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次級房貸颱風眼──美國現場 美國房市景氣低迷,長線入手好時機

文 / 方緣    
2007-10-01
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次級房貸颱風眼──美國現場 美國房市景氣低迷,長線入手好時機
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編按:次級房貸風暴襲捲全球,在各地金融市場掀起一波接一波的巨浪,在風暴中心點──美國,問題到底有多嚴重?《30雜誌》特約記者方緣,在紐約現場,帶來第一手的採訪與觀察。

許多在2002到2005年間房市一片大好時借款購屋的人,如今因為利息負擔沉重、房價走疲的兩難窘境,紛紛拖欠房屋貸款、甚至眼睜睜將房子送交法拍。

借款買房子的人身陷困境,借貸機構、以及出手投資房貸金融商品的基金也跟著遭殃,風暴威力正逐步擴大,憂患意識特別強的專家早已發出警訊,擔心低迷房市將拖垮美國經濟。

由於次級房貸風暴有擴大跡象,迫使美國聯準會顧不得通膨蠢動的壓力,在9月18日一口氣調降基準利率兩碼(一碼為0.25個百分點),以期緩解市場資金緊俏的狀況,並引導利率下降。

房市低迷,逢低進場好時機

不過,基於逢低買進的逆向操作原理,許多專家認為,此時反而是進場布局房地產、分批撿便宜貨的好機會,不論是住宅或者商用房地產,情況都是如此。而對台灣投資者來說,透過不動產投資信託基金(REITs)參與這波投資機會,不失為一種好選擇。

受到房地產市場拖累,REITs行情直直落,不過,看在華爾街基金經理人眼裡,此時的REITs,卻正是甜美多汁。

曾經在日本野村證券服務多年,之後與幾位同事在紐約創辦基金管理公司Beyondbond的洪哲雄博士身歷其境,親眼目睹華爾街房地產及金融市場二十多年來的起起落落後認為,眼前這波房地產市場低迷景氣蘊含投資機會。

洪哲雄在台灣土生土長,到紐約工作、創業後,仍經常在美國、台灣與大陸穿梭,他說,「美國市場夠大,任何單一事件所造成的衝擊力道會被分散,與台灣、或者其他地區相較,投資風險相對小,因此,以美國房地產市場為投資標的,理應較投資其他地區房地產要保險、穩定得多。」

針對美國眼前低迷不振的房地產市場,洪哲雄聯想到2000年時的情況。他說,當時聯準會訂出的利率逾6%,比現在還高(在聯準會這次降息前為5.25%),不久後則逐步調降,一路降至1%左右,房貸利率跟著走低,於是,許多人陸續投入房地產市場,到了2003年,大批投機客跳進來,房地產行情才開始真正大漲。

從2000年到2006年間,全美房價大漲80%,房市因此出現泡沫化的隱憂,而次級房貸問題的浮現,狠狠戳破了這個漲勢過快的房市榮景。

耐心等待,三年盼得高獲利

不過根據過去經驗,洪哲雄研判,此時以美國房地產市場為中、長期的投資標的,反而將有利可圖,「如果願意等三年,絕對有獲利空間,但是,如果想在一年內明顯獲利,機會幾乎是零。」換句話說,現在以美國房地產為標的的REITs確實是甜美多汁,但要稍微等一等,才可看到成果。

對於看法比較保守、多慮的人來說,很容易對看不到的未來前景感到憂心,害怕低迷景氣會沒完沒了的持續下去。

對於這樣的懷疑,洪哲雄信心十足的說:「不可能發生。」

洪哲雄所持的理由很簡單,一旦房地產市場持續低迷,經濟能力較差的人將無力負擔高高在上的房貸,有錢人卻不受影響,繼續購屋、換屋,這條路走到盡頭,貧富差距將愈來愈大,再嚴重下去,將造成社會不安,變成嚴重的政治問題,美國政府絕不會坐視不顧,必然要想辦法解決。

事實上,美國政府已經陸續採取措施,為還不出錢的貸款戶紓困。例如麻州政府決定以發行債券的方式籌資,讓州內一些金融機構,以低於市場行情的利率,為欠款顧客進行重新貸款(refinance),藉此減輕房貸戶的利息負擔,避免大批法拍屋流入市場,讓房市行情更惡化。

慎選基金,各項資訊看仔細

任何人拿錢投資REITs,都想買最低、賣最高,但是,目前美國房地產市場究竟是不是最低點,很難說得準。多數專家認為,房市景氣尚未跌至谷底,有些人則認為已經快要反彈回升。此時進場投資,有可能先往下跌,之後才上漲,也可能就此平步青雲一路上揚。處在此一狀態不明的階段,風險管理能力非常重要,投資者必須能確保自己能夠承受得住房價短期下跌,同時也要確保自己所投資的基金,財務狀況夠健全,足以安渡這波風暴,才能撐到房價上漲時,獲取高額利潤。

衡量基金風險管理的一大指標是「融資比率」。洪哲雄說,一般來看,基金的融資比率超過五成,算是偏高,潛藏風險也大,一不小心會在房價下跌時一時撐不過來;他建議投資人,在選擇REITs基金管理機構前,應要求基金經理人出示與融資比率相關的資訊,揭露風險,就算基金經理人以這些資訊太過複雜,一般投資人不容易理解為由推託,仍應堅持索取,如果經理人堅持不揭露,可依法控告。拿到風險揭露資訊後,就算真的看不懂,也要妥善保管,以便日後出現糾紛時派上用場。

洪哲雄說,許多投資人認為名氣大、有良好獲利紀錄的基金管理公司就絕對有保障,這是一種迷思;因為,基金管理公司的投資標的不停更換,以前獲利成績好,在換了投資標的後,未必能獲得相同的好成績。

對沖基金長期資本管理公司(Long Term Capital Management)在1998年用40億美元的本錢,進行1000億美元的投資,槓桿投資比率高達二十五倍。期間因為投資標的出現短期大跌,基金一下子拿不出錢應急,投資人投進去的錢全部賠光,是基金管理風險失當的經典案例。

看基本面,地點供需先考慮

至於怎麼樣的房地產投資標的最具有獲利前景?專家認為,地點永遠是第一選擇,此外,房地產開發商的眼光也非常重要。洪哲雄說,就紐約來看,曼哈頓雖然已經高度開發,但因為高度國際化,永遠有往來人潮,仍是最佳地點,其中又以豪華型住宅行情最經得起考驗,不少辦公大樓近來紛紛改建為豪華住宅,毫華住宅賣價節節高升,大約是同地點辦公大樓的三倍以上。

至於房地產開發商的眼光,最重要的是要看準每一種用途的供需變化;一般來說,蓋五星級飯店或者大型購物中心,從整地到真正落成甚至有廠商進駐,至少要兩年,開發商在決定房地產用途時,必須有能力拿捏兩年後的環境變化;對投資人而言,除了針對開發商的背景進行了解外,也可考慮選擇用途變化彈性較大的房地產開發案,洪哲雄說,例如商圈、養老院開發案的彈性變化相對較大,萬一失敗了,很容易可轉變為飯店,醫院開發案的彈性最小,一旦失敗,很難轉型,投資人的投資效益不容易有翻身機會。

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