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到上海買房子

文 / 季欣麟    
2002-06-01
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到上海買房子
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四、五年前,李先生在上海一家外商銀行工作,每月有租金津貼2000美元(約新台幣6萬8000元),他尋思,既然租金這麼高,何不在這個自己喜歡的地方置產,於是,他在古北新區的名都城買下一間三房兩廳的公寓。當時一平方米(上海房屋面積計算單位,一平方米等於○‧三○二五坪)約2000美元,現在他想脫手,一平方米降到了1000美元,跌了近一半。

房價像雲霄飛車

上海房價像雲霄飛車一樣,1992年到1995年不斷上揚,1995年後又持續下跌,1998年跌到最低點,到2002年初又回升15%至20%。1998年進場購屋的人,到2002年都賺了滿懷。據說一位台灣歌星1998年在上海買了一間新台幣600萬元的樓中樓,現在已經飆到新台幣1800萬元。

相反的,在1992至1995年房價狂飆期進場的人,幾乎都還被套牢。台灣一家消費日用品代理商的小開,1994年在上海浦東市中心及浦西蓮花站,分別買了辦公樓及別墅,現在市價都接近腰斬。從1992年攀高到1998年房價墜入谷底,上海在七、八年間,經歷了一場房地產泡沫化的現世劇。

但無論如何起伏,上海房價與出租投資報酬率,都比現在的台北好很多。位在最繁華的淮海中路上的住宅,一坪相當新台幣17萬元,兩房兩廳每月可拿到新台幣4萬元以上的租金。以同樣價錢,在台灣只能買到士林、永和或文山區等非市中心的房子,而且兩房公寓的租金可能一個月不超過2萬元,只有上海租金回收的二分之一。

對港、澳、台上班族來說,月租從2500元到2萬元人民幣都有,這筆租金,可用來抵總價50萬元到200萬元的房子的每月償貸金額。如果你看好上海未來的前景,有五至八年的長期投資心態,買房子是很合算的事。

慎選地段

許多朋友想來上海置產投資,都會找我相陪,至今,已經看了超過三十個新建築案子,朋友也紛紛在上海買了房子。經過幾番研究、論戰,共同的心得是先研究地段,例如徐家匯一帶,我們認為房價已經炒得太高,所以,比較少看。外地人一般會先看淮海中路附近的高檔樓盤,看完徐匯區,再看長寧區、虹橋開發區、靜安區與浦東陸家嘴、金橋、世紀公園的房子,這些地段都有許多人看好。浦西中山高架道路環繞的內環線、浦東羅山路高架、龍陽路圍起的內圈區域,房價較高,從每平方米4000元到1萬5000元人民幣,也是外商港澳台置產的首選地段。

許多本地人則認為市中心區的房價已經漲得太高,反而考慮九亭、川沙、松江、六里等郊區的房子,20萬元人民幣就可以買到兩房兩廳,未來還有許多成長潛力。

隨時注意購屋資訊

上海《新民晚報》《解放日報》《房地產報》及信義房屋、太平洋房屋月訊都有最新的房市資訊,你可以查到最新的租金與房價資訊。

知識有時是長在嘴巴上的。有空時上街逛逛,感覺各區的區域特性,多問仲介商,哪個房子租得最快,哪個房子最多人想買,哪些房子正在跌價,租客正在退租,都可得到許多寶貴的訊息。我就常常在逛街時看到新的樓盤,便進去詢問,有時會發現不錯的標的物,有時則得到很多市場情報。

想透過仲介商看房子的話,最好先看過前列那些資訊,先確定哪些樓盤你有意願,不然,仲介商可能只會帶你看他們手上有的樓盤,強力推銷,結果符合你真正需求的房子,卻沒有買到。

如果一般投資,建議你買績優樓盤,也就是那些常常登在信義房屋、太平洋房屋月訊上面的房產,因為它們的出租率較高,房屋品質比較好。上海樓盤績優股雖然正在高檔,但是房屋品質有一定的水準。

因為,上海的建築水準還有待提升,許多房屋設計十分怪異,例如:牆壁交接處有許多尖角、正門與廁所門相對、建材粗糙,這些你都不必大驚小怪。看房子時,可以問建商過去蓋過哪些房子,以做為參考。

大陸知名房產商萬科集團董事長王石曾說,從全球房地產歷史來看,當城市人均GDP(國內生產毛額)高於4000美元後,房地產市場就進入穩定持續的高速成長期,而且會維持到人均GDP到達7000美元時,一般應該有十五年至二十年的榮景。現在上海的人均GDP已達4500美元,正處於牛市,短期可能還有下跌的震盪,但長期而言,成長潛力不可小覷。(此文摘自天下文化出版《上班族勇闖上海》一書)

本文出自 2002 / 06 月號

第192期遠見雜誌

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