近年來，「地緣政治」「對等關稅」兩大黑天鵝，攪亂全球經貿秩序，受傷最重的莫過於外銷型的傳產製造業。去年底，有部分工業區的廠房已高高掛起出售招牌，卻無人聞問；豈料，台灣一枝獨秀的AI產業扮演救世主角色，不僅撐住台股，更促使工業用地交易活絡，帶給部分傳產業者得以解套、取得資金活水的機會。
光看台灣的出口金額及股市表現，經濟指標確實很耀眼，但細究才知道，雖然與AI相關的資通信、半導體、電子零組件的外銷量、股價均全面走高，但多數的傳產數據卻呈現下跌趨勢，甚至有廠商被迫放起「無薪假」（即減班休息）。
根據勞動部9月16日的最新統計顯示，廠家與人數均大幅增加，分別為333家、7334人；其中，製造業首當其衝，新增人數為總增人數的97％，尤以金屬機電工業最為嚴重。
去年9月中旬，一位金屬業者告訴《遠見雜誌》，有幾家協力廠都歇業了，工業區很多廠商掛出租售的招牌，一直乏人問津；沒想到今年大逆轉，原來，「AI」不僅救了台灣的經濟、撐住台股，也救了部分的傳產業者。
根據信義全球資產公司的統計，截至9月10日為止，上市櫃法人商用不動產累計交易量達到1038億元。其中，以工業地產的交易最為活躍，累計交易金額達到600億元、占比高達58％；而新大樓的交易表現也很亮眼，交易量為311億元、占比30％；另外，商場、店面受惠於壽險、REITs等買盤進場，交易金額來到127億元、占比12％。
開發商看好前景，紛紛投入商業不動產市場
信義全球資產公司總經理林三智觀察，2025年商用不動產市場靠三大交易動能支撐。首先是，產業自用買盤交易量占比達81％，而且是以購置廠房為主，包括台達電、日月光、美光等科技大廠都砸重金買廠房，加上擴廠的剛性需求，形塑出工業地產「交易強」的格局。
第二個動能是，AI科技發展帶動產業升級，企業的資產策略上，朝向「小換大」「舊換新」，讓辦公市場交易更為穩健。林三智指出，今年上市櫃法人辦公市場已成交的44件辦公室交易中，屋齡五年內的有24件，顯示企業對比較新的辦公產品需求旺盛。包括中悅、遠雄、國揚、華固建設等近年都有全新或預售辦公產品釋出，顯見開發商看好辦公市場的前景，積極投入開發。
第三個動能是，壽險業投入的資金，成為商用市場的柴火。今年以來，壽險業已投資71億元買商用產品、且集中在台北市，包括富邦人壽砸28億元購入「星聚點KTV」台北旗艦館、台灣產物保險以20億元入手大同區全棟辦公大樓、台灣人壽以約15億元取得內科安康段整棟廠辦，顯示壽險業自用、投資商用不動產的動能漸強，投資目光重返台北的核心商圈。
綜合這三大因素，最大的推力實屬AI產業。信義全球資產公司顧問發展部主任郭逸君指出，AI產業強到不僅帶動工業用地的交易，也提升了商業不動產的需求。不管是工業用地還是辦公室交易，都能看到AI企業的身影，例如台達電、日月光、遠見科技、和碩、美光、合正、群光等AI概念股，因為訂單強勁，不僅想買地擴廠，也會有辦公室由小換大、由舊換新的需求。
AI產業的需求，撐起商業不動產的半邊天
這股需求剛好給了傳產業者解套（賣掉工業用地）、取得資金活水的機會。但並非各個地區都能雨露均沾，廠商仍偏愛交通便利的都會區，其中，桃園穩居企業最愛進駐的熱區，從今年截至8月、交易額10億元以上的案子，就能看出端倪，共11個成交的案子中，有五個都位於桃園地區。
總計今年以來，上市櫃法人在桃園已投入370億元，購置商用不動產。
郭逸君認為，桃園有機場、捷運，相關交通建設完整，還有產業園區的大型計畫。截至2025年，桃園市有37個報編工業區，是台灣工業產值最高、擁有各種完整產業聚落的城市，包括電子、資訊、通訊、機械、化學、食品等領域，自然成為AI業者最想進駐的區域之一。
不可諱言，AI產業的需求確實撐起商業不動產的半邊天，但高力國際（不動產業主代表服務部）董事黃舒衛進一步分析，台灣的AI供應鏈很強，與AI相關的半導體、電子產業不太受關稅戰、新台幣升值的影響，不管是台積電、台達電、日月光都有擴充廠房、自用資產的需求，所以持續在買地。壽險業則是以投資物流用地為主，例如富邦、國泰、台新金控以及台壽等；但其他產業，不管是投資或自用需求都明顯萎縮，整體市場並不活絡。
儘管整體市場無法與去年前三季3000億的規模相比，但林三智認為，2025年商用不動產市場已經確立「工業強」「辦公穩」的交易格局，許多企業開始檢視資產並加速活化，陸續有賣方釋放資產；另一方面，產業升級牽引自用型買方進場購置辦公室、廠房，無論是買方或賣方，今年都是資產布局最佳時間點。
他建議有資產配置需求的企業，可以在年底以前完成布局，有利於明年衝刺營運量能，並贏得市場先機。
