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北市賣房得附違建證明 讓冷清房市雪上加霜?

頂樓加蓋、陽台外推變燙手山芋
文 / 李建興    攝影 / 陳宗怡
2015-09-01
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北市賣房得附違建證明 讓冷清房市雪上加霜?
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台北市府日前祭出新規定,9月1日起取得使用執照的建物,未來轉手時,得附上建築師出具的「無違章建築證明」。表面上,似乎不影響9月1日前拿到使照的成屋,但專家認為,現行有違建設施的中古屋恐怕也難逃重擊。

專家甚至預測,以往最受民眾歡迎,甚至加價購入的頂樓加蓋、陽台外推屋,未來將成為燙手山芋,中古屋皆有跌價之虞。

台北市長柯文哲為阻止台北市違章建築惡化,日前訂定「台北市政府遏止新增違章建築處理措施」,凡在今年9月1日起領得使用執照的建物,未來第一次登記或進行買賣、贈與、信託等所有權移轉時,必須檢附建築師出具的3個月內無違章建築證明。

其中,「處理措施」中所列違章建築包括陽台外牆拆除外推、陽台加窗或欄柵式防盜窗(防墜設施除外)、夾層違章建築、水平或垂直增建的違章建築,以及約定專用的露台違章建築。

新規定上路後,凡列管範圍的房屋,未來買賣房屋若沒有無違建證明書,地政機關會在登記完畢 1日內通報都發局,都發局將於14天內至現場查案開立處分書,並將副本轉給違建科執行,違建科會在3至6個月內拆除完畢。

對此,住商不動產企業室主任徐佳馨認為,柯市長此舉是先遏止新增違建,先從9月1日後取得使用執照的建物下手,以斷絕源頭,但等新違建止血後,北市府可能就會著手處理舊違建,甚至不排除未來舊屋買賣也要出具無違建證明,屆時會有為數不少的違建老屋受到衝擊。

值得注意的是,以往頂樓加蓋、陽台外推、露台增建…等,由於使用空間較大,被視為中古屋的加分項目,但未來如果「有違建,不能買賣」成為全面性措施,恐怕反而成為盪手山芋,甚至在轉賣時,還得自行拆除,將讓違建屋滯銷,成為「房市毒藥」。

天時地利不動產總經理張欣民也指出,相較於預售屋,中古屋最大的賣點就是公設少,實際坪數大,甚至因為有違建,還會出現使用坪數大於權狀坪數的怪現象。但未來購屋時都得張大眼睛,以往誤觸陷阱。

張欣民進一步分析,除了違建外,市場上亦有幾項慣用手法,瞞天過海,讓買方誤以為坪數較大,也值得消費者注意:

一、車位灌入房屋坪數壓低單價

一般來說,計算房屋每坪單價是不包含車位的,但有賣方會把車位坪數灌入房屋坪數,製造出房屋單價超低的假象。例如A、B 兩戶房屋坪數各50坪(不含車位),總價都是2500萬,換算每坪單價是50萬,但B戶賣方若把約5坪車位灌入房屋坪數中,那麼就變55坪、總價 2500萬,單價變成約45.45萬。

許多人誤以為B戶比較便宜,其實根本沒比較便宜。這種銷售手法常見於代銷及房仲業者。

二、二工坪數計入銷售坪數當中

這類建案案例雖然極少,但買到這類房子的購屋者必定吃虧。所謂二工,是指取得使用執照後二次施工,比如將陽台外推增加室內空間。

極少數不肖業者,會把二工增加的坪數灌進銷售坪數裡,藉此壓低單價,其實這有違法之虞。例如,賣方宣稱總坪數40坪,總價1600萬,單價一坪是40萬,但其實權狀實際坪數只有35坪,另外5坪是陽台外推所增加的坪數。

總之,買房子除了要精打細算,最好找一家有信譽的建商、仲介,才能避免成成誤入陷阱地小白兔!

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