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上海購屋停看聽

文 / 李翠卿    
2001-10-15
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上海購屋停看聽
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實力媒體總裁李志恆是個殷實港商,看好中國的潛力,打算把家搬到上海去,不過在選房上,他和妻子的意見有些分歧,李夫人喜歡新蓋住宅樓,李志恆卻偏好古色古香的老式住宅。

潛力開發公司總經理方寶慶打算在上海深耕,他認為下一個世紀的聚光點是中國,因此想盡早把孩子送過去上海讀書。

不只這些企業戰士們視上海為第二個棲息地,甚至在松江路附近擺麵攤的老闆也聽說上海房地產頗有保值功能,忖踱著是否要赴滬置產。

但上海的購屋制度與物件評選標準都與台灣大相逕庭,在衝動掏錢之前,必須先進行必要的調查、瞭解房型、確認合同與證照齊備,才不會吃虧。

台商投資的五大考量

信義房屋協理周莊雲表示,決定投資上海房地產之前,應先釐清動機。一般說來,買上海房地產不外有幾個理由:純投資、在當地工作或養老。因為工作或養老而置產者,物業選擇比較寬鬆,為了在上海工作而購屋,只要離工作地點交通方便即可;買房子養老也不是問題,只要交通方便,居住環境安靜清幽也就足夠了。

但若基於投資考量,選擇標準較為嚴苛。首先要考慮的是地段,第二個是交通,第三是大環境,第四是價格,最後是物業管理。

上海太平洋房屋提醒投資人,在考慮價格之前,必須先審視地段與交通,因為地段與交通是影響房地產價值最重要的因素。

商業區價格最高,但投資報酬率也最大,浦西黃金地段(如淮海中路一帶)每平方米索價8000到15000萬元人民幣(每台坪約新台幣10到20萬元),次中心徐家匯的高級商品房每平方米也在6000至8000元人民幣之譜(每台坪約新台幣8到10萬元)。浦東金融重鎮陸家嘴地區地價也居高不下,每平方米要1到1.5萬元人民幣(每台坪約新台幣13到20萬元)。

中心周邊的房價略低,約4000到5000元人民幣(每台坪約新台幣5.3到6.6萬元)。其他較為普通地區的房價則約3000到4000元人民幣(每台坪約新台幣4到5.3萬元)。

在交通方面,上海房地產的熱門程度可用內外環高架橋路線來區分。內環線以內最熱鬧,像虹橋機場沿線的徐匯區、長寧區都是外商、台商彙聚的地區,無論飲食或購物都相當方便,房市當然也紅得發紫。內外環線之間還頗有人氣,外環線以外就算是郊區了,買氣便不如內環線或內外環線間暢旺,平均房價也較低,每平方米只有2000到4000元人民幣(每台坪約新台幣2.6到5.3萬元)。

值得注意的是,軌道交通對住宅消費的刺激效果。以地鐵二號線與明珠線的影響最為明顯,浦東世紀公園、浦西中山公園周邊房價皆因此而明顯上漲,漲幅甚至達10%。

而大環境則包括社區外圍條件如綠地、市場、學校、醫院是否便利,以及小區規劃、房型規劃是否完善等等。

靠近綠地或水域的樓盤明顯比平均價格高5%至7%。世紀公園邊的樓盤綠化率高達70%,價格當然也偏高。甲山林房地產諮詢公司董事長徐彬表示,「只要有特殊景觀,抗跌性就會比較強,」外灘美景舉世聞名,房價當然不貲,但它的下跌空間相對也較小。

物業管理也是購屋的成本之一,卻很容易被投資人忽略。所謂的物業管理包括公共設施的使用管理、維修和更新;電梯、水泵等房屋設備的運行服務;保潔服務、保安服務、物業維修、更新費用的帳務管理以及物業檔案資料的保管。簡而言之,就是「管家費」,林林總總加起來,可能也是一筆不小的負擔。

上海信義房屋總經理薛健平表示,「愈是投資散戶,愈要小心這筆maintain(維持)的費用。」

店面租金四年回本

台商要購買上海房地產,基本上有五種選擇,分別是店面、別墅、寫字樓、住宅樓、商住兩用樓。目前上海所有關於房地產的優惠政策都只針對自有住宅,購買商埠或寫字樓還是得付出相對較高的代價。

1.店面:

店面是投資報酬率最高的標的,但必須注意是否有產權。許多店面都是沒有產權的直管公房(政府房地產管理部門直接管理的公房)或系統公房(產權隸屬於國營單位的公房),只有使用權,無法處分收益。

只有新蓋大樓有產權,要投資轉租就要找這種店面。台灣一樓店面的價格和其他樓層的價格比是4:1或3:1,上海是1.5:1,僅差50%。「所以有很多台商一買就是一整排,店面租金投資回報率四年就可回本,」上海太平洋一位高級主管說。

假如要買內銷商品房的店面,必須要有人頭,但用人頭的風險相對也較大。

2.別墅

第二個可以投資的是別墅。大抵可分為三種,第一種是內環線以內的老式洋房,數量有限,所以價格相當昂貴,一戶索價70到150萬美元(折合新台幣2300到5100萬元),比美國洛杉磯的別墅還貴。

這類房子的最大賣點就是它的懷舊風韻,「只要你買得到,後面排隊想要租的人有一大堆,」一位房仲業者說。

但買老式洋房的技術層次較高,可能得付出不貲的動遷成本與裝修費。投資人必須和有關單位配合,以商業動遷的方式讓住在房子裡的人搬家。此外,老式洋房的水電配套措施較差,買到後還要重新配管配線,這也必須列入成本考量。

第二種是內外環線間的新蓋高級別墅,極富出租價值。這種花園洋房頗獲外商(包括台灣)高階主管青睞,承租意願高。這類型別墅有三房、四房和超級大戶之分,租金依房型和位置不同,檔次高的別墅單月租金甚至有1萬美元之譜(約新台幣34萬元上下),普通一點的也有1500美元(新台幣5萬元上下),租金回收率平均約六年可回本。外環線以外也有些自住型或度假型的別墅,不過投資報酬率就較低了。

3寫字樓(辦公樓)

依據租金高低,在上海投資寫字樓最熱門的五個點分別是:淮海中路靠西藏路口一帶、南京西路梅龍鎮廣場及中信泰富廣場一帶、浦東陸家嘴金融貿易區、徐家匯以及虹橋開發區。

目前銀行對寫字樓放款還很保守,但是加入WTO以後,外商銀行及保險進場,貸款應會放寬。

4.住宅樓

由於住宅樓供給量太大,加上8月1日內外銷房合併,基本上,現在買住宅樓收租要十二年半才能回本。

5.商住兩用樓

商住兩用樓的投資報酬率較差,租金也是最便宜的。基本上,上海的住辦壁壘分明,像這種商住混和在一起的房子價值相對較低。

「你白天上班,可能會有人穿睡衣下來,因為有人住在裡面;你晚上回來睡覺,可能有人在樓上加班,」一位當地房地產業者點出商住兩用樓的癥結。

假如小公司或SOHO族想找最便宜的房子或辦公室,可以找商住兩用樓。以兩百平方米(約六十台坪)的戶型為例,總房款大約100多萬元人民幣(約新台幣400萬元),可是居住品質或辦公環境會比較差一點,大陸媒體甚至批評商住兩用樓是「兩不像」「缺少個性」「功能錯位」,抗跌性也不若前述幾種房型好。

最好親自實地考察

有了初步認識以後,進入購買階段要更抱持履冰臨深的心情。除了莫忘「五證兩書」,更要緊的是:選擇可靠房地產業者,把好簽約關。

產權不清是買房子的大忌,「五證兩書」等於是產權的身分證。所謂「五證」是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建築工程規劃許可證、建築工程開工證、商品房(銷售)預售許可證。「兩書」則是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

上海購屋所需繳交的費用、證明文件頗繁瑣(見表),「按揭」(銀行貸款)的遊戲規則也跟台灣有所出入,有些不肖房地產業者甚至「一女二嫁」(一屋二賣),購屋者應該事先對房地產業者進行信用調查,最好還是請一位專業律師以降低風險。

此外,薛健平懇切建議想購買上海房屋的台灣居民,「除非萬不得已,務必還是自己到實地去看房子,」雖然舟車勞頓,但為了保障自己的身家財產,千萬別偷懶、精省程序,若想事後高枕無憂,事前就得「多幾個心眼兒」。

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