編按：超高齡社會加速來臨，台灣住宅正在面臨「人屋雙老」危機。當老屋缺乏無障礙與安全設施，高齡者居住風險也同步升高，住宅政策需要從拆除重建，轉向老宅延壽與居住品質改善。
台灣已正式邁入超高齡社會，不僅人口快速老化，住宅也同步高齡化，「人屋雙老」已成為當前住宅政策與都市治理的重要課題。近年政府大力推動居住正義，但若只關注房價、交易與住宅供給，卻忽略居住品質與老屋維護，恐怕難以真正達成「住者適其屋」的目標。
從「以拆代修」轉往「以修代拆」
根據最新整體住宅政策白皮書，未來住宅政策除了健全市場、整合補貼及完善治理外，更應將提升居住品質列為核心工作。過去，台灣住宅政策偏重拆除重建，但都市更新進展有限，大量老舊住宅仍將持續存在。面對現實，我們必須從「以拆代修」的思惟，逐步轉向「以修代拆」與老宅延壽的策略。
所謂「住者適其屋」，關鍵在於住宅與居住者是否相互適配。然而，當高齡者居住於老舊住宅時，往往形成最嚴重的不適狀態。許多老屋缺乏電梯、無障礙設施不足、管線老化，對年長者而言，不僅生活不便，更可能危及安全。當住宅成為限制行動的空間，高齡者便容易陷入孤立與風險之中。
若再考量經濟能力，問題更加嚴峻。高收入長者雖然住在老屋，仍有能力改善或搬遷；年輕低收入家庭雖經濟有限，但仍具較強適應能力。真正需要優先協助的，是居住於老屋中的中低收入高齡者。他們面臨體能衰退與資源不足的雙重困境，是住宅政策最應照顧的對象。
老屋健檢分級整建，讓長者安居
因此，老宅延壽政策必須建立在科學化的「老屋健檢」制度上。透過結構安全、設備老化及居住環境的檢測，區分不同程度的改善需求。對狀況尚可的住宅，可透過加裝扶手、防滑設施與無障礙空間等低度整建，讓長者安心居住；對結構或管線老化較嚴重者，則進行中度整建；至於不適居或危險建築，才採取重建措施。
目前，政府推動老宅延壽相關計畫，方向值得肯定，但面對全國超過500萬戶屋齡30年以上住宅，仍需更積極作為。
首先，補助資源應優先照顧低收入且居住於老屋的高齡者，提高補助比例，必要時由政府直接協助改善基本安全設施。
其次，對於具經濟能力的住戶，可提供低利融資、綠色貸款及以房養老等工具，鼓勵自主整建。
第三，強化社區公共空間整修與專業物業管理，讓住宅維護從事後修繕轉為日常保養。
第四，建立整建期間的中繼住宅機制，降低長者對搬遷的疑慮。最後，推動住宅全生命週期履歷制度，提升資訊透明度，讓維護良好的老屋獲得合理市場價值。
住宅不只是資產，更是生活與安老的場所。當台灣面臨人口高齡化與住宅老化的雙重挑戰，唯有將居住品質納入住宅政策核心，透過老屋健檢、分級整建與精準補助，才能讓老屋延其壽、老者安其居，真正實現「住者適其屋」的政策目標。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合報，經作者授權轉載）
