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2012,7折殺進房市

不動產篇》
文 / 鄭捷    
2011-12-01
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2012,7折殺進房市
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一間房子、一個家,是多數上班族心裡的夢。但是要在大台北地區置屋、安身,動輒就是千萬起跳,談何容易?

只好等,等一個機會!2012 年,外有全球景氣回檔調整,內有政策策略性引導房價修,走了8 年多頭的台灣房市,終於出現價格破口,買屋機會,來了!

以「黑心建商」、「黑心投資客」、「黑心房仲」透析不動產市場運作,同時也是網路不動產版一呼百諾的知名部落客Sway 指出,明年是自住客大膽搶進的好時機,「從7 折砍起就對了!」

2012 年不動產究竟該怎麼看?怎麼買? 7 折如何砍?Sway 這樣看:

Q17:房價那麼高,有機會逢低買進嗎?

A:2012讓房市出現價格缺口,重點在於政府有意抑制房價的漲幅,像今年實施奢侈稅,就讓近幾年投資風氣盛行的房地產交易轉向急凍,房市交易量大幅萎縮,短期內價格雖然撐住不動,但隨著全球經濟趨緩,買方出手變謹慎,而賣方也不再那麼堅持價格,在議價上,自然出現緩衝空間。

不過,「房地產交易將按實價課稅」政策,才是真正的價格殺手戩,一旦在2012年上路,就會進一步為房市添上利空,整體市況將在負面消息罩頂的氣氛中,開始有修正態勢。

尤其早先投資預售屋,將在今明兩年交屋的投資客,因為當初取得成本較低,一方面為了避免稅收負擔,一方面想要趕緊落袋為安,在價格上願意讓步的空間會變大,市場上會有愈來愈多投資型的物件丟出來,但這幾年賺很大的賣方不會實質降價求售,仍會想辦法拉高開價,買方因應之道就是「用力砍」。

對非買屋不可的自住客來說,2012年是個挑屋、選屋的好時機。雖然短時間內,市中心地段價格持穩,但降價氛圍會從市郊、投資導向的區域和產品蔓延,率先反映買氣退燒、議價鬆動的現象。

Q18:哪些區域或產品價格有彈性?又該避開哪些區域?

A:近幾年房價炒翻了的重劃區別碰,例如,林口、新莊、淡水、三峽等區。以新莊副都心為例,近三年當地預售房價漲了70%,這一波修正下來,應該有回跌30%的幅度。

林口地區,則是美好的假象破滅,先前許多沒有交通、生活機能的預售案喊出高價,欲吸引人口移居或標榜投資置產,現在因市場氣氛歸於冷靜,讓衝動型的買盤退卻。

值得注意的是新北市幾個成屋滿1年或未來1年內將成屋的大案子,例如,新北市板橋的新巨蛋、新店的美河市等,將有機會出現投資客獲利出脫的現象。由於奢侈稅課徵對象是購屋後持有不到2年而轉手者,若早在2年前即進場購屋投資,或已購屋達1年以上者,因近1至2年內房價漲幅多半超過奢侈稅將課徵的10%,較有風險意識的投資客會選擇先將獲利落袋為安,把手上的房子轉售。

如果,幾個投資型的成屋不斷有投資客倒貨求售,就可能引發價格下修的骨牌效應。不過,賠錢的事沒人做,口袋較深,或這幾年已賺到的投資客頂多是少賺離場,壓縮當初設定的利潤,短時間內,不易見到普遍性的恐慌性拋售潮。在賣方「奸巧」、買方弱勢的情況下,購屋前一定要多做功課多殺價,買不起,就不要勉強。

Q19:想要買房子的人該挑什麼產品?怎麼殺價,才不吃虧?

A:在房市反轉時,首先要避開的就是「一紙」預售屋。一般來說,在房價上揚時,預售屋會將未來的漲價預期加到賣價中,因此,價格本來就比較貴,如果房市才剛開始要修正,此時去買預售屋,很難拿到好價格。

我建議,看得到、摸得著的新成屋、中古屋相對安全,買屋議價時按出價的7折談起。以新莊地區為例,早兩年買進預售屋的投資客,成本約在30萬元,現在一般行情約50萬元,直接砍到7折,也還有35萬元,仍在投資客的成本之上,他們就會比較願意賣。

有意購屋者可以按2個步驟抓出房屋相對合理的行情:

1.首先,依照地址向地政機關調出該屋的謄本(或請房仲提供資料),查出前次移轉的時間點,推算賣方取得的成本價作為參考。

2.找出該區同類型產品目前的市場行情,例如,同區中古屋通常為新成屋房價的7到8折。

知道成本價與行情價後,自然可以拿捏出自己願意購買的合理價,明年會是買方市場,如果價格殺不下來,再換其他間就是,明年將會有很多物件釋出,不需急於一時。

另外也要留意,通常屋主持有滿2年,也就是不需課奢侈稅的交易物件,議價彈性較大,可以此類產品為優先選擇。

至於房仲若是推出「下殺專區」的物件,也一樣「非砍不可」,因為這通常就是黑心開價的慣用手法;賣方或仲介把開價塑造為自動降價,造成跌價求售的假象,就是想避免買方狠殺。

Q20:持續等,是不是可以買到更便宜的價格?

A:買房子永遠不會有時機點的問題,而是價格合不合理!對需要買房子的自住客來說,只要存夠自備款,選擇適合自己需 要的區位和產品,房價能買得相對合理,其實不用斤斤計較買屋的時機點。當然在市場悲觀氣氛中,有利於買方議價。但是,想要靠短期轉手賺價差的投資者,千萬別在這時候搶進,因為已經賺到的投資客都準備下車了。

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