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請精算你的財務調度能力

可以同時賣舊屋買新房嗎?
文 / 林雅惠    
2012-10-22
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請精算你的財務調度能力
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王世安與吳曉卿夫妻倆原本住在永安市場捷運站附近,走路約5 分鐘路程。最近,他們計畫生小孩,但一想到小孩將來的托育及學區問題,他們開始有換屋想法,決定要搬回娘家附近。他們看中景美靠世新大學旁的房子,離娘家只有一個巷子距離。這棟房子屋齡3年、權狀36 坪,屋況良好,無需再另外花錢裝潢。由於這間房子已經空屋一陣子,世安原本以為價格很好談,沒想到透過仲介詢問,才發現屋主態度堅決,「沒1500 萬元絕對不談。」1500 萬元,相當於每坪42 萬元,價格雖高,但這對夫妻更擔心現在不買,以後房價愈推愈高更買不下手。

因此他們仍舊決定執行換屋計畫,同時進行「賣中和的舊房」以及「買景美新房」的行動。然而這是一項大膽計畫。世安擔心要是有一邊「卡住了」,例如舊房已經賣掉,新房卻沒有買到,他也會擔心家具沒地方擺、甚至沒有地方住;或者新房已經到手,舊房卻沒有賣掉,他要同時負擔兩筆房貸,不知道自己扛不扛得了?

世安是日本公司的業務員,專門賣高級醫療器材,每月固定底薪6 萬元,每月再視績效核發月獎金1到4萬元不等。

曉卿則是國立大學的行政人員,雖不是公務人員,但享有同等的福利及放假制度,月薪固定領3 萬元。

兩人講好日常生活所有開支都由世安支付,所以世安賺的錢都當月花光光,包括房貸,這個月領得多就花得多,領不多就省吃儉用。

曉卿的薪水則統統存起來,只是個性保守的她,把錢都存在銀行定存,沒有做任何投資。到底他們該如何規畫才能讓換屋行動順利完成呢?

Q1:什麼時候是換屋的好時機?景美屋齡3 年房子,1500 萬是否合理?

A:景美世新大學的中古屋價格每坪約35 萬到40 萬元之間,世安跟曉卿看中的房子屋齡只有3 年,因此價格大約40 萬元左右,此屋主開價每坪42 萬,價格較一般市場行情高,而且沒有降價空間,主要就是在於未來在景美與新店之間,將會有一條環狀捷運,第一階段預計在2015 完工,到時候就可以跟新莊蘆洲線、板橋線、土城線、中和線及新店線銜接轉乘,有了這個「捷運藍圖」,使得景美跟木柵地區的房價一直降不下來,而且與都會中心的房價相比,景美算是漲幅落後的地區,屋主若開價42 萬元雖偏高,卻在可以接受的範圍。

台灣房屋智庫執行長邱太煊認為,房價雖高了一些,但可以接受的原因在於,考量未來孩子出生後,會有保母、學區等需求,從中和永安市場換到景美新房,基本上曉卿媽媽願意幫忙帶孫子,省了不少保母費,學區也從新北市換成台北市,都是加分效果。

上海商銀個金部經理馬婉瑜則強調,世安跟曉卿買房是為了自住而不是投資,只要地段還不差,反正短期沒打算賣,用時間來對抗通膨,總有房價漲回來的時候。而且買房就像挑對象,憑的是第一印象,第一印象好,地點跟屋況又符合自身要求,再加上景美地區房價短期內沒有降價的理由,所以現在進場買,雖不一定賺但肯定不會吃虧。

「世安是月光族,曉卿則是超級保守,若是沒有較好的理財計畫,與其把錢花掉,還不如定下心買個好房子。所以,房價合理與否除了參考周遭房屋成交行情外,也要考量買房是否符合自己需求,」馬婉瑜說。

Q2:央行對買第2 間房子政策性打壓,換屋族有哪些影響?

A:舊屋登記的名字是世安,因此要是世安想要用自己的名字再添第2 棟房,且必須跟銀行貸款的話,恐怕在資金面上會吃緊許多。因為依據央行規定,針對名下已經有房產,要購買第2 戶時,2 戶貸款總額不能超過6 成,利率則高於一般購屋貸款,「以世安的情況來看,第2 間房貸利率可能會被提高到2.5%,一般人只要2%。」馬婉瑜說。換句話說,新屋總價1500 萬元,若是用世安名義買房且貸款,自備款可能

要準備至少450 萬元,換成曉卿的名字,則自備款只要準備200 萬元,光是自備款就相差了250 萬元。況且,曉卿在國立大學擔任行政人員,有些銀行特別針對國立大學的教職員工推出優惠貸款,前6 個月利率最低可到1.64%,與平均利率2%相比,還是划算許多。建議換屋者,若一定要以同一個人的名字來買房跟貸款,就要先賣再買。

Q3:以世安的財務狀況,換屋該注意哪些資金問題?財務如何調度?

A:CFP 認證理財顧問姜漢中強調,換屋最重要的就是有沒有還款能力,一定要把最壞情況想清楚,看自己的財力能不能負擔得了。以世安跟曉卿的情況來看,最差的狀況就是新屋已經買了,舊屋卻還沒有賣掉,同時兩邊都要繳房貸,壓力將是平常的好幾倍大。

考量 :能承受雙邊貸款嗎?

世安目前舊房貸還有300 萬元,而舊屋沒有賣掉卻要買新房的情況下,等於要先準備新房的自備款,也就是1500 萬元的3 成左右,大約450 萬元,這部分必須向銀行增貸才有辦法;另外再加上新房向銀行貸款1050 萬元,總計世安得付的房貸就有1750 萬元。在舊屋尚未出售時,總貸款金額1750 萬,每月本息攤還約9.7 萬,占月收入12 萬的81%,專家認為貸款金額應該要占收入的1/3 以下,世安為了換屋,貸款

比重卻高達8 成以上,財務槓桿的風險很高。

「因為舊屋的地段還不錯,相信應該很快就會賣掉,因此即使先買後賣,在夫妻倆都能夠控制生活花費的情況下,應該可暫時度過負債高峰期。」馬婉瑜說,就算當月的收入都拿去繳貸款,至少曉卿在銀行還有存款,將近百萬元的金額,應可以作為生活緊急預備金。

以此推估,最差的情況就是世安每月得付高達9萬多元的房貸,以世安跟曉卿的收入狀況來說,要是世安當月沒有領到績效獎金,等於當月家庭收入總共也只有9萬元,換句話說,薪水透支了,多餘的日常生活開銷就得動用過去的存款。以目前他們約有百萬元存款,大約可以讓他們有6-9個月的時間賣屋。

考量 :自備款要準備多少?

馬婉瑜提醒,目前雖然很多銀行房貸成數約為8成,但購屋前最好準備3成自備款,主要因銀行辦理房貸的成數通常以銀行的「估價淨值」為準,不一定等於「購屋買賣價格」。以買價1500萬為例,銀行估價淨值為1500萬時,代表可向銀行貸到8成貸款、約1200萬;若估價淨值是1300萬時,貸8成就只能貸到1040萬,自備款就必須要提高到460萬。

考量 :代書、裝潢相關費用準備了嗎?

姜漢中也提醒,買賣房屋不只看賺了多少,當中還會產生一些費用,譬如賣房時會衍生出代書費、契稅、財產交易所得稅等;買房時則要添購家具或裝潢,因此考量房貸之餘,也要把這些雜支費用全部都計算進去。

以財產交易所得稅來說,可以請世安拿出第一次買房時跟這次賣房的契約,會寫明每坪售價,就足以證明財政交易所得,必須要報稅;但若是找不到那份契約,政府就會認定賣屋時一定是賺錢,採用公告現值,在房屋稅上(房屋現值乘以1.2%)作為房屋稅基礎。

舉例來說,房子被國家評定為100萬元的現值,每個月就要繳交1.2萬元的房屋稅,房子值多少錢,政府會估好;在找不到舊契約的情況下,每年政府都會公告各縣市地區的稅率百分比,假設台北市13%,以現值100萬元算,就當作賺了13%,也就是13萬元。

Q4:如果真的幸運地先賣掉舊房,扣掉原有的300萬元貸款之後,還會有938萬元的現金,請問這筆錢要統統都拿去當新屋的自備款嗎?

A:新房總價約1500萬元的房子,以自備款要3成來看,大約需要準備450萬元,代表這938萬元扣掉自備款450萬元之後,還剩下488萬元,保守的曉卿想要統統都拿去當新屋的自備款,「覺得有貸款就有負擔。」但邱太煊強調:「千萬不要這樣做,自備款愈低愈好,要把錢做最有效的運用。」

在此建議,現在房貸的利率跟其他貸款利率相比,還是較低,所以盡量壓低自備款,能貸多少就貸多少,然後把賣掉舊屋的錢拿去做投資等多元運用,而不是把所有的錢都拿去還新屋的貸款。

因為買了新房之後,就算每個月繳貸款2.5萬元,無論是拿這488萬元去逐月攤提,或者是這488萬元不動,世安額外再拿薪水出來繳,都不構成生活太大的負擔。舉例來說,1500萬元的房子,自備款為450萬元,另外向銀行貸款1050萬元,每個月本息提攤大約要4.5萬元,就算繳1年也只要54萬元,逐月攤提可以繳9年多。更何況是把這筆錢拿去買儲蓄險或債券等保本保息等產品,但切記不要孤注一擲押在高風險的標的上,以免賣房賺的錢全付諸流水,也會造成買新房的資金困擾。

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