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貸款請勿超過月收入1/3

房貸會讓我變成「屋奴」?
文 / 林雅惠    
2012-10-22
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貸款請勿超過月收入1/3
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今年35歲的王帥,未婚,在台北市一家媒體擔任小主管。家住基隆的他,原本在文山區租了間套房,但1 年多前叔叔想要賣房,王帥考量到可以和家人就近照顧,以及「年紀大了,也該擁有自己的房子」的想法,便向銀行貸款190 萬元跟叔叔買房子,另外又信用貸款80 萬元,作為裝潢及買家具的費用。

沒想到,昔日人稱「夜店王子」的王帥,在買了房子後,人生大逆轉,以前天天上夜店,週末還能跟朋友去KTV 唱通宵,花錢請客毫不手軟;但現在為了繳每個月的貸款,王帥每個月的薪水入帳之後幾乎所剩無幾,讓他每天只敢自己花錢吃早餐跟午餐,晚餐一定吃公司的免費便當,更別說跟朋友出去逛街、或打手機聊天,週末只敢待在家看電視,因為一出門就要花錢。

他笑稱自己變成了「屋奴」,為了這個「殼」,他還成了「月光族」,因為薪水一入帳,扣掉貸款以及日常生活開銷之後,只剩下不到2000 元;但是他還想要結婚生小孩,希望在40 歲之前能存到100 萬元,不知道這樣的理財目標能不能達成?

Q1:王帥財務支出,哪裡出了問題?

A:很明顯的,王帥每個月46%的花費都在貸款上,這樣的支出比重太高,是造成財務壓力大的主要因素,「我只能說,他當初決定買房真的太過衝動,要是我,一定不會這樣做。」CFP 理財規畫顧問姜漢中強調,房貸有一個「33 法則」,基本上就是自備款3 成、每月房貸支出不超過家庭總所得的1/3,以王帥每個月薪水5.8 萬元來看,貸款就高達2.6 萬元,難怪他的生活型態一下子要改變這麼多。

姜漢中提醒,若房貸支出已經違背了33 法則,不但生活變得比較辛苦,更令人擔心的是,要是王帥日後發生意外、暫時無法工作,或者被迫失業、沒有工作收入時,變成沒有辦法依約繳房貸時,他的房子也很有可能變成法拍。「以市價1000 萬元的房子來看,假設當初用200 萬元的自備款來買,並貸款800 萬元。

房子要是在寬限期(只還利息不還本金)這段期間被以800 萬元的價格法拍掉,這代表屋主不但損失200 萬元的自備款,還損失了之前所繳的利息,另外還損失裝潢跟買家具的錢。」姜漢中強調,買房之前真的要三思。

CFP 理財規畫顧問葉大經則認為,年輕人買房子可以視為強迫儲蓄的一種方式,逼自己每個月都把錢存下來投資房地產,不過買房後一定要認清,貸款的支出絕對不是一個小數目,既然收入沒有增加,就要更懂得開源節流,生活型態要跟著改變,花錢之前更要想清楚,是不是必須少花點就能多存點錢,才不會增加自己的財務壓力。

Q2:王帥每月支出,哪些可以再減少花費?

A:葉大經建議先把車子賣掉,上下班或出門改搭大眾運輸工具,這樣每月可以少花至少3000 元的保養費及稅金,把原本每月3000 元的油錢拿來搭車,絕對綽綽有餘。他還強調,王帥平常週一到週五都很節省,但是一到週末就花錢花很凶,週末平均每天花1000 元,建議降

到500 元;手機費用也可以從2000 元降到1000 元。換算下來,這些花費就可以替王帥每個月再省8000元,加上現在每個月結餘2000 元,代表王帥每個月可以多存1 萬元。

節流之餘,也可以找開源之道,包括:1. 盡量配合公司加班,因為上班時間愈多,就愈沒有時間花錢。

2. 找兼差的機會,王帥具備攝影專業能力,假日可以多接婚禮攝影或商業攝影,增加收入又能拓展人脈。行動上做到開源節流,心態上也要跟著調整。

姜漢中說:「 上班與兼差的時間以外,可以多培養一些興趣,如運動、看書等不用多花錢的活動,既可以耗時間,又可以轉移花錢的注意力。」或者找相同背景的人聚一聚,互相分享且肯定自己的做法,千萬不要過著自怨自艾的生活,否則就真的成了屋奴,沒有感受到買房子的樂趣,反而被房子綁死。

Q3:以王帥的支出來看,比重最高就是信貸,每個月要付1.56 萬元,而且要持續3 年多。他希望有錢就還信貸,這樣的順序對嗎?還是有其他建議?

A:王帥的信貸比重的確過高,但是在考慮「有錢就還信貸」之前,他必須先想想,在財務及風險的規畫上,他還有哪些沒有做足夠?葉大經提醒,王帥唯一一張保單是房貸壽險,換句話說,當王帥發生意外,只能確保房子不會被拍賣;但要是王帥住院或有其他醫療花費時,這筆支出不但使得王帥繳不出房貸,還有可能連房屋都被法拍,「所以建議王帥把每個月省下來的錢先做緊急預備金,甚至可以幫自己買一點基礎的壽險跟醫療險。」

以王帥的情況來看,每個月的花費加上貸款至少要4.8萬元,緊急預備金通常要準備6個月,換句話說,王帥至少要存到28.8萬元的緊急預備金,才可以進行「有錢就還信貸」的計畫。姜漢中建議王帥可以試著跟銀行談條件,看有沒有機會再降低信用貸款的利率,「假設王帥向A銀行借信貸,他可以再去B銀行跟C銀行問問看,是不是有更好的信用貸款條件,假如更優惠,就用B或C開出的條件去跟A銀行談。」姜漢中說,要是能順利降低利率,就能讓王帥每個月的支出更少,讓他更有能力還款或進行其他理財用途。

Q4:王帥目前採用的是「指數型房貸」,在升息的趨勢下,他想問是不是在綁約期過後,應該轉貸到「固定利率」式的房貸會比較划算?

A:搭著央行升息的順風車,銀行跟壽險公司紛紛推出固定利率式的房貸方案,包括上海商銀、國泰世華銀行、渣打銀行、台新銀行、兆豐銀行、台灣銀行、玉山銀行、台灣企銀,壽險業者則有保誠、富邦人壽、新光人壽跟三商美邦等。中國人壽放款部資深經理周寶麗表示,以王帥的案例來看,房貸利率在1.95%,與固定利率式房貸的差距不大,要是擔心未來利率走升,其實寬限期過後轉成固定利率式房貸也不失為一個好方法。

「這一波銀行或壽險業者推的固定式房貸利率幾乎都降到2%以下,不過要注意的是,銀行業者固定利率的期間較短,幾乎在1年以內;壽險業者固定利率期間較長,2到3年不等,不過有些強調必須符合『優質客戶』的身分,所以房貸族在轉貸前除了比較利率以及期間之外,還要注意是不是有附帶條件。」上海商銀個金部主管馬婉瑜說。

而且還要留意的是,通常房貸的前2年都是綁約期,在這期間內若要辦理轉貸,會衍生出一筆違約金,因此建議王帥等到綁約期過後,再行更換。

Q5:為了強迫儲蓄以及緊急預備金,王帥現在一領到薪水就拿出3000元放到信封袋裡存著,這樣做對嗎?他希望在5年內存到100萬,有可能嗎?還是應該將目標降低?

A: 「與其把錢放在信封袋裡,擔心會有遺失或花掉的危險,不如錢拿去存1個月的定存,還比較有保障。」姜漢中表示,把錢放信封雖然變現性強,但是放在家中可能有遭竊或失火等危險,不如拿去存1個月的定存,指定到期時自動延續,如此不但可以賺比活存多一點的利息,還不擔心要用錢的時候沒錢可用。

至於王帥的百萬理財目標,姜漢中認為,以年報酬8%來算,王帥想要在5年內存到100萬,每個月必須要投資1.3萬元,就算年報酬到10%,也要投資1.2萬元才有可能達到目標,所以建議王帥應該降低理財目標,才不會有太大理財壓力。

葉大經說,要是王帥可以按照方法,每個月節省1萬元,以8%的報酬率來看,5年後至少可以存到73萬元;而3年半後,王帥又順利還清信用貸款,每個月就又多出1.56萬元可以投資,一樣以8%的報酬率來算,再過1年半後就可以存到29萬元,總計兩筆錢在5年後可以讓王帥晉身「百萬階級」。

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