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3關,算出你的購屋能力

買屋好?租屋好?
文 / 邱太煊    
2013-05-01
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3關,算出你的購屋能力
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在房價飆漲的年代,到底該選擇租屋來減輕自己的經濟負擔?還是咬牙買屋,一博未來升值獲利的美好?在內湖科學園區電視台上班的劉志明,今年31 歲了,他跟女友江春嬌愛情長跑6 年,預計將在年底邁入結婚殿堂,除了籌備婚禮外,要不要買房子這件事,一直讓他很困擾!

在傳統觀念上,夫妻結婚後要有一個屬於自己的家,「租房子,聽起來好像很丟臉。」志明說。除了面子問題外,志明也考慮到買屋的增值、儲蓄效果,尤其他最近才聽說一個同業,早期以每坪12 萬元,在忠孝東路4段、5 段附近買了40 坪的電梯華廈,當初不到500 萬元的投資,現在市值早已大漲,沒有4000 萬元還買不到,獲利幅度比一輩子的薪水總額還要高。

同業買屋獲利的經驗,讓他很動心。可是,他又擔心,現在買進每坪50 萬、100 萬的房子,未來漲到100 萬、200 萬的機率有多高?會不會自己就是最後一隻買房買在高檔的白老鼠?

除了擔心買貴,志明也憂慮,未來的生活將被買屋的經濟壓力困住。雖然他和春嬌目前已有一筆300 萬元的存款可以當作頭期款,兩人每月合計也有10 萬元的薪水收入可以運用,但一旦買屋,不僅排擠生活品質,只要有人工作出現問題,銜接出現斷層,就會為家庭經濟帶來風暴。

如果要掙脫買屋壓力,持續租屋,志明又擔心,會不會20 年後,自己依舊是窮忙族,多年辛苦,只幫房東養出一間又一間的房子。結婚前夕,面對房事,他到底該如何抉擇?

在傳統五子登科觀念下,金子、車子、房子、妻子、孩子,被視為人生旅程的必經之路,從而讓儲蓄、購屋、換屋的流程也被視為理所當然。淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰建議,租屋、買房的決定應先取決於個人生涯計畫,不要為了買屋而買屋。

將買房納入人生規畫的變項

從2002 年房價上漲以來,人均GDP(國民生產毛額)從1 萬3404 美元增加至2012 年的2萬364美元,增幅約51.9%,同時間,台北市平均房價從每坪36.7 萬元漲破80 萬元,漲幅118%,加上13 年來,上班族平均薪資難漲的環境下,讓想買屋的年輕人「望屋興嘆」。

為此,有人將買房視為變身「行動不便的蝸牛」的過程,有人為了買屋,需要身兼2-3 份工作,努力償還房貸;也有人必須減少生活中的享受。確實,買屋從來不是輕鬆事,但買房也有提早結束寄居生活,或是趁早為子女預約好的環境、學區的優勢。

「買屋與否,其實與自己的人生規畫相互影響。」莊孟翰說,有人因為必須背負房貸,工作上傾向保守,不敢冒險犯難,甚至沒錢創業、沒錢出國旅行;卻也有人因此更加努力工作創出一片天。

他建議,應該把買屋納入自己的人生規畫,成為變項。像是都會地區房價漲幅比所得成長還快,在經濟能力許可下,想要在都會地區搶占一席之地,還是要趁早買屋;至於在其他郊區、鄉鎮,因房價上漲不易,相對也就不必急於購屋置產,先租屋儲蓄,後置產,也是策略性的規畫方式之一。

買屋不僅是經濟能力的問題,更是生活價值觀的問題。對上班族來說,除非中了樂透或是高薪族,否則既要有生活享受,又要坐擁好地段房子,幾乎不可能,建議在考慮租屋、買屋前,應該先問問自己「你願意為買屋付出多少努力?」

3步驟計算買屋能力

「只要有需求,永遠都是進場時機點!」房產專家田大權說,很多人都有買屋困擾,尤其都擔心自己買在最高點,但其實,不管是新婚、首購或換屋,站在實用的立場,有需求就是買點,重點在於,你買屋的決心有多少?買屋的經濟能力有多少?買屋時的挑選能力有多少?

有了買屋決心,再來考量自己的財務能力。一般而言,買房必須自備2-3 成頭期款,其餘7-8成款項再分成20 年分期繳交房貸而成,等於買屋初始,用2-3 元,就要去買價值10 元的東西,屬於高槓桿的財務操作,如果買了超出自己能力範圍太多的房子,就會有財務崩盤的危機。

因此,決定買屋前,要先算算自己有沒有買屋能力。以志明和春嬌的情況計算,兩人存了300萬,購屋自備款最好只抓250 萬,剩下的50 萬得用來買家具及未來每月房貸支出。有了頭期款,就能推算可以買怎樣的房子:

Step1:算房價總額 一般來說,以家庭年收入乘上10 倍到12 倍,為可負擔的房價總額。例如:家庭年收入150 萬,大概可以買1500 萬-1800 萬總價的房子。但如果有父母幫助頭期款,房價可以再拉高。

以志明的情況來計算,除頭期款外,需貸款750 萬-1000 萬元,約可買1000-1250 萬元總價的房子。

Step2:算每坪單價 考慮自己要多大的房子,就能推算每坪單價與區域位置。如想買30 坪屋,志明可買每坪單價約33 萬-41 萬元間的區域;想要25 坪屋,則可選40 萬-50 萬元的區域。

Step3:算每月房貸額 若貸款額1000 萬元,以利率2% -3%、20 年攤還來看,每月約需5 萬元房貸。如果從貸款1000 萬、房貸5 萬元、買25-30 坪房子等3 大關鍵數字中,志明覺得自己可以負擔買房壓力,那麼就可以進一步看屋、挑屋。

在挑選買屋地點時,台灣房屋智庫執行長劉怡蓉建議,年輕夫妻買房不是一定要往熱門增值地段擠,反而離上班地點近不近,或離搭捷運、公車去上班地點方不方便的地區才是首要考量。

另外,夫妻倆評估誰薪水高、工作穩定,應該以他為主要對象來決定購屋地點,若兩人薪水差不多,就以兩人上班地點的中心點來找,方便兩人上班通勤。

如果以後要生小孩,最好買屋地點也不要離父母家太遠,像大台北保母費隨便都要2 萬以上,加上副食品、交通費,對新婚夫妻來說負擔不小,若退休的父母願意照顧小孩,別小看這點,一年大概可以省下30萬的開銷。

擁房固然辛苦,無屋未必一身輕,在捨與得之間,端看你願意付出多少努力,人生還是得自己抉擇。

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