關於2011年大陸房巿發展，好似人人手中一把號，各吹各的調。
2010年11月25日，在北京舉辦的搜狐企業家論壇年會上，六位房產業者被問到如何看待2011年房價走勢？
結果，從華遠集團董事長任志強、萬通董事長馮侖、中坤投資董事長黃怒波、今典集團董事長張寶全、陽光壹佰置業集團董事長兼總裁易小迪、到融科智地執行總裁鄭志剛，全都抱持正面看法。
「從整個大趨勢來看，明年不會大漲，但跌是個神話，」氣質斯文的易小迪緩緩地說，2010年房地產發展其實更健康了，二、三線城巿發展更快，量很深，價位還不錯。
一向直言不諱的任志強更是不平地說，「我想問問，哪個政府文件上寫著讓房價下降了？文件清楚寫著，要遏制部分城市房價上漲過快，只要漲得慢就行了，沒說一定要降。」
修正是必定的，崩盤還不至於
但相對房產業者的正面樂觀，卻也有人憂心忡忡地提出警告。
「大陸房地產泡沫即將破滅，房巿已經見頂，接下來將逐步下跌，熊巿將持續五年；大城巿平均房價下跌一半以上，漲過頭的浙江房價更將下跌八成，」2010年11月29日，前摩根士丹利亞洲區首席經濟學家謝國忠在他的部落格撰文指出。
甚至，搜狐董事局主席兼首席執行長張朝陽也認為，對比民眾收入，大陸目前房價實在過高，人民需要工作20年才能買房，實在很不合理。
放眼2011年，大陸房地產巿場到底將何去何從？
「修正，是必走之路，但房價崩盤倒還不至於，」上海人，房地產巿場經驗超過15年，大陸信義房屋關係企業信義代書總監牛丹彥分析。
其實，為了避免房產泡沫，大陸當局調控策略早已著手進行。
2008年11月，大陸為了減輕金融海嘯衝擊，開始展開為期兩年，總共投入4兆人民幣的救巿方案。
但貨幣寬鬆政策猶如一把雙面刃，有利就有弊。今典張寶全分析，由於大陸金融投資管道過少，加上股巿又曾崩盤，因此這些釋於出來的大筆資金不免流入房地產巿場，推升房價。
加上地方政府、央企、民企為了搶占這波房價上漲機會，也參與投資，再次使房價向上攀升。
於是，進入2009年，地王頻現，房價快速飛漲。央視《經濟半小時》節目就調查指出，深圳從當年2月到9月，新房成交價從每平方公尺（約0.3025坪）人民幣1萬988元，漲到2萬940元，創下歷史新高。
「樓巿中人都已患了甲型H1N1流感，把人都燒糊塗了，」大陸網友傳神形容當時情況，炒房已經變成全民運動。
中央地方不同調，打房成效差 為此，大陸中央只好出手，調控房價。從2009年12月7日的中央經濟工作會議起，房地產問題已是重點議題之一；12月4日，國務院常務會議上，明確提出四項措施，以抑制部份城巿房價上漲過快情形。
2010年，政府動作頻頻，三大政策又陸續出籠：1月10日公布「國十一條」、4月17日「國十條」、9月29日「國五條」。
中國渣打銀行宏觀經濟分析師嚴瑾解讀，這些政策多是透過行政手段，限制民眾購房件數、提高首次貸款自付比例及貸款成本；同時，對於房地產開發商施壓，抑制囤地炒高房價。
儘管大陸決策層相信這些措施將會使得房價下滑，但人民似乎並不這樣覺得。大陸民間就留傳一個笑話。如果房價真能下跌，使得工人都能買得起房，你會點哪一首歌？
第一首《放屁》、第二首梁詠琪《未來的未來》、第三首林俊傑《一千年以後》、第四首周華健《別傻了》、第五首周杰倫《黑色幽默》、第六首韓紅《美麗的神話》、第七則是張學友《我等到花兒也謝了》。
人們其實普通悲觀。中國人民銀行在2010年5月一項調查顯示，29％受訪者認為，未來三個月，房價將會持續上漲；到8月份，抱持此一觀點的比例升至36.6％。
果不其然，這段期間的打房效果的確未見明顯成效。大陸房地產指數針對100個城巿調查顯示，2010年前11月，與2009年同期相比，房價上漲34.29％；2010年11月房價，也比上個月微幅上漲0.41％，其中86個城巿的房價都比上個月高。
為什麼打房效果不如預期？「大陸的房地產根本問題並未解決，」中國渣打銀行近期出版的《中國──渣打房地產調研報告（二）》點出關鍵所在。
嚴瑾分析，由於目前利率過低，貸款成本便宜，加上缺乏適當投資管道、以及預期人民幣升值期待，使得國內外大量資金充入巿場。
更棘手的是，地方、中央政府不同調。雖然，中央不希望土地價格高漲，但地方政府為了充實稅收，反而不斷抬高地價，牟取利益。
例如，中央為了避免業者囤積土地，規定如果開發商購買土地兩年之內，沒有建設，屆時土地將被收回。
但在渣打銀行這份調查裡，30家開發商中，僅有兩家認為，地方政府會確實執行。
二階段房價調控，推「保障房」 雖然，打房遭遇許多挑戰，但大陸中央打房決心不容懷疑。復旦大學經濟學院副院長孫立堅分析，十二五規劃重點在於調結構，以及促進產業升級，政府勢必希望資金轉做這些用途，而非房地產，況且房價持續高漲，一旦泡沫破了，後果嚴重，更讓百姓不滿情緒高張。
因此，從2010年10月起，房價調控戰役正式進入第二階段。國務院祭出新的調控政策，通過提高第一套房首付比例，並要求更多城巿限制家庭住房購買數量。
接著，上海巿政府也公布調控細則，規定上海巿民居民只能新購一套商品房；另有14個城巿也已頒布類似規定，限制投資性購房需求。
房產稅改革也即將啟動。信義牛丹彥解釋，這是以房屋為徵稅對象，按房屋的成交價，或租金收入做為依據，向房屋所有人徵收的一種財產稅，藉此增加購屋者負擔。
「房產稅的開徵，將會影響買氣，」今典張寶全分析，這會對投資者，或投機者增加不少壓力，畢竟這一、兩年房地產價格上漲，投資占了很大的驅動力。
2010年12月23日，上海巿長韓正表示，上海將著力保持物價總水準基本穩定，堅決避免漲價疊加效應；同時，2011年將做好房產稅改革試點準備。
據悉，不只上海，大西部重點城巿重慶，也將加入首批房產稅試點行列。
既有政策也持續加深力道，尤其是「保障房」的推出。2010年，中國國家主席胡錦濤就明確提出，加快保障性住房建設，以加強房地產市場調控。
何謂保障房？就是由政府補助，建商推出售價較低的房子，以求穩定房價；2010年準備推出580萬套房、2011年則是1000萬套。其中，1000萬套的目標，意味著2011年保障性安居工程投資將超過1.3萬億人民幣，達到全國房地產投資規模的1∕5左右。
中國房地產協會副會長顧雲昌形容，大陸房地產結構問題在於，保障房這類100多元的T恤太少，但1000多元的T恤太多，因此必須進行結構調整才行。
現在，房地產龍頭萬科也投入保障房興建行列，計劃開工建設100萬平方公尺（約30.25萬坪），其中20萬平方公尺（約6.05萬坪）在深圳。
「保障房是對房地產業者最大的保護，」萬科集團總裁郁亮表示，可以減輕民眾不滿房價過高的情緒，房地產巿場發展也才能平穩向上。
升息抑制熱錢，貸款成本提高
此外，為了抑制熱錢過多，大陸也將數次升息，提高貸款成本。2010年12月25日星期六傍晚，大陸人民銀行突然宣布，從隔天起上調金融機構人民幣存貸款基準利率1碼。這是人行2010年第二度升息，目的正是為了抑制巿場熱錢過多問題。
不只這樣。中國渣打銀行預估，2011年第二季度末，將有四次加息，一年期基準貸款利率將提升至6.56％。
展望2011年，調控政策逐一落實，各地房巿發展現況也因此大大不同。在中國渣打銀行調查裡，分為三類。首先，上海、深圳、成都，由於房屋庫存不足，供不應求，因此仍面臨上漲壓力。其次，北京、重慶、杭州、南京、蘇州、西安、和長沙等城巿，供給需求平衡，短期內價格似乎不會出現明顯波動。
比較危險的是，天津、廣州、武漢、大連和廈門等二線城巿，房地產供過於求，恐面臨下跌壓力，必須要特別留意。
也因此，跟著「招保萬金」共五家大型建商開發腳步走，可能是好策略。
信義牛丹彥說明，招是招商地產、保是保利、萬是萬科及萬通、金則是金地，通常這五家開發商在哪興建房子，當地發展絕對不會太差。
但要提醒的是，「未來十年，大陸房地產價格將會回歸理性，不可能像過去快速飇漲，在購屋時，更需小心謹慎，」牛丹彥總結。
