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同心圓找屋法 無憂揹房貸

30首購達人篇 》吳宜學教戰
文 / 王妍文    
2011-04-14
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同心圓找屋法 無憂揹房貸
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「三重未來有3 條捷運通過,房價爆發力強!」、「新莊副都心趨勢確立,長線看漲!」每當要買房時,市場上

紛亂的房產消息總讓人無所適從,擔心追在房價高檔,買在不對的地段,這種茫然的感覺,吳宜學在買房子的時候也曾經天人交戰過。

現任職某企業法務經理的吳宜學,辛苦工作10 年後,終於有了買房子的頭期款。原本他和父母、弟弟住在汐止,即使結婚之後仍然住在一起。後來因為有生小孩的打算,考量到小孩出生後居住空間不足,因此吳宜學決定要買人生的第一間房。由於夫妻兩人上班地點都在信義區,一開始,他們先以工作地點為中心來找屋。

首購兩難 便宜郊區? 增值精華區?

吳宜學最先看中的是位於松仁路底的老公寓社區「楓橋新村」。當時房價約20 多萬,即使買30 坪,總價也不超過650萬元,絕佳的地點優勢讓他很心動。

不過,楓橋新村屋齡較老,需要花上一大筆裝潢費用,加上沒有車位,將會帶動購屋成本攀升至800 萬元以上,這個金額正是吳宜學購屋的財務緊繃線,也就是「雖然不是買不起,但就沒有餘錢可以投資。」等於失去了其他投資理財的機會。

這是一般首購族最容易遭遇的兩難決定:到底該勉強買下市中心的房子,未來可能有升值空間,還是考量自己的財務能力買下輕鬆的郊區房?

吳宜學將父母照養、居家環境、頭期款、每月房貸負擔、與停車位只租不買、只買不租等幾種組合在腦中快速交換盤算,他立即從「未來增值就會賺大錢」的夢想中醒來,決定向楓橋新村揮手說再見。「現在的負擔都過不了了,怎麼有機會等到未來!」吳宜學說,他認為,每個月付掉房貸跟生活支出後,還需要有餘錢投資理財。畢竟人生的財務目標不只有購屋,還有其他的子女教養跟退休問題,千萬不要為了房貸而讓自己的財務陷入吃緊狀態。

挖出隱形成本 父母小孩照養都要計算

除了房價考量,吳宜學購屋的前提之二,還包含父母的照養問題。由於父母年事已高,他希望能就近照料,如果把房子買在台北市,住家坪數勢必無法放大,未來如果要接父母同住,就會回到居住空間不足的老問題。

吳宜學特別強調,很多人買房子往往會忘記背後的隱藏成本。這些隱藏的成本包括:管理費、交通費甚至小孩的保母費等。以管理費來說,目前大約是每坪30~80 元不等,如果是40 坪則有1200 元~3200 元不等的管理費,這些都得跟每月房貸支出一併計算。

「很多人會忽略購屋後的隱形成本,而買了超出自己能力的房屋。」吳宜學說,除了照顧父母的需求外,他也想到如果遠離父母的生活圈,就得額外聘請保母照料小孩,每月又需額外支出1 萬6000 元,相當於300 萬元的房貸負擔,也就是說,看似買屋貸款600 萬元,但是實際每月要付出去的成本卻是900 萬元的本利負擔。

深入了解地方行情撿便宜

堅持在預算內買房,夫妻兩人只好鎖定木柵、景美、萬芳、內湖一帶相對台北市來說,房價較為便宜的區域來看屋。沒想到,一路看屋,最後看回了汐止。

雖然持續在台北市周遭找屋,吳宜學也沒忽略父母家附近的房市發展情況。汐止地區從1989 年納莉颱風侵襲淹大水後,房價一蹶不振,許多原本每坪15 萬元以上的物件,不論好壞都硬生生跌破10 萬元的雙位數身價。已經在當地住過2∼ 3 年的吳宜學發現,汐止地區因地勢起伏較大,有些地方根本不會淹水,被大環境氣氛拖累的「不淹水社區」正是撿便宜的好標的。「就算淹水,那幾天都去住飯店好了,與台北市房價價差相較,還是省很大!」吳宜學打趣地說。

吳宜學認為,買屋最重要的就是符合需求與能夠負擔。當需求指標方向一一指向汐止地區後,他開始觀察汐止幾個主要生活機能便利、管理完善的社區,並仔細衡量上下班尖峰時段的交通狀況,甚至在晚上8-9 點過後,也會特地再去探訪標的附近的寧靜度,是否會有攤販出沒等問題,然後靜靜等待出手機會。

做足功課後,幸運之神就會翩然降臨。吳宜學最後在父母家的同一個社區中覓得屬於自己的第一個窩。在原屋主因財務問題不得不出售下,吳宜學以每坪7 萬元的超低價成交,逾50坪的空間加上車位,總價不到500 萬元。不僅財務負擔低、又符合照養父母、居家環境舒適的需求,與太太兩人雖然必須每天開車上下班,但是透過高速公路與快速道路的連結,15 分鐘即達上班地點,同樣擁有「離塵不離城」的便利性。

首購負擔輕 換屋不困難

將當初置產發財的美麗夢想拋向腦後,因為總價不到500萬,吳宜學在購屋7 年後就輕鬆繳完房貸,甚至還有餘錢投資,現在又有存款可以買第2間房。很多人因為想買在絕佳的地段卻讓自己的財務陷入困境,但吳宜學以過來人的經驗,認為與其勉強買下一間精華地區的房子等增值,還不如嚴格堅守購屋預算,選一間符合自己實際需求的房子。只要房貸付得輕鬆,未來就有機會買第2間房跟換屋。

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