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找有升值潛力第二間房間

單身貴族成家如何換屋?
文 / 方德琳    
2012-10-22
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找有升值潛力第二間房間
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29 歲的士杰是本土銀行企業金融部業務員,2008 年金融風暴後,他危機入市,趁房市跌價時,在新北市竹圍捷運站附近,買了1 房1廳的預售屋。考量到15 坪以上的小套房才好申請貸款,他刻意選擇16 坪、總價275 萬元的房子,共貸了200 萬元。房子順利交屋後,他搬進自己買的第1個家,真正開始「30 而立」的人生。年近30 歲,他與相交多年的女友計畫成家,發現小套房不夠住,想換成3 房2 廳的房子。

兩人都是上班族,仔細盤點財務狀況後,月薪合計9 萬元,生活開銷3 萬,由於利率處在低點,士杰一開始就選擇本金與利息一起攤還。

若平均月付1.1 萬元,又支付了裝潢費30 萬元,存款所剩不多,若加上基金、股票等可變現資產,兩人約有25 萬元。士杰希望能於2 年後成功換屋,他想知道,如何以小換大,籌措第2 筆購屋資金?關於士杰的疑問,我們請到3 位專家,包括台灣房屋智庫執行長邱太煊、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民、精進財商顧問公司副總經理屈立楷,來協助解答。

Q1:30 世代投資房地產,因資金有限,通常會從小套房著手,捷運旁的小套房是首選嗎?還是如一般人所言,小套房會讓第一次購屋的年輕人「住套房」?

A:對年輕人來說,手上資金不夠,買小套房是不得不的選擇。但因為坪數小,隨著年齡增加、結婚、有小孩等因素,勢必要換

大一點房子。因此,選購小套房之前一定要把握以下原則:雖然是自住,但也只是過渡產品,將來的換手性很重要。以換手容易與否來選購套房,才不會真的住進「套房」。如果要找易換手的套房,有2 點要特別注意:第1,交通便利,最好是緊鄰捷運站為主,超過500 公尺以上就要多加考慮;不然成熟的辦公、百貨商圈,有較多年輕上班族的地方,如敦化、信義商圈等,也是不錯的選擇。

第2,除了交通因素之外,還要看套房社區的管理品質。有部分套房社區戶數很多,萬一住進特種營業的人,會產生劣幣驅逐良幣的情況,需要多加注意。就整個房市來說,套房產品的流動性比較差,選購更要花心思。像目前很多坐落在台北郊區,例如淡海新市鎮、三峽、林口等都有案體很大的套房建案,將來會面臨比較高的風險。因為案體大、投資客多,房價受壓抑,如果房市反轉,通常也會從郊區開始跌,而且套房的跌價會更凶。

Q2:士杰曾看到中意的大房子,但因現金不夠,被別人捷足先登,他應該先賣掉小套房,讓手頭握有彈性購屋資金嗎?

A:手上資金不足而想要換屋的人,只有先賣後買,或者邊賣邊買2 種方式。先賣後買,雖然可以先讓手上多一筆購屋資金,但缺點就是要另外租房子,額外負擔一段時間的房租費用。就士杰的情況,並不適合採取「先賣後買」的策略。簡單想一下,假設他把目前手上這棟房子賣掉,然後改用出租的方式,他每個月要負擔多少租金?以它的屋況跟坪數,每月租金大約也要1 萬至1.2萬元左右,而他目前的房貸每月為1.1 萬元,幾乎等於幫房東付房貸,一點也不划算。當然,有人會盤算,假設我現在賣掉房子,2 年後如果房價下跌,說不定我可以用同樣的資金買到更大或者區位更好的房子。這種幸運兒當然有,但是人算總不如天算,房價走勢很難預料,去年金融海嘯之後,房地產曾有一波小跌,誰會料到今年房地產行情居然這麼好?

由於士杰是要自住而不是投資,應該採取最穩當保守的方法換屋。如果在同一個時間、同一地區換屋,就不會有價格落差太大的問題。

建議士杰先設定好他換屋的目標,例如:坪數多大?屋齡多久?是大樓還是公寓?等目標設定之後,其實房子的頭期款應該準備多少就很容易推估。由於士杰並沒有設定好目標,所以反過來推估,假設他每月存3 萬元,2 年後,就可以買到總價860 萬的房子,若在當地都可換到35 坪以上的房子了。設定好目標與換屋時間後,在半年前就可以開始委託仲介賣房子,同時搜尋購屋物件,若房子已經賣掉,也可跟買主商量是否延後過戶時間,邊買邊賣才是最聰明的方法。

Q3:就士杰的情形而言,若要2 年後成家,小屋換大屋的計畫可行嗎?考慮換屋的地點應在郊區嗎?還是一次進住都會區?若不可行,他的換屋計畫要如何達成?換屋原則為何?

A:士杰跟女朋友兩人月薪加起來9 萬元,如果以房貸支出不超過他們月薪的1/3 來看,可以買到總價860 萬的房子。屆時如果貸款7 成,每月的房貸支出約3 萬元,對他們來說負擔不重。

但在頭期款準備上,代表2 年後,他們必須拿出258 萬元(860 X 0.3)。即使他們月存4 萬元,手上的現金、可變現資產加上賣屋的錢,差不多只有196 萬元,距離258 萬有很大落差。更何況,他們應該還要準備3 個月的緊急預備金等,會比較辛苦。

如果,他們還是堅持要在2 年後購買,那麼他們房子總價必須下降到653 萬左右,約可在士杰目前房子的區段換到35 坪左右的房子,但是沒有辦法換到市區內。

其實從他們的月薪,是有條件可以買到860萬的房子,這個價位也可以讓他們在市區內找25坪左右的公寓。因此建議他們應該延後換屋的時間以及提高每月的存款金額。假設每月存5萬元,3年後就可達到總價860萬的目標,這是最理想的換屋時間。

Q4:如果換屋成功,士杰也順利成家,之後他將面對更高的房貸支出,他的家庭理財方式應該有哪些調整?

A:如果士杰把每個月房貸支出控制在3萬元左右,以他們目前的消費習慣來看,並不會有太大問題。

但是要特別注意,成家之後一定要有保險,基本的壽險跟醫療、意外險等都是家庭最基本的保障,保障做足,家庭財務根基才穩當。在保費的支出上,通常我們會建議不要超過年薪的1/10,以士杰他們的情況,大約每個月固定1萬元的保費支出即可。

目前他們月薪合起來9萬元,扣除3萬元的日常生活開銷、3萬元的房貸支出、1萬元的保費,剩下還有2萬元可以應用。

如果將來他們有小孩,2萬元必須有部分撥給子女,其餘就拿來做其他理財計畫的準備。

對兩人來說,只要消費習慣不隨著未來薪水的調整而調高太多,每月有固定的儲蓄計畫,按部就班執行就可以。

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