房貸正處於利率低點，買屋或許是不錯的投資，
想在今年成家的30世代，如何擁有屬於兩人的甜蜜家屋？
在貸款及房屋的選擇上，又有哪些該注意的問題呢？
「只要你付得起房貸，就絕對不要付房租。」《穩健理財十守則》的作者墨基爾（Burton G. Malkiel）建議，而且「只要你有住屋，你就算是不動產的投資人。」對於較為保守的年輕人來說，購買不動產可以說是比較低風險的投資，不但可以自住或出租，還享有稅務上的優惠，幸運的話，又能享受房價升值的利益。
產品面
小家庭應該考慮什麼？
台北大學地政系教授彭建文認為，小家庭購屋有兩大特色，第一是經濟能力相對有限；第二是人口較為單純，空間需求也比較小。
在這些條件限制下，許多人會選擇套房或是面積較小的住宅（有關購買套房的相關資訊，可參閱第3期《30雜誌》）。而首次購屋的30世代究竟應該如何選擇適合自己的房子呢？這裡提供幾個必要的考量：
1.坪數
考量到未來孩子的需求，坪數以20～30坪為宜。
2.價格
房屋總價約400～500萬，其中自備款100萬左右，是經濟能力有限的30世代在購屋時比較能負擔得起的選擇。
3.區位選擇
彭建文認為小家庭在購屋時，區位的選擇非常重要，因為區位不只是影響房價的水準，也會影響未來的生活型態，最好能兼顧家庭成員間就業、就學、以及親朋間的相互扶持需求。如果無法兼顧時，應優先考量未來較為確定、不易改變的條件為主。其次，價格與坪數通常具有抵換關係，區位好的住宅通常價格高，能負擔得起的住宅面積就會較小，反之亦然。小家庭的成員如果有高度的工作需求與壓力，還是以距離工作地點較近為佳，等待工作較為穩定，通勤的時間壓力較小時，再考慮較長途、大面積的住宅。
選擇的地點以通勤半小時至40分鐘為宜，只要上班地點捷運可到，可以選擇離捷運站較近的市區外圍地帶；而如果是以居住環境為考量，則要考慮日常的購物需求；此外，對新婚族來說，考慮未來新成員的誕生，學區也要列入選擇的範圍內。
4.屋齡
小家庭究竟應購買新屋？還是中古屋呢？專家建議選擇位於市區內、屋齡沒有那麼高的成屋為佳。
以台北市為例，根據仲介業統計，仍有每坪19萬元至25萬元的中古屋，可圓新婚族或首購族的購屋夢。這些房屋的所在地，多位於各區域的周邊地帶，屋齡雖然比較高一點，不過對有意選擇在台北市落腳，但有資金考量的首購者來說，是值得參考的。
此外，若是新婚族，可以先在市區購置坪數較小的中古屋，待將來經濟能力強時，再換大一點或更接近市中心的房子。仲介業者建議如果採取「先舊後新，以小換大」的方式，以房屋總價500萬元的條件，只要掌握好的交易時機，就算在台北市，仍有機會買到20至25坪的標準房子。
比較新屋及中古屋，彭建文認為新屋、尤其是預售屋的優點是可以分期付款，減輕自備款的壓力，在興建過程中也比較有「參與感」，部分的格局與設備可隨個人的喜好更換或調整，不過缺點是預售時的「想像」與交屋時的「實際狀況」可能會有落差，未來可能面對的鄰居也不確定；而中古屋的優點是可以明確瞭解住宅的實況，及其他住戶與公寓大廈的管理運作狀況，缺點是自備款較高，許多管線可能老舊，格局的調整也較不易。因此，彭建文建議小家庭以選擇屋齡不要太高的成屋為佳。
時機面
現在買好不好？
利率，是考量是否購屋的主要因素。回顧2004年的利率走勢，美國方面由於經濟景氣持續擴張、就業情況改善、及通膨壓力升高等因素，美國聯邦準備理事會（Federal Reserve Board）自2004年6月起至年底共升息5次，且升息幅度達5碼；而本國央行也於10月起跟進，宣布調升重貼現率0.25％，此舉代表國內低利率時代正式結束，並且在12月31日又再次調升0.125％。由於央行升息動作頻頻，國內銀行也隨之調高各項存款利率，目前大多數房貸以定存利率為計息基礎，新客戶申辦的房貸利率預期應該會跟著同步調升。
不過中國信託房貸處協理黃芃瑜認為，實際情況並非如此，因為各家銀行競爭激烈，為爭取新客戶不惜犧牲收益，甚至推出低於政府優惠房貸的利率來吸引客戶。但銀行畢竟不會做虧本生意，利率能再向下探的空間已不多，所以對於想要購屋的消費者來說，反而可以趁著銀行房貸利率確實調升之前，選擇對自己最有利的方案。
先考量房價及利率走勢
另一方面，就購屋時機來看，自2003年第三季房地產景氣復甦以來，各地區的房價普遍有一至三成左右的漲幅，目前則呈現持穩的狀態，短期無明顯繼續上漲或立即下跌趨勢。不過，由於目前國內人口與所得增加幅度相當有限，在各地建商積極、大量興建下，彭建文認為未來房價持續大幅上漲的空間應不大，有意購屋者不須盲目搶進，而住宅供給量的大量增加，意味購屋者有相當多的選擇與比較機會，議價的空間也會加大，購屋者可審慎理性地選擇。
但彭建文也提醒，目前的利率水準雖略有調升，但仍處於相對的低檔，貸款支出相較於租金仍然划算，故一般人可能會較傾向購屋。不過購屋通常會有長達20至30年的貸款，小家庭在計算自己的貸款負擔能力時，仍應相對保守，因為未來利率水準調升的機率遠大於調降，這表示小家庭在購屋前，除了要考量自己目前的貸款能力外，還需注意是否能負擔得起未來利率調升所產生的額外利息。
貸款面
怎麼貸最划算？
根據內政部的統計資料顯示，國人的平均結婚年齡約為30歲左右，每人平均薪資約為3萬4000元，如果夫妻2人均為有薪階級，假設房屋貸款利率為2.5％，以所得的1/3作為支付房貸的上限來算的話，那麼貸款400萬元較能符合每月的還款壓力，再加上兩成的自備款，則有能力購買總價500萬左右的房屋。
永慶及太平洋房屋都建議，不同收入的家庭對房貸負擔能力雖然不盡相同，但扣除小家庭每月基本開銷和投資儲蓄計劃，每月房貸還款金額以不超過家庭總收入的1/3為宜。若因升息後房貸支出超過家庭收入的1/3，但家庭收入卻並未同步成長時，將發生支出排擠效應，影響生活品質。
善用優惠房貸
對於首次購屋的小家庭而言，有多種政府優惠貸款可以選擇。黃芃瑜指出，例如申請手續最簡便的「央行3000億優惠貸款」就是很不錯的選擇。只要是符合「年滿20歲，且購買之房屋是92年11月30日（含）以後完成建物所有權移轉登記之中古屋或新屋，且其建物所有權狀之用途登記含有『住宅』或『住』字樣者均可適用」，目前貸款利率為2.5％，若是在台北市購屋，優惠額度最高可貸250萬，其餘地區則為200萬。
此外，還有利率更低的國勞宅貸款可以申請，尤其是去年勞委會已將申貸資格由勞保年資累計滿3年，放寬為滿1年即可申請，每戶最高可貸220萬元，貸款期間更超過「央行3000億優惠貸款」的20年，為最長30年。而目前貸款利率也較「央行3000億優惠貸款」更低為2.2％，更好的是勞宅貸款還可搭配「央行3000億優惠貸款」，不足的部分可再選擇搭配銀行提供的房屋貸款。
銀行商品看仔細
而無法申請政府優惠貸款的消費者，還是可以選擇跟銀行貸款，利率種類上大致可分成「固定利率」房貸及「指數型」房貸。固定利率房貸是指貸款期間的利率採固定利率計息，但國內的固定利率房貸並不像國外的30年貸款期間房貸利率皆為固定，目前國內市場並無超過2年的固定利率房貸，之後必須再搭配指數型房貸。
而所謂的指數型房貸，則是選取數家定儲利率的平均數做為計息基礎，再加上銀行的作業及風險等成本及利潤來計算出最後的房貸利率，所以要比以往銀行自己訂定的基本放款利率要來得公開公平得多。
此外，有很多消費者在購屋前，常常要花個2、3年的時間存自備款，因而喪失了很好的購屋時機。現在的消費者不僅可以申請「寬限期」，也就是在此期間只要繳交利息不用繳本金，以減輕貸款初期的還款壓力，更有銀行提供「百分百房貸」，也就是貸款金額等於房屋買賣成交價的全額，讓消費者看到喜歡的房子，不用再花好幾年的時間籌措自備款，可以馬上成為有屋階級。不過目前並不是每家銀行都有提供「百分百房貸」，且提供的銀行大都有諸多限制，例如符合特定職業或房屋所在地等條件才可申請，消費者必須事先詢問清楚。
