房價直直飆、薪水靜悄悄，每個人心中都有一棟「夢夢屋」，但是「現在房價那麼高，根本沒辦法買？」、「薪水那麼低，怎麼存得到錢買房？」買房似乎愈來愈遙遠，只能是夢想。許多人終其一生，可能就只經歷1 到2 次的購屋決策，但起跳數百萬甚至千萬的房子，每個決定都影響甚大，買得好，完成夢想，資產增值；買錯了，淪為屋奴，資金動彈不得。
其實要邁入有屋人生並非不可能，只要掌握2 個要點，長期規畫、循序漸進，不論是租屋族還是年輕人首購，甚至換屋，都能找到屬於自己理想的夢夢屋。
在收入的1-2 成內，一旦租金占比過大，將壓縮存錢空間。他建議租屋族應設定目標3-5 年內能有自己的房子，他以3.5 萬元的平均薪資計算，先抓2 成租金約7000 元，每月存1.5 萬元，5 年可存90 萬元，由於20-35 歲是積極理財的階段，搭配適當的理財工具，讓這筆資金愈早滾出第一桶金，晉身有殼一族不是不可能。
堅守33原則，財務不失控
CFP 理財規畫顧問姜漢中表示，房貸有一個「33法則」的基本原則：「自備款3 成、每月房貸支出不超過家庭總所得的1/3。」
在計算每月房貸支出時，要從本息攤還的總額來推算。黃增福強調，不要只看到房貸前3 年寬限期的支出，可以輕鬆購屋就貿然行動，應以每月攤還本息金額來推出自己的貸款能力，避免寬限期過後，房貸金額增加，反而壓縮生活品質。
舉例來說，小銘夫婦每月收入共7 萬元，並有存款300 萬元，現在房貸平均利率3％來說，該如何推算購屋能力？
1. 捉出1/3 收入：7 萬元×0.33 ≒ 2.53 萬元→表示每月可支出房貸金額。
2. 計算可負擔房貸總額：以月支出2.5萬元、利率3％來說，20年期約可貸450萬元；30年期約可貸600萬元。
3. 加上頭期款推算買屋金額：若小銘夫婦希望在20年內還清房貸，可負擔金額約600-750 萬元；30 年內還清房貸，可負擔金額約800-900 萬元。若小銘夫婦只看到前3年寬限期只需支付2 萬元，就貿然買了1000 萬元的房屋，雖然看起來每月負擔不大，等寬限期過後，每月繳交房貸一下子將暴衝到3.5 萬元，占家庭總收入的一半，勢必影響未來的財務狀況。黃增幅強調，不要設想薪水一定會漲，或是預期自己一定可以「省吃儉用」，如果事前沒有計算好，貿然下手的結果恐怕賠了夫人又折兵。
換屋族5 年計畫，準備換屋頭期款
首購時，許多人會有「一次到位」的迷思，想要滿足交通、結婚、生子等等的需求，黃增福提醒，如果買屋渴求的條件太多，將不斷提高購屋預算，等於把未來10 年的生活品質也押下去，「先求有，小沒關係，估計5 年後就可以開始計畫換屋。」
只是基於打房政策，目前央行規定，名下有2 棟房屋的人要房屋貸款，就視同為投資客，嚴格管制第1屋的增貸金額，若用於第2 套屋，兩者相加的貸款額度不能超過6 成，且夫妻算同一戶，因此換屋族若是先買後賣，將比首購準備更多自備款，因此換屋時的財務能力是否能負擔需要評估，或者採取先賣後買的措施來因應。
過去民眾換屋大多會想先買後賣，不然得面臨沒房子住的空窗期，如今央行採取限貸令，黃增福表示，既然先買再賣不划算，建議採取先賣再買時，買賣時可以先跟買主溝通，在契約中明訂晚一點交屋，爭取充裕找房的時間，此外，若是想先買再賣，建議應持續跟銀行保持良好關係，第2房才能爭取好利率或貸款條件。
地點：生活機能＋交通＋學區，三者兼備就是好地段
買屋最重視的就是Location！Location！Location！那麼地點該如何挑，才不會在買屋後飲恨呢？黃增福提供3招挑屋撇步：
1. 生活機能：想要住得舒服，住宅附近的生活機能是首要考量。對喜歡煮菜的人來說，就要考量周遭買菜方不方便；喜歡與朋友聚餐的人，適宜選擇娛樂機能多一點的地點；偏愛寧靜生活的人，就不要把房子買在馬路邊。先從食、衣、住、行、育、樂等需求，思考符合自己生活條件的地點。
2.交通便利性：交通的便利性與否，往往決定房子的接手度，接手度高的房子易漲難跌；反之，交通不便的地方，即使房屋蓋得再美，也不容易有知心人出現。
以大台北地區來說，房市跟著捷運走，距離捷運站出口方圓1公里內，價格保值的空間比較大。以地點來說，共構點優於單點捷運站；單點站又優於末端站。
3.學區：好學區因為搶進者眾，相對也能支撐房價，具備保值、增值空間。
黃增福表示，只要掌握生活機能、交通與學區，就是好地點，從這裡著手去找尋合乎預算的產品。他提醒，如果抓到這3大重點，有些房子本身的小瑕疵，反而會是議價空間，尤其是市區中古屋，「雖然後續修繕會增加預算，但還是比市價便宜，如果1坪便宜1萬元，省下來的錢就可以用來裝潢維修，其實不會加重預算，甚至可能因此買到便宜。」
不論是首購還是換屋，房市起起伏伏，究竟什麼時候可以買？以自住的條件來看，黃增福表示只要不是在市場太頂點的時候進場，好好掌握挑選好地點的原則，符合預算就可以買。「不短是哪個區段，只要是好地點就是漲得快、跌得慢，自用要考量的是長期，市場短期的波動對自住者影響不大。」
最後值得注意的是，觀察整體房市變化是買房前必做的功課，但利率波動常被忽略。黃增福舉例過去最高利率9％-10％，而現在最多2％，看起來低，但也因此容易忽略微調時產生的利息支出，假設購買600萬元、貸款400萬元，若調到3％，平均每月就要多繳超過2000元利息，再加上目前薪資成長幅度不大，房貸負擔太多容易拖垮其他財務計畫。
購屋4大迷思
1.租不如買
只看2、3年的寬限期，忽略本息攤還時的壓力或過度高估未來的薪資能力，一旦付不出房貸，沒存到房反而賠了頭期款。
2.首購就要一次到位
既然要買就要能滿足結婚、生子、學區，還要離工作地點近？過多的條件反而容易超出預算甚至延後購屋時機。
3.地段地段地段
買房看地段，好地段才不會跌？所以一股腦往一級戰區鑽，其實不同等級的地段都有好地點，只要是好地點都有增值的空間，應該從符合自己預算跟生活動線的區段中做選擇。
4.房價一直飆，等下跌再買
房市短期波動是必然，何時是漲或跌沒人說得準，如果是自住者以長期來看，只要掌握需求、合乎預算，就能挑到好房。
