29 歲的士杰是本土銀行企業金融部業務員，2008 年金融風暴後，他危機入市，趁房市跌價時，在新北市竹圍捷運站附近，買了1 房1廳的預售屋。考量到15 坪以上的小套房才好申請貸款，他刻意選擇16 坪、總價275 萬元的房子，共貸了200 萬元。房子順利交屋後，他搬進自己買的第1個家，真正開始「30 而立」的人生。年近30 歲，他與相交多年的女友計畫成家，發現小套房不夠住，想換成3 房2 廳的房子。
兩人都是上班族，仔細盤點財務狀況後，月薪合計9 萬元，生活開銷3 萬，由於利率處在低點，士杰一開始就選擇本金與利息一起攤還。
若平均月付1.1 萬元，又支付了裝潢費30 萬元，存款所剩不多，若加上基金、股票等可變現資產，兩人約有25 萬元。士杰希望能於2 年後成功換屋，他想知道，如何以小換大，籌措第2 筆購屋資金？關於士杰的疑問，我們請到3 位專家，包括台灣房屋智庫執行長邱太煊、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民、精進財商顧問公司副總經理屈立楷，來協助解答。
Q1：30 世代投資房地產，因資金有限，通常會從小套房著手，捷運旁的小套房是首選嗎？還是如一般人所言，小套房會讓第一次購屋的年輕人「住套房」？
A：對年輕人來說，手上資金不夠，買小套房是不得不的選擇。但因為坪數小，隨著年齡增加、結婚、有小孩等因素，勢必要換
大一點房子。因此，選購小套房之前一定要把握以下原則：雖然是自住，但也只是過渡產品，將來的換手性很重要。以換手容易與否來選購套房，才不會真的住進「套房」。如果要找易換手的套房，有2 點要特別注意：第1，交通便利，最好是緊鄰捷運站為主，超過500 公尺以上就要多加考慮；不然成熟的辦公、百貨商圈，有較多年輕上班族的地方，如敦化、信義商圈等，也是不錯的選擇。
第2，除了交通因素之外，還要看套房社區的管理品質。有部分套房社區戶數很多，萬一住進特種營業的人，會產生劣幣驅逐良幣的情況，需要多加注意。就整個房市來說，套房產品的流動性比較差，選購更要花心思。像目前很多坐落在台北郊區，例如淡海新市鎮、三峽、林口等都有案體很大的套房建案，將來會面臨比較高的風險。因為案體大、投資客多，房價受壓抑，如果房市反轉，通常也會從郊區開始跌，而且套房的跌價會更凶。
Q2：士杰曾看到中意的大房子，但因現金不夠，被別人捷足先登，他應該先賣掉小套房，讓手頭握有彈性購屋資金嗎？
A：手上資金不足而想要換屋的人，只有先賣後買，或者邊賣邊買2 種方式。先賣後買，雖然可以先讓手上多一筆購屋資金，但缺點就是要另外租房子，額外負擔一段時間的房租費用。就士杰的情況，並不適合採取「先賣後買」的策略。簡單想一下，假設他把目前手上這棟房子賣掉，然後改用出租的方式，他每個月要負擔多少租金？以它的屋況跟坪數，每月租金大約也要1 萬至1.2萬元左右，而他目前的房貸每月為1.1 萬元，幾乎等於幫房東付房貸，一點也不划算。當然，有人會盤算，假設我現在賣掉房子，2 年後如果房價下跌，說不定我可以用同樣的資金買到更大或者區位更好的房子。這種幸運兒當然有，但是人算總不如天算，房價走勢很難預料，去年金融海嘯之後，房地產曾有一波小跌，誰會料到今年房地產行情居然這麼好？
由於士杰是要自住而不是投資，應該採取最穩當保守的方法換屋。如果在同一個時間、同一地區換屋，就不會有價格落差太大的問題。
建議士杰先設定好他換屋的目標，例如：坪數多大？屋齡多久？是大樓還是公寓？等目標設定之後，其實房子的頭期款應該準備多少就很容易推估。由於士杰並沒有設定好目標，所以反過來推估，假設他每月存3 萬元，2 年後，就可以買到總價860 萬的房子，若在當地都可換到35 坪以上的房子了。設定好目標與換屋時間後，在半年前就可以開始委託仲介賣房子，同時搜尋購屋物件，若房子已經賣掉，也可跟買主商量是否延後過戶時間，邊買邊賣才是最聰明的方法。
Q3：就士杰的情形而言，若要2 年後成家，小屋換大屋的計畫可行嗎？考慮換屋的地點應在郊區嗎？還是一次進住都會區？若不可行，他的換屋計畫要如何達成？換屋原則為何？
A：士杰跟女朋友兩人月薪加起來9 萬元，如果以房貸支出不超過他們月薪的1/3 來看，可以買到總價860 萬的房子。屆時如果貸款7 成，每月的房貸支出約3 萬元，對他們來說負擔不重。
但在頭期款準備上，代表2 年後，他們必須拿出258 萬元（860 X 0.3）。即使他們月存4 萬元，手上的現金、可變現資產加上賣屋的錢，差不多只有196 萬元，距離258 萬有很大落差。更何況，他們應該還要準備3 個月的緊急預備金等，會比較辛苦。
如果，他們還是堅持要在2 年後購買，那麼他們房子總價必須下降到653 萬左右，約可在士杰目前房子的區段換到35 坪左右的房子，但是沒有辦法換到市區內。
其實從他們的月薪，是有條件可以買到860萬的房子，這個價位也可以讓他們在市區內找25坪左右的公寓。因此建議他們應該延後換屋的時間以及提高每月的存款金額。假設每月存5萬元，3年後就可達到總價860萬的目標，這是最理想的換屋時間。
Q4：如果換屋成功，士杰也順利成家，之後他將面對更高的房貸支出，他的家庭理財方式應該有哪些調整？
A：如果士杰把每個月房貸支出控制在3萬元左右，以他們目前的消費習慣來看，並不會有太大問題。
但是要特別注意，成家之後一定要有保險，基本的壽險跟醫療、意外險等都是家庭最基本的保障，保障做足，家庭財務根基才穩當。在保費的支出上，通常我們會建議不要超過年薪的1/10，以士杰他們的情況，大約每個月固定1萬元的保費支出即可。
目前他們月薪合起來9萬元，扣除3萬元的日常生活開銷、3萬元的房貸支出、1萬元的保費，剩下還有2萬元可以應用。
如果將來他們有小孩，2萬元必須有部分撥給子女，其餘就拿來做其他理財計畫的準備。
對兩人來說，只要消費習慣不隨著未來薪水的調整而調高太多，每月有固定的儲蓄計畫，按部就班執行就可以。
