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守1/5黃金率 無殼變有殼

20租屋5堂課
文 / 楊倩蓉    
2011-04-14
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守1/5黃金率 無殼變有殼
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第1課 現在適合租屋嗎?

目前是租屋者市場,租屋選擇多,議價空間大從2009 年下半年開始,受到房價過熱及供給面大於需求面等因素,租屋率明顯增加;台灣租屋網數據顯示, 2008 年台灣租屋網1 天成交量為100 件,今年1月已經成長為1 天200 件數,每月成交量達5000 到6000 件數。而在租金方面,樂屋網副總經理紀健琪表示,2009 年台北市住宅部分租金較2008 年下跌7.9%,台北縣則下跌了6.4%。

租金下跌,租屋率攀升,這意味著現在是租屋者的市場,房客的選擇變多。

台灣租屋網行銷企畫經理陳秀敏說:「現在的租屋市場是非常有空間談價的,不管是價格或是配備;尤其是想要租到便宜又不至於委屈自己生活品質的年輕世代,只要有耐心搜尋,就可租到一間好房。」

第2課 合理的租金支出該多少?

租金的黃金比率:租金/月薪 = 1/5

雖然曾有專家建議租金占月收入的黃金比率是1/3,但紀健琪建議,考量到存錢購屋的需求,其實租金的黃金比率應控制在1/5。

以月薪3 萬元的上班族來說,每月租金最好不要超過6000元,而租屋達人陳傑鳴更將租金黃金比率控制在1/6。 第3課 哪裡可以找到租屋行情?

網路提供租金行情查詢,例如:樂屋網、永慶房屋網站、台灣租屋網等目前國內租屋件數最多的樂屋網提供租金行情服務,有興趣的人可逕自上網查詢。但租屋達人陳傑鳴認為,網路的租金普遍較高,合理的租金可比網站行情低約1~2 成。

政大地政系教授張金鶚也提供另一個租金判斷方式:打聽你想租的房子房價為何,等於或是低於房價1/30 年租金,才是合理的房租。

第4課 如何租到理想中的好房子?

3個方式讓你找到便宜好屋

1. 善用網路工具:這幾年租屋網站興起,陳秀敏說,在租屋網站上打上基本租屋條件,就會跑出至少50 筆件數,只要願意空出時間一一過濾,就能租到理想房間。

她提醒要善用租屋網上的「人氣指標」與「更新指數」,因為人氣指標愈高代表物件熱門,符合多數人條件;而更新指數日期愈近,代表房東尚在招租狀態。

另外一個小撇步就是善用「Google 地圖」功能,因為它的衛星空照圖把街景抓得十分清楚,讓租屋者節省實地勘查時間。

2. 在台北市精華區也可以租到便宜房間:陳秀敏分析,想要租金便宜有2 種選擇:一是頂樓加蓋房間比一般房間便宜,但是要注意漏水與散熱問題,這方面就要跟房東溝通添購冷氣設備與請人抓漏。二是擔任二房東。但要記得先跟房東壓低租金,免得房客退租,自己得承擔所有租金。

3. 用時間換取空間:如果願意犧牲20 分鐘到30分鐘左右的交通時間,其實在精華地段附近區域租房也是不錯選擇。

陳秀敏指出,例如鄰近大安區附近有文山區與中永和,內湖區鄰近有汐止與南港,西門町鄰近是萬華及三重,這些區域相較於精華地段,不僅租金較便宜,空間也較大,租屋選擇就更多。

第5課 二房東如何降低找不到房客的風險?

確定原整層租金就相對便宜,且位處地段精華區,才有當二房東的條件不少專家建議可當二房東來省租金。一方面利用要找房客要求房東降租,另一方面透過簡單的布置提高單間租金,就能有效壓縮自己的支出。

不過租屋達人陳傑鳴提醒,這種方式只有在整層租金已經相對便宜,價格對未來房客有吸引力,而且房子物件處在熱門的租屋區域中,才能成功。否則萬一租不出去,自己吃下整層租金,其實得不償失。

另一方面,如果租金加總起來超過你的收入的1/2,因為財務壓力太大,建議也不要當二房東。

第6課 當了二房東要特別注意什麼事?

房客的租約必須跟你與原房東的租約同時到期,才會有談判籌碼,也不會有紛爭要讓你的房客租約跟你同時到期,跟房東談房租時才有籌碼,例如房東任意調漲房租或是不願降房租時,就宣稱跟二房客同進退,房東得不償失,比較願意妥協。

此外,租約若不同時間到期,萬一房東不再續約,而房客的租約未到期,你跟房客之間就容易發生糾紛。

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