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簽租屋契約保障基本權益

碰到惡房東該怎麼自保?
文 / 方德琳    
2012-10-22
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簽租屋契約保障基本權益
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對於剛唱完驪歌、離開學校的社會新鮮人來說,8 月是人生的新起點。家住東部的家美和兩位家住中南部的大學室友曉華和阿毛,不約而同地都想在台北求職,因此辦完離校手續,大夥就分頭在台北找房子準備一起租屋,互相照顧。只是,原本都住在學校宿舍,沒有租屋經驗的3人,在看屋的過程中,陸續遇到不少問題。首先,她們先鎖定想要居住的區域,透過上網查詢、路邊抄租屋廣告,聯絡房東,然後再分頭看屋,但卻發現同樣的3 房2 廳的房子,租金價格差距大,雖然3 人都有設定租屋預算,卻擔心不熟悉租金行情,吃虧上當。

其次,在看屋過程中,負責帶看的有的是房屋仲介、還有的人自稱是二房東,在說明租屋費用時,會要求要先付定金、押金,之後租金才是按月給付。而定金和押金的金額也都不一定,有的要求1 個月租金,有的則是像獅子大開口,要3個月的租金當押金。這些費用對於還沒有正式工作的她們而言,是筆不小的負擔,但卻又不知該如何開口和房東討論。

Q1:看屋時,要如何挑選環境和房東,確保租屋安全?

A:許多人在租屋時,首先重視的是房屋的外在環境,例如生活機能和交通是否便利、周遭環境是否吵雜等,來決定對於房屋的第一印象。

專門協助學生和弱勢族群的崔媽媽基金會租屋部提醒,看屋時在外在環境上,還需要注意「安全」問題,例如不論是公寓或大樓,都要多留意房屋本身照明設備、是否有逃生梯、電梯是否有經過安檢、房屋隔間是否是防火材料。而屋外的公共空間則要留心是否有安全逃生動線、滅火器、交通動線上有無暗巷與死角。

除此之外,選擇好房東比好房子更重要。如果是仲介帶看,應該多詢問房東的背景、個性,以及房東自己住的地方和租屋處的距離,是否能夠協助處理突發狀況。

在看屋過程中,最好多向房東詢問租屋費用以及特殊限制。尤其是費用部分,是否含管理費、垃圾處理費、水電費、網路電話費等,以及如果承租是否要支付定金、押金等,最好先將費用的支付責任釐清。此外,有些房東會有特殊限制,像不可養寵物、不能釘牆壁等,也最好先溝通了解,降低租屋糾紛的機率。

Q2:租屋契約條文繁複,至少要掌握哪些原則,確保權益?

A:租屋契約基本條文包括:簽約對象、租金費用、權益規範等,不少租屋糾紛都是沒有事先仔細瀏覽契約內容,輕易相信房東的口頭約定,等到問題產生才發現自己權益受損,因此租屋前不妨善用消保法規定的「契約審閱期」仔細閱讀,如有不懂之處,還可以向有經驗的朋友,或是專業租屋機構請求協助。而租屋契約條文中,一定要特別留意:

(1)誰是房東

契約書的第一條通常會先載明出租人(甲方,房東)、承租人(乙方,房客)。因此在簽約時,可以要求查看房屋所有權狀或房屋稅單,確定房東就是擁有者,否則不小心遇到「假房東」,不但房子沒租成,還損失了押金和定金。

如果是遇到二房東轉租,也可以要求查看大房東與二房東的租屋契約,看看租期是否即將到期、是否有限制不得轉租。如果二房東要提前搬走,記得向二房東要回押金,甚至二房東與房東解約或是有違背契約情況發生時,才知道要找誰負責處理。

(2)定金、押金和租金

依照契約收取費用是房東的權利、房客的義務,最好以白紙黑字寫清楚。通常在租屋前,房東為了確保自身權益,會收取定金。定金支付金額的多寡,沒有明文規定,但是崔媽媽基金會租屋部建議,最好以租金的1/10 為佳(租金不超過1 萬元者,以不超過1000 元為佳),同時支付定金後,要請房東開立收據,以免房東收了定金,又拒絕承認出租。如果房東承諾可退定金,也可以在收據上註明。

至於押金的金額,根據《土地法》99 條規定,房屋押金不得超過2 個月租金,超過部分得抵繳房租。押金與租金付給房東後,最好也要請房東簽立收據。

(3)修繕責任

租屋最怕遇到家具或房屋設備損壞,小至燈泡壞掉、馬桶不通,大至水管破裂漏水、門窗壞損等,修理的問題究竟誰負責,最好也能在契約中約定清楚。

根據《民法》429 條規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」也就是說,房屋修繕的問題應該是房東的義務,但是對於房屋的維護與保管,房客也有責任。

法務專家建議盡可能在租屋契約中載明房屋修復權責,及雙方在修復費用的分攤方式,甚至和房東約定在一定期間內(明確寫出時間,例如1 星期)要修理,避免問題擴大。如果房東無暇處理,也可以約定請房客自行修繕,但費用由房東支付,或於租金中扣除。

Q3:如果中途想退租,該怎麼辦?

A:常見的房屋租期都以「年」為單位,如果租屋期間發生因為工作區域變動、不適應租屋環境等問題,想要提前解約時,依照常見的租賃契約條文規訂,房客都要損失1 個月的押金。

因此如果擔心自己在租房子期間,可能會提前搬家,崔媽媽租屋部建議提早和房東協議,例如提前1個月通知房東或已找到房客,就不需賠償押金,若經房東同意,也可以註明在契約當中作為憑證。

但是如果擔心租屋期間房東有無理的要求,像是調漲房租、擅自更改約定、甚至賣屋不租了,要求房客提前搬離時,房客也能在簽約時,將擔心的情況寫在契約中,用白紙黑字來互相約束,避免無謂的糾紛。

Q4:社會新鮮人可申請政府的租屋補助嗎?

A:為了照顧廣大的租屋族,內政部營建署已連續4 年推出「青年安心成家方案」,除了造福購屋、換屋的需求外,也提供租屋者每月4000 元的租金補貼,最長可以補貼1 年。

申請租金補貼的資格寬鬆,以2012 年為例,只要是年滿20 歲、自己名下沒有房屋,同時個人的月平均收入未達標準,就可到內政部網站下載申請表格,以書面郵寄方式向戶籍所在地的各縣市政府提出申請。而台北市也配合「青年安心成家方案」提出加碼租金補貼政策,補助金額最高為每月6000 元;新北市政府還額外提出「捷運青年租金補貼」,只要20至40歲單身、在新北市就業或就學、租屋於該市捷運站周邊的民眾,同時是透過「新北市租屋資訊網」登錄媒合成功,就有機會申請每月2400 元租金補貼。

政策性租金補貼都有申請期限和名額限制,也需提出房東才有的相關房屋權狀等資料,但有些房東沒有將租金收益報稅的習慣,因此會拒絕提供。要申請租金補貼的租屋族,在挑選房東時,不妨也將此點考量在內,以免日後產生糾紛。

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