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City Mall租金報酬率達10%,「像塊好料西裝」

柬埔寨繳稅大王洪創明的房地產之道
文 / 彭杏珠    攝影 / 蘇義傑
2013-07-04
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City Mall租金報酬率達10%,「像塊好料西裝」
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金邊市有三大購物中心,分別是蘇利亞、金滿城與City Mall,前兩家為當地人經營,第三家則是台資企業,不僅位於金邊正中央,也是最熱鬧的奧林匹克市場商圈。儘管負責經營City Mall的福洋公司總經理洪創明不方便透露營收,只說明自己是該區的繳稅大王,不過由此可知City Mall的業績有多亮麗了。

洪創明堪稱是第一批到柬埔寨的台商,當初因為一貫道的師傅想到柬國傳道,請他協助找地點,因而與柬埔寨結下不解之緣。當他於1990年首次踏上金邊機場時,機場只能用「殘破不堪」形容,而且街道一片荒涼。因為家族經營建築業的關係,他從小就知道房地產不變的定律就是「地點」,且城市發展一定從市中心開始。當時洪創明將手上地圖折一折,找出金邊市中心位置,騎著摩托車逛遍大街小巷,掌握所有商業區與政府機關的分佈。

當1991年聯合國的維和部隊到達柬埔寨前,民間都是使用黃金交易,當時一兩黃金可以買一公頃土地。他考察七天後,看到價格愈落,愈是商機無窮,回台兩個月後,又去了好幾趟,最後花了500萬台幣買了三間三角窗的金店面,直到1993年當地大選後,眼看政局會穩定,家族才決議深耕柬埔寨。

「觀察投資環境,第一要看有沒有宗教衝突,第二有沒有種族歧視,」洪創明說,柬埔寨都沒有這些問題,家族很快就決定買下奧林匹克市場。奧林匹克體育館是1963年柬埔寨舉辦亞洲運動會的場所,附近的土地,也就是現在City Mall的所在地。

隨著柬國政治局勢逐漸穩定,福洋陸續推出別墅與排屋建案,等到三間金店面漲幅達到8成時,他出售獲利了結,唯獨奧林匹克的土地,足足已養了20年之久,「這個地點,任何人從東到西,從南到北都會經過,是一塊做西裝的高級材料,捨不得急著賣出去,」經營房地產的經驗告訴他,20年間他在當地已推出10個建案,但最後賺到的,還比不上這第一個案子的增值利益。

福洋不急著出手,又不想讓土地閒置,靈機一動,決定蓋百貨公司。原來柬補寨九成食衣住行所需,都是靠進口,買賣業眾多,亟需交易平台,就這樣City Mall在2009年9月9日9點開張營運。挑高五層樓高、樓地板面積8400坪大的City Mall,一樓進駐的是當地最知名的LUCKY SUPERMARKET旗艦店,頂樓則是柬國最大間、也是唯一的3D電影院以及美食街、遊樂場。電梯出口最顯眼的位置,正是紅遍東南亞的台灣上市公司六角國際的「日出茶太」。由於金邊的日出茶太代理權被27歲的馬來西亞年輕人捷足先登,還一度讓日出茶太原來的馬來西亞代理商非常扼腕。

當記者中午12點來到這裡,想了解當地珍珠奶茶跟台灣有何不同時?店員竟然致歉說賣完了。原來日出茶太已在當地打響名氣,珍奶平日可賣到250杯,例假日達到500杯,一杯售價約合台幣75元,是台灣的三倍價格,單店月營收達到48萬台幣。

福洋經營百貨公司,出租攤位真是穩賺不賠的好生意,租金報酬率達10%以上,攤位採淘汰機制,營運不理想就被要求撤櫃,目前承租率為9成。美食街進駐攤位都是以抽取3成利潤的方式合作,亦即日出茶太月賺40萬,福洋就抽12萬。其餘樓層的店面採每坪約2000元台幣的費用出租。而且City Mall只提供公共空間的照明,承租者必須買電力儲值卡,當電力快用罄時,會發出預警聲音,商家要到管理處繳費,才能再使用。

其實,洪創明的醉翁之意並不在經營百貨零售,連同占地3000多坪的停車場也只是臨時提供給City Mall使用。他想用時間換取空間,最終目的是開發高樓層的酒店式公寓。

他相信金邊跟世界所有城市發展的軌跡相同,將來大廈產品定會熱賣,再過10年租約到期後,City Mall跟停車場就要改建成大樓。「而且我的土地面寬150米,臨50米寬的大馬路邊,地段、視野好,一房一廳月租2000至3000元美元不是問題,」洪創明難掩興奮的神情說,彷彿兩棟五星級的酒店式公寓就矗立在他眼前。

 

【洪創明小檔案】

年紀:48歲

柬埔寨投資時間:1991年

職稱:福洋公司總經理

營業項目:百貨公司

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