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小家庭怎麼規畫購屋?

張卉穎
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張卉穎

2005-04-01

瀏覽數 4,550+

小家庭怎麼規畫購屋?
 

房貸正處於利率低點,買屋或許是不錯的投資,

想在今年成家的30世代,如何擁有屬於兩人的甜蜜家屋?

在貸款及房屋的選擇上,又有哪些該注意的問題呢?

「只要你付得起房貸,就絕對不要付房租。」《穩健理財十守則》的作者墨基爾(Burton G. Malkiel)建議,而且「只要你有住屋,你就算是不動產的投資人。」對於較為保守的年輕人來說,購買不動產可以說是比較低風險的投資,不但可以自住或出租,還享有稅務上的優惠,幸運的話,又能享受房價升值的利益。

產品面

小家庭應該考慮什麼?

台北大學地政系教授彭建文認為,小家庭購屋有兩大特色,第一是經濟能力相對有限;第二是人口較為單純,空間需求也比較小。

在這些條件限制下,許多人會選擇套房或是面積較小的住宅(有關購買套房的相關資訊,可參閱第3期《30雜誌》)。而首次購屋的30世代究竟應該如何選擇適合自己的房子呢?這裡提供幾個必要的考量:

1.坪數

考量到未來孩子的需求,坪數以20~30坪為宜。

2.價格

房屋總價約400~500萬,其中自備款100萬左右,是經濟能力有限的30世代在購屋時比較能負擔得起的選擇。

3.區位選擇

彭建文認為小家庭在購屋時,區位的選擇非常重要,因為區位不只是影響房價的水準,也會影響未來的生活型態,最好能兼顧家庭成員間就業、就學、以及親朋間的相互扶持需求。如果無法兼顧時,應優先考量未來較為確定、不易改變的條件為主。其次,價格與坪數通常具有抵換關係,區位好的住宅通常價格高,能負擔得起的住宅面積就會較小,反之亦然。小家庭的成員如果有高度的工作需求與壓力,還是以距離工作地點較近為佳,等待工作較為穩定,通勤的時間壓力較小時,再考慮較長途、大面積的住宅。

選擇的地點以通勤半小時至40分鐘為宜,只要上班地點捷運可到,可以選擇離捷運站較近的市區外圍地帶;而如果是以居住環境為考量,則要考慮日常的購物需求;此外,對新婚族來說,考慮未來新成員的誕生,學區也要列入選擇的範圍內。

4.屋齡

小家庭究竟應購買新屋?還是中古屋呢?專家建議選擇位於市區內、屋齡沒有那麼高的成屋為佳。

以台北市為例,根據仲介業統計,仍有每坪19萬元至25萬元的中古屋,可圓新婚族或首購族的購屋夢。這些房屋的所在地,多位於各區域的周邊地帶,屋齡雖然比較高一點,不過對有意選擇在台北市落腳,但有資金考量的首購者來說,是值得參考的。

此外,若是新婚族,可以先在市區購置坪數較小的中古屋,待將來經濟能力強時,再換大一點或更接近市中心的房子。仲介業者建議如果採取「先舊後新,以小換大」的方式,以房屋總價500萬元的條件,只要掌握好的交易時機,就算在台北市,仍有機會買到20至25坪的標準房子。

比較新屋及中古屋,彭建文認為新屋、尤其是預售屋的優點是可以分期付款,減輕自備款的壓力,在興建過程中也比較有「參與感」,部分的格局與設備可隨個人的喜好更換或調整,不過缺點是預售時的「想像」與交屋時的「實際狀況」可能會有落差,未來可能面對的鄰居也不確定;而中古屋的優點是可以明確瞭解住宅的實況,及其他住戶與公寓大廈的管理運作狀況,缺點是自備款較高,許多管線可能老舊,格局的調整也較不易。因此,彭建文建議小家庭以選擇屋齡不要太高的成屋為佳。

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時機面

現在買好不好?

利率,是考量是否購屋的主要因素。回顧2004年的利率走勢,美國方面由於經濟景氣持續擴張、就業情況改善、及通膨壓力升高等因素,美國聯邦準備理事會(Federal Reserve Board)自2004年6月起至年底共升息5次,且升息幅度達5碼;而本國央行也於10月起跟進,宣布調升重貼現率0.25%,此舉代表國內低利率時代正式結束,並且在12月31日又再次調升0.125%。由於央行升息動作頻頻,國內銀行也隨之調高各項存款利率,目前大多數房貸以定存利率為計息基礎,新客戶申辦的房貸利率預期應該會跟著同步調升。

不過中國信託房貸處協理黃芃瑜認為,實際情況並非如此,因為各家銀行競爭激烈,為爭取新客戶不惜犧牲收益,甚至推出低於政府優惠房貸的利率來吸引客戶。但銀行畢竟不會做虧本生意,利率能再向下探的空間已不多,所以對於想要購屋的消費者來說,反而可以趁著銀行房貸利率確實調升之前,選擇對自己最有利的方案。

先考量房價及利率走勢

另一方面,就購屋時機來看,自2003年第三季房地產景氣復甦以來,各地區的房價普遍有一至三成左右的漲幅,目前則呈現持穩的狀態,短期無明顯繼續上漲或立即下跌趨勢。不過,由於目前國內人口與所得增加幅度相當有限,在各地建商積極、大量興建下,彭建文認為未來房價持續大幅上漲的空間應不大,有意購屋者不須盲目搶進,而住宅供給量的大量增加,意味購屋者有相當多的選擇與比較機會,議價的空間也會加大,購屋者可審慎理性地選擇。

但彭建文也提醒,目前的利率水準雖略有調升,但仍處於相對的低檔,貸款支出相較於租金仍然划算,故一般人可能會較傾向購屋。不過購屋通常會有長達20至30年的貸款,小家庭在計算自己的貸款負擔能力時,仍應相對保守,因為未來利率水準調升的機率遠大於調降,這表示小家庭在購屋前,除了要考量自己目前的貸款能力外,還需注意是否能負擔得起未來利率調升所產生的額外利息。

貸款面

怎麼貸最划算?

根據內政部的統計資料顯示,國人的平均結婚年齡約為30歲左右,每人平均薪資約為3萬4000元,如果夫妻2人均為有薪階級,假設房屋貸款利率為2.5%,以所得的1/3作為支付房貸的上限來算的話,那麼貸款400萬元較能符合每月的還款壓力,再加上兩成的自備款,則有能力購買總價500萬左右的房屋。

永慶及太平洋房屋都建議,不同收入的家庭對房貸負擔能力雖然不盡相同,但扣除小家庭每月基本開銷和投資儲蓄計劃,每月房貸還款金額以不超過家庭總收入的1/3為宜。若因升息後房貸支出超過家庭收入的1/3,但家庭收入卻並未同步成長時,將發生支出排擠效應,影響生活品質。

善用優惠房貸

對於首次購屋的小家庭而言,有多種政府優惠貸款可以選擇。黃芃瑜指出,例如申請手續最簡便的「央行3000億優惠貸款」就是很不錯的選擇。只要是符合「年滿20歲,且購買之房屋是92年11月30日(含)以後完成建物所有權移轉登記之中古屋或新屋,且其建物所有權狀之用途登記含有『住宅』或『住』字樣者均可適用」,目前貸款利率為2.5%,若是在台北市購屋,優惠額度最高可貸250萬,其餘地區則為200萬。

此外,還有利率更低的國勞宅貸款可以申請,尤其是去年勞委會已將申貸資格由勞保年資累計滿3年,放寬為滿1年即可申請,每戶最高可貸220萬元,貸款期間更超過「央行3000億優惠貸款」的20年,為最長30年。而目前貸款利率也較「央行3000億優惠貸款」更低為2.2%,更好的是勞宅貸款還可搭配「央行3000億優惠貸款」,不足的部分可再選擇搭配銀行提供的房屋貸款。

銀行商品看仔細

而無法申請政府優惠貸款的消費者,還是可以選擇跟銀行貸款,利率種類上大致可分成「固定利率」房貸及「指數型」房貸。固定利率房貸是指貸款期間的利率採固定利率計息,但國內的固定利率房貸並不像國外的30年貸款期間房貸利率皆為固定,目前國內市場並無超過2年的固定利率房貸,之後必須再搭配指數型房貸。

而所謂的指數型房貸,則是選取數家定儲利率的平均數做為計息基礎,再加上銀行的作業及風險等成本及利潤來計算出最後的房貸利率,所以要比以往銀行自己訂定的基本放款利率要來得公開公平得多。

此外,有很多消費者在購屋前,常常要花個2、3年的時間存自備款,因而喪失了很好的購屋時機。現在的消費者不僅可以申請「寬限期」,也就是在此期間只要繳交利息不用繳本金,以減輕貸款初期的還款壓力,更有銀行提供「百分百房貸」,也就是貸款金額等於房屋買賣成交價的全額,讓消費者看到喜歡的房子,不用再花好幾年的時間籌措自備款,可以馬上成為有屋階級。不過目前並不是每家銀行都有提供「百分百房貸」,且提供的銀行大都有諸多限制,例如符合特定職業或房屋所在地等條件才可申請,消費者必須事先詢問清楚。

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