alexa
置頂

【窺探房市】未來可能是「躺著賺」還是「賠本買賣」?

文 / 胡偉良    
2019-09-20
瀏覽數 64,600+
【窺探房市】未來可能是「躺著賺」還是「賠本買賣」?
僅為情境配圖。圖片來源:pixabay
分享 Line分享分享 複製連結

今天看到一篇文章,講了一個觸動人心的故事。

39歲的小陳,人近中年,不久被公司解聘,在安穏的環境下待久了,一無所長,恰逢女兒出生、房租水電開支、老婆沒有工作,一家生活頓失依據,還好平時有做飯弄菜的愛好,租了一家小吃店,勉力支撐起了家計。

故事很俗套,卻直擊每一個大都市「上班族」的內心,最讓我印象深刻的一段描寫,是他與房子屢次擦肩而過的故事。

2001年時,他做房產仲介,感覺到房價會漲,但是家裡沒積蓄,手裡沒存款,不敢買。

2003年,台灣房價起飛,「約父母去看過房,幾乎要確定了,最後還是沒買」,因為要耗掉父母的養老金,還是不敢買。

2005年,房東一套30坪的房子賣1000萬,小陳依然嫌貴,不久,那套房漲到1100萬,半年後漲到了1千2百多萬。到了2014年,小陳已經斷了在雙北安家的念頭。

過去20年,相信絕大部分人都擁有過類似的經歷。

不管是誰,只要有膽量,敢加槓桿,敢借錢,敢負債,買房就會成為一件「躺著賺錢」的事,小陳沒有做到,於是他只能選擇在公司打工,被裁、做餐飲,在大都市裡苦苦支撐。

然而,2015年起房市出現房價下跌現象,到現在房價似乎已經跌無可跌,現在去買房,到底未來可能是「躺著賺錢」還是「賠本買賣」?

筆者認為,靠買房賺快錢的「躺著賺錢」模式已經過時。

從2003到2013年間,很多城市的房價翻了一倍以上,即使僅按照一倍計算,年化投報率也有8%,如果租金收益率按照3%估算的話,整體也能夠支撐2%的利率水平。而享受房價漲了幾倍的購房者,能夠承受的資金成本可以更高。

對購房者來說也是如此,不管是借錢、貸款,資本成本不管有多高,都能夠通過房價上漲的巨大差價回本,轉手就能賺錢,比做生意、上班強得多,這就叫「躺著賺錢」。

然而,這種賺錢方式必須要建立在房價持續上漲的基礎上,一旦房市進入「穩中有降」的格局中,房價不漲,對房產持有者來說與下跌無異,「虧錢」將是必然。

舉個例子,假如一個城市的房價未來5年維持不變,房貸利率維持在1.6%的水平,加上房屋裝修、折舊、管理費、水電費、初期還貸巨大的利息支出,房價只要不漲到3%以上的水平,那買房就是「賠本買賣」。

租售比創新低,房價收入比創新高,房市的估值「很貴」。

以台北市為例,2003年大安區房價大約40萬元/坪,30坪的房子出租,月租金不到3萬元,折合租金回報率大約3.0%。

到了現在,同樣的位置已經漲到了100萬元/坪,同樣還是30坪的房子,月租金漲到了6萬元,租金回報率大約是1.5%。

這說明什麼問題?即便在最發達、資源最稠密的台北市,房租漲幅也遠遠跟不上房價的漲幅。

資料顯示,我國當前房價收入比略大於8,但六都房價收入比都在10倍以上,而國際上主要經濟體一般都在10倍以內,也就是說,一對夫妻不吃不喝10年以上才能買得起房,如果加上吃穿花費,可能需要20年。

綜合租售比和房價收入比這兩個資料,不難發現,相比過去十年,房市目前的「估值」已經很貴,說白一點,房子固然好,但不值這麼多錢,好比買入了一件價格高估的商品,未來不賠錢已經值得慶幸,更不用奢望「躺著賺」這件事了。

胡偉良觀點:針對這個問題,筆者認為可以用經濟學理論來加以說明。例如一個本身價值1000元的商品,甲如果能夠以1500元的價格賣給乙,那甲就相當於賺了乙500塊錢;如果乙再以2000塊錢賣給丙,那麼乙相當於賺了丙500塊錢。如果這個時候商品的價格又回到了1000元,那麼丙相當於就損失了1000元,而甲和乙賺的錢的總和恰好也是1000元。所以,房價的漲跌純粹是賺資本利得的錢,就是個「零和遊戲」,前人賺的是後來人的錢,而一旦價格向基本面回落,最後一個持有資產的人就要承擔全部的損失,損失的金額就是前人們獲得的收益。過去這些年,房市「躺著賺」的執行機制就是如此,先發者賺後來者的錢,「擊鼓傳花」的遊戲總有終結,誰來接最後一棒,誰就會成為那個做「賠本買賣」的人。

(原文刊載於《台灣商務平台》;本文獲授權轉載;內容僅反映作者觀點,不代表本社立場。)

分享 Line分享分享 複製連結
房地產投資理財經濟
echo
您可能會喜歡