上海購屋停看聽

實力媒體總裁李志恆是個殷實港商，看好中國的潛力，打算把家搬到上海去，不過在選房上，他和妻子的意見有些分歧，李夫人喜歡新蓋住宅樓，李志恆卻偏好古色古香的老式住宅。

潛力開發公司總經理方寶慶打算在上海深耕，他認為下一個世紀的聚光點是中國，因此想盡早把孩子送過去上海讀書。

不只這些企業戰士們視上海為第二個棲息地，甚至在松江路附近擺麵攤的老闆也聽說上海房地產頗有保值功能，忖踱著是否要赴滬置產。

但上海的購屋制度與物件評選標準都與台灣大相逕庭，在衝動掏錢之前，必須先進行必要的調查、瞭解房型、確認合同與證照齊備，才不會吃虧。

台商投資的五大考量

信義房屋協理周莊雲表示，決定投資上海房地產之前，應先釐清動機。一般說來，買上海房地產不外有幾個理由：純投資、在當地工作或養老。因為工作或養老而置產者，物業選擇比較寬鬆，為了在上海工作而購屋，只要離工作地點交通方便即可；買房子養老也不是問題，只要交通方便，居住環境安靜清幽也就足夠了。

但若基於投資考量，選擇標準較為嚴苛。首先要考慮的是地段，第二個是交通，第三是大環境，第四是價格，最後是物業管理。

上海太平洋房屋提醒投資人，在考慮價格之前，必須先審視地段與交通，因為地段與交通是影響房地產價值最重要的因素。

商業區價格最高，但投資報酬率也最大，浦西黃金地段（如淮海中路一帶）每平方米索價8000到15000萬元人民幣（每台坪約新台幣10到20萬元），次中心徐家匯的高級商品房每平方米也在6000至8000元人民幣之譜（每台坪約新台幣8到10萬元）。浦東金融重鎮陸家嘴地區地價也居高不下，每平方米要1到1.5萬元人民幣（每台坪約新台幣13到20萬元）。

中心周邊的房價略低，約4000到5000元人民幣（每台坪約新台幣5.3到6.6萬元）。其他較為普通地區的房價則約3000到4000元人民幣（每台坪約新台幣4到5.3萬元）。

在交通方面，上海房地產的熱門程度可用內外環高架橋路線來區分。內環線以內最熱鬧，像虹橋機場沿線的徐匯區、長寧區都是外商、台商彙聚的地區，無論飲食或購物都相當方便，房市當然也紅得發紫。內外環線之間還頗有人氣，外環線以外就算是郊區了，買氣便不如內環線或內外環線間暢旺，平均房價也較低，每平方米只有2000到4000元人民幣（每台坪約新台幣2.6到5.3萬元）。

值得注意的是，軌道交通對住宅消費的刺激效果。以地鐵二號線與明珠線的影響最為明顯，浦東世紀公園、浦西中山公園周邊房價皆因此而明顯上漲，漲幅甚至達10％。

而大環境則包括社區外圍條件如綠地、市場、學校、醫院是否便利，以及小區規劃、房型規劃是否完善等等。

靠近綠地或水域的樓盤明顯比平均價格高5％至7％。世紀公園邊的樓盤綠化率高達70％，價格當然也偏高。甲山林房地產諮詢公司董事長徐彬表示，「只要有特殊景觀，抗跌性就會比較強，」外灘美景舉世聞名，房價當然不貲，但它的下跌空間相對也較小。

物業管理也是購屋的成本之一，卻很容易被投資人忽略。所謂的物業管理包括公共設施的使用管理、維修和更新；電梯、水泵等房屋設備的運行服務；保潔服務、保安服務、物業維修、更新費用的帳務管理以及物業檔案資料的保管。簡而言之，就是「管家費」，林林總總加起來，可能也是一筆不小的負擔。

上海信義房屋總經理薛健平表示，「愈是投資散戶，愈要小心這筆maintain（維持）的費用。」

店面租金四年回本

台商要購買上海房地產，基本上有五種選擇，分別是店面、別墅、寫字樓、住宅樓、商住兩用樓。目前上海所有關於房地產的優惠政策都只針對自有住宅，購買商埠或寫字樓還是得付出相對較高的代價。

1.店面：

店面是投資報酬率最高的標的，但必須注意是否有產權。許多店面都是沒有產權的直管公房（政府房地產管理部門直接管理的公房）或系統公房（產權隸屬於國營單位的公房），只有使用權，無法處分收益。

只有新蓋大樓有產權，要投資轉租就要找這種店面。台灣一樓店面的價格和其他樓層的價格比是4：1或3：1，上海是1.5：1，僅差50％。「所以有很多台商一買就是一整排，店面租金投資回報率四年就可回本，」上海太平洋一位高級主管說。

假如要買內銷商品房的店面，必須要有人頭，但用人頭的風險相對也較大。

2.別墅

第二個可以投資的是別墅。大抵可分為三種，第一種是內環線以內的老式洋房，數量有限，所以價格相當昂貴，一戶索價70到150萬美元（折合新台幣2300到5100萬元），比美國洛杉磯的別墅還貴。

這類房子的最大賣點就是它的懷舊風韻，「只要你買得到，後面排隊想要租的人有一大堆，」一位房仲業者說。

但買老式洋房的技術層次較高，可能得付出不貲的動遷成本與裝修費。投資人必須和有關單位配合，以商業動遷的方式讓住在房子裡的人搬家。此外，老式洋房的水電配套措施較差，買到後還要重新配管配線，這也必須列入成本考量。

第二種是內外環線間的新蓋高級別墅，極富出租價值。這種花園洋房頗獲外商（包括台灣）高階主管青睞，承租意願高。這類型別墅有三房、四房和超級大戶之分，租金依房型和位置不同，檔次高的別墅單月租金甚至有1萬美元之譜（約新台幣34萬元上下），普通一點的也有1500美元（新台幣5萬元上下），租金回收率平均約六年可回本。外環線以外也有些自住型或度假型的別墅，不過投資報酬率就較低了。

3寫字樓（辦公樓）

依據租金高低，在上海投資寫字樓最熱門的五個點分別是：淮海中路靠西藏路口一帶、南京西路梅龍鎮廣場及中信泰富廣場一帶、浦東陸家嘴金融貿易區、徐家匯以及虹橋開發區。

目前銀行對寫字樓放款還很保守，但是加入WTO以後，外商銀行及保險進場，貸款應會放寬。

4.住宅樓

由於住宅樓供給量太大，加上8月1日內外銷房合併，基本上，現在買住宅樓收租要十二年半才能回本。

5.商住兩用樓

商住兩用樓的投資報酬率較差，租金也是最便宜的。基本上，上海的住辦壁壘分明，像這種商住混和在一起的房子價值相對較低。

「你白天上班，可能會有人穿睡衣下來，因為有人住在裡面；你晚上回來睡覺，可能有人在樓上加班，」一位當地房地產業者點出商住兩用樓的癥結。

假如小公司或SOHO族想找最便宜的房子或辦公室，可以找商住兩用樓。以兩百平方米（約六十台坪）的戶型為例，總房款大約100多萬元人民幣（約新台幣400萬元），可是居住品質或辦公環境會比較差一點，大陸媒體甚至批評商住兩用樓是「兩不像」「缺少個性」「功能錯位」，抗跌性也不若前述幾種房型好。

最好親自實地考察

有了初步認識以後，進入購買階段要更抱持履冰臨深的心情。除了莫忘「五證兩書」，更要緊的是：選擇可靠房地產業者，把好簽約關。

產權不清是買房子的大忌，「五證兩書」等於是產權的身分證。所謂「五證」是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建築工程規劃許可證、建築工程開工證、商品房（銷售）預售許可證。「兩書」則是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。