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購屋不卡螺絲》5年存到購屋頭期款

文 / 黃鈴雅    攝影 / 關立衡
2012-10-19
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購屋不卡螺絲》5年存到購屋頭期款
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房價直直飆、薪水靜悄悄,每個人心中都有一棟「夢夢屋」,但是「現在房價那麼高,根本沒辦法買?」、「薪水那麼低,怎麼存得到錢買房?」買房似乎愈來愈遙遠,只能是夢想。許多人終其一生,可能就只經歷1 到2 次的購屋決策,但起跳數百萬甚至千萬的房子,每個決定都影響甚大,買得好,完成夢想,資產增值;買錯了,淪為屋奴,資金動彈不得。

其實要邁入有屋人生並非不可能,只要掌握2 個要點,長期規畫、循序漸進,不論是租屋族還是年輕人首購,甚至換屋,都能找到屬於自己理想的夢夢屋。

在收入的1-2 成內,一旦租金占比過大,將壓縮存錢空間。他建議租屋族應設定目標3-5 年內能有自己的房子,他以3.5 萬元的平均薪資計算,先抓2 成租金約7000 元,每月存1.5 萬元,5 年可存90 萬元,由於20-35 歲是積極理財的階段,搭配適當的理財工具,讓這筆資金愈早滾出第一桶金,晉身有殼一族不是不可能。

堅守33原則,財務不失控

CFP 理財規畫顧問姜漢中表示,房貸有一個「33法則」的基本原則:「自備款3 成、每月房貸支出不超過家庭總所得的1/3。」

在計算每月房貸支出時,要從本息攤還的總額來推算。黃增福強調,不要只看到房貸前3 年寬限期的支出,可以輕鬆購屋就貿然行動,應以每月攤還本息金額來推出自己的貸款能力,避免寬限期過後,房貸金額增加,反而壓縮生活品質。

舉例來說,小銘夫婦每月收入共7 萬元,並有存款300 萬元,現在房貸平均利率3%來說,該如何推算購屋能力?

1. 捉出1/3 收入:7 萬元×0.33 ≒ 2.53 萬元→表示每月可支出房貸金額。

2. 計算可負擔房貸總額:以月支出2.5萬元、利率3%來說,20年期約可貸450萬元;30年期約可貸600萬元。

3. 加上頭期款推算買屋金額:若小銘夫婦希望在20年內還清房貸,可負擔金額約600-750 萬元;30 年內還清房貸,可負擔金額約800-900 萬元。若小銘夫婦只看到前3年寬限期只需支付2 萬元,就貿然買了1000 萬元的房屋,雖然看起來每月負擔不大,等寬限期過後,每月繳交房貸一下子將暴衝到3.5 萬元,占家庭總收入的一半,勢必影響未來的財務狀況。黃增幅強調,不要設想薪水一定會漲,或是預期自己一定可以「省吃儉用」,如果事前沒有計算好,貿然下手的結果恐怕賠了夫人又折兵。

換屋族5 年計畫,準備換屋頭期款

首購時,許多人會有「一次到位」的迷思,想要滿足交通、結婚、生子等等的需求,黃增福提醒,如果買屋渴求的條件太多,將不斷提高購屋預算,等於把未來10 年的生活品質也押下去,「先求有,小沒關係,估計5 年後就可以開始計畫換屋。」

只是基於打房政策,目前央行規定,名下有2 棟房屋的人要房屋貸款,就視同為投資客,嚴格管制第1屋的增貸金額,若用於第2 套屋,兩者相加的貸款額度不能超過6 成,且夫妻算同一戶,因此換屋族若是先買後賣,將比首購準備更多自備款,因此換屋時的財務能力是否能負擔需要評估,或者採取先賣後買的措施來因應。

過去民眾換屋大多會想先買後賣,不然得面臨沒房子住的空窗期,如今央行採取限貸令,黃增福表示,既然先買再賣不划算,建議採取先賣再買時,買賣時可以先跟買主溝通,在契約中明訂晚一點交屋,爭取充裕找房的時間,此外,若是想先買再賣,建議應持續跟銀行保持良好關係,第2房才能爭取好利率或貸款條件。

地點:生活機能+交通+學區,三者兼備就是好地段

買屋最重視的就是Location!Location!Location!那麼地點該如何挑,才不會在買屋後飲恨呢?黃增福提供3招挑屋撇步:

1. 生活機能:想要住得舒服,住宅附近的生活機能是首要考量。對喜歡煮菜的人來說,就要考量周遭買菜方不方便;喜歡與朋友聚餐的人,適宜選擇娛樂機能多一點的地點;偏愛寧靜生活的人,就不要把房子買在馬路邊。先從食、衣、住、行、育、樂等需求,思考符合自己生活條件的地點。

2.交通便利性:交通的便利性與否,往往決定房子的接手度,接手度高的房子易漲難跌;反之,交通不便的地方,即使房屋蓋得再美,也不容易有知心人出現。

以大台北地區來說,房市跟著捷運走,距離捷運站出口方圓1公里內,價格保值的空間比較大。以地點來說,共構點優於單點捷運站;單點站又優於末端站。

3.學區:好學區因為搶進者眾,相對也能支撐房價,具備保值、增值空間。

黃增福表示,只要掌握生活機能、交通與學區,就是好地點,從這裡著手去找尋合乎預算的產品。他提醒,如果抓到這3大重點,有些房子本身的小瑕疵,反而會是議價空間,尤其是市區中古屋,「雖然後續修繕會增加預算,但還是比市價便宜,如果1坪便宜1萬元,省下來的錢就可以用來裝潢維修,其實不會加重預算,甚至可能因此買到便宜。」

不論是首購還是換屋,房市起起伏伏,究竟什麼時候可以買?以自住的條件來看,黃增福表示只要不是在市場太頂點的時候進場,好好掌握挑選好地點的原則,符合預算就可以買。「不短是哪個區段,只要是好地點就是漲得快、跌得慢,自用要考量的是長期,市場短期的波動對自住者影響不大。」

最後值得注意的是,觀察整體房市變化是買房前必做的功課,但利率波動常被忽略。黃增福舉例過去最高利率9%-10%,而現在最多2%,看起來低,但也因此容易忽略微調時產生的利息支出,假設購買600萬元、貸款400萬元,若調到3%,平均每月就要多繳超過2000元利息,再加上目前薪資成長幅度不大,房貸負擔太多容易拖垮其他財務計畫。

購屋4大迷思

1.租不如買

只看2、3年的寬限期,忽略本息攤還時的壓力或過度高估未來的薪資能力,一旦付不出房貸,沒存到房反而賠了頭期款。

2.首購就要一次到位

既然要買就要能滿足結婚、生子、學區,還要離工作地點近?過多的條件反而容易超出預算甚至延後購屋時機。

3.地段地段地段

買房看地段,好地段才不會跌?所以一股腦往一級戰區鑽,其實不同等級的地段都有好地點,只要是好地點都有增值的空間,應該從符合自己預算跟生活動線的區段中做選擇。

4.房價一直飆,等下跌再買

房市短期波動是必然,何時是漲或跌沒人說得準,如果是自住者以長期來看,只要掌握需求、合乎預算,就能挑到好房。

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