華燈初上時分，台中市郊一處新建完工的造鎮社區，千戶屋舍緊密相連，透出的燈光卻零零落落，大紅的「售」字格外刺眼。台中的空屋率居全省之冠，達到一九%，近五分之一的房子沒人住，而這只是台灣高空屋率現象的一個縮影。
相對於一般已開發國家四%到五%的自然空屋率，台灣的空屋率堪稱另一項「台灣奇蹟」。根據政大地政所的研究，到一九九三年底，台灣共有七十六萬戶空屋，空屋率高達一四%，行政院估計的空屋更達八十二萬戶之多。
從一九八０年到一九九０年，台灣空屋年成長率為四%，政大地政所的報告預估，九四年底的空屋數為七十九萬戶，九五年增為八十二萬六千戶，九六年再增為八十六萬戶。而經建會以人口成長率推算，每年自用住宅需求只有十四萬戶，多出來的空屋，形成房地產界的棘手問題。
賣三成就不錯了
去年行政院主計處以九０年戶口普查數據，加上去年一月台電非營業用戶用電未滿底度二十度的戶數，算出台灣共有八十二萬戶空屋，遭到建築業質疑，認為空屋泛指沒人居住或低利用率的住宅，但真正會影響房地產行情的空屋，是推案而未售出、且已完工的餘屋。台中三采建設總經理林世雄自己在彰化鄉下就有兩、三棟閒置不用的老房子，他認為空屋歸空屋，「餘屋才是有意義的數字」。
以大台北地區而言，預售屋銷售率從九一年的七三%，一路下滑到九四年的四六%，台中高捷建設協理田玉麟更直言，去年一般新案子「賣到三成就算不錯了」，還有低到一兩成的紀錄，他估算餘屋約占空屋量的六成，在四十八萬戶到五十萬戶之間。
就台灣地區核發住宅建築執照的戶數來看，九二及九三年為高峰期，九二年曾高達二十五萬戶，領到建照且有動工者，一兩年後就開始完工並申請使用執照，去年申領使用執照的新屋已達十九萬七千戶，開始反映九二年的搶建風潮。永慶房屋業務發展部經理黃振吉觀察，去年和今年將是餘屋密集湧現的時刻，專賣餘屋的代銷業開始出現，連仲介公司也接手代銷大批餘屋。
空屋率的高低，和房地產景氣密切相關。政大地政系教授張金鶚研究發現，房地產景氣走高時，空屋率就下滑；房地產低迷膠著時，空屋率就節節攀升，成反向變動。張金鶚認為，雖然空屋可分為在市場上(出售中、招租中)及不在市場上兩種，但從空屋率與房地產景氣的關連緊密，「顯示在市場上的空屋此例相當高」。
各縣市的空屋率，又可以省轄市的標準為界，畫分為五大類型(見表一)。空屋量除了肇因自前一波景氣高峰的搶建，也來自這幾年房地產雖低迷不振，建商仍持續推案，以紓解資金周轉壓力，或是上市公司必須維持營運業績。而喧嚷已久、終於計畫今年底前在全省實施的容積率，將使土地可興建樓地板面積減少，之前以建蔽率計算的大量土地，開始搶領建照，也造成空屋大量囤積。
空屋率居冠的台中市，曾在短短三年內規畫了七期到十二期重畫區，釋出一千七百公頃以上的土地。三采建設總經理林世雄分析，重畫使土地供給量大增，而土地增值稅一直上漲，出清壓力大，建商只好頻建房舍，房屋數也跟著增加。
房價仍難下降
即使空屋量直往上加，房價卻沒有明顯跌幅，永慶房屋經理黃振吉剖析，房價的結構性成本如土地、建材、人事、利息成本都未降低，加上市場自有供需機能，若建商及屋主不急著脫手，就難有降價求售的情形。
政大地政所的研究也發現，由於住宅本身具異質性，無法完全取代，且台灣雖長年呈高空屋率，但每年變動不大，使高空屋率無法對市場產生明顯的賣壓。
但空屋率多少發揮了威力，高捷建設協理田玉麟觀察，許多餘屋密集的郊區，在建築成本未降的情況下，房價卻比去年同期下降一到兩成，「實在是因為餘屋太多」。
天量的空屋造成對建商的壓力，更導致社會成本的損耗。台灣地區餘屋量幾成直線累積(見表二)，而政大地政所的研究更指出，以每戶四百萬元計算，現有空屋的價值高達三兆零四百億元，幾乎等於九三年國民生產毛額的一半，也是一九九五年中央政府總預算的二．九倍；若以年利率一０%加上每年二%的房屋折舊率，空屋造成的社會成本損失每年達三千三百億元，「不管這些空屋是否全在市場上，都是資源的浪費。」政大教授張金鶚慨歎。
大型社區尤其容易出現高空屋率。一項調查顯示，全國二十一個大型知名社區中，十一個社區的空置率在兩成以上，部分甚至達七成。三采建設總經理林世雄憂心，高空屋率將使社區管理大打折扣，甚至形成所謂「貧民大樓」。
面對直線上升的空屋數，業界及學者都將解決之道訴諸政府當局。三采建設董事長特別助理賴汝鑑直言，政府不曾做過全面性的房屋需求調查，「應該有警示性的評估表，以抑制過量」。除了健全房屋資訊，「政府也應該設法提高購屋意願」，高捷建設協理田玉麟建議，以免契稅、貸款利率比照國宅等方式加速消化餘屋。
加強租賃制度也是管道之一。政大教授張金鶚認為，真正的弱勢族群是那些買不起房子的無殼家庭，政府應實施租稅減免、訂定租賃條例，鼓勵空屋屋主將房子出租。
而李總統的「六萬元一坪」勞工住宅則不被看好，因為地點多在偏遠郊區，不太會影響餘屋去化，甚至有建商打趣「搞不好這些勞工住宅以後也會變成餘屋」。業者多半盼望政府能從解決現有空屋率著手，而不必去蓋一些「偏遠而無用」的勞工住宅。
購屋族的好時機
反應到市場面，許多建商開始採市場區隔細分化的策略，鎖定特定族群，甚至先做市調以找出小眾市場，冀望能突破低迷已久的銷售率，減輕餘屋壓力。
空屋率何時才能不再「高處不勝寒」，就像房地產何時翻身般地眾說紛紜。但對消費者來說，這段空屋湧現、房價停滯的期間，購買機會相對增加，「正好讓想買房子的人追趕房價、提早準備。」永慶房屋經理黃振吉建議。
一間間乏人問津的空屋，訴說著高房價時代的迷思，除了交由市場供需機能去消化，還需要更多的人為努力，否則高空屋率將會是一道愈烙愈深、終將難以抹滅的傷痕。
