺的是後來人的錢，而一旦價格向基本面回落，最後一個持有資產的人就要承擔全部的損失，損失的金額就是前人們獲得的收益。過去這些年，房市「躺著賺」的執行機制就是如此，先發者賺後來者的錢，「擊鼓傳花」的遊戲總有終結，誰來接最後一棒，誰就會成為那個做「賠本買賣」的人。
（原文刊載於《台灣商務平台》；本文獲授權轉載；內容僅反映作者觀點，不代表本社立場。）
