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月存4.5萬 成就夢想「家」

夫妻首次購屋的二三事
文 / 方德琳    
2011-03-24
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月存4.5萬 成就夢想「家」
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在外商擔任行銷經理,剛過完30 歲生日的Apple,今年初終於如願和相戀8 年的男友結婚。甜蜜的新婚期,兩人卻為了房事煩惱不已。

雖然兩人都工作超過7 年,雙薪家庭年收入加起來約120 萬,但因為過去都是租屋族,再加上定期出國旅遊和偶爾的名牌消費,每個月剩下來的存款並不多。直到婚前想要買房子時,才發現,兩人加起來不到150 萬元的存款,在台北要找個兩房的小窩,連頭期款都不夠付。

計畫在兩年後生小孩,Apple 和先生考慮未來孩子的教育,很希望能夠在台北市郊區,購買三房的新屋。不過,養育孩子的開銷大,加上動輒上千萬的房貸壓力,讓Apple 覺得很絕望,「好像生了孩子,未來20 年的人生,就會在填不滿的錢坑裡打滾,想到就害怕。」

大學時曾許下28 歲要生第一個孩子的願望,如今已經進入3 字頭的Apple,卻覺得這個願望遙不可及。她和先生很希望能在3 年內完成購屋願望,卻不知道應該要怎麼做計畫。

關於Apple 夫婦(同時也是很多人)的疑問,就交由專家來解答,一位是富鴻財務顧問公司總經理黃信維,另一位台灣房屋行政總經理謝萬雄。以下文分別以黃、謝表示:存款150 萬元,年收入約120 萬元,每月房租開銷2 萬元,奉養父母約2 萬元,以外食為主,兩人基本生活開銷約2 萬8 千元,Apple 和先生要如何規劃,才能實現3 年後購屋的願望?

黃:從現在起,月存4 萬5 千元可同時達到購屋跟養小孩的需求。理財規劃是理一生的現金流量,在該用錢的關卡時,恰巧有錢可用就是最好的理財方式。以Apple 夫婦來說,他們在3 年內有兩個迫切的理財目標,一個是購屋,一個是生養子女。

如果拉出時間軸,這兩個決定將產生以下現金需求:

1. 購屋頭期款要準備。

2. 每月房貸支出要付,連續付20年。

3. 小孩前3 年的保姆費要付。(此部分會依個案而調整,有的個案並不需要)。

4. 子女高等教育金要存。

有了目標時間點後,接下來的問題就是需要多少錢?

以財務安全角度看,通常會建議房貸支出不要高過收入的1/3,依此推估,Apple 夫婦適合的房屋預算貸款額度約在630 萬左右,總價為900 萬的房子(以貸款成數七成計),他們購屋的頭期款準備需要270 萬。

另一個有關子女高等教育金的準備,則以國內私立大學4 年加上兩年研究所的規格來計算,以目前一年約25萬元支出,6 年需要150 萬元。若加上5% 的學費增長率計算,估計在18 年後,Apple 夫婦需要準備360 萬。

假設用定時定額投資一個年報酬率8% 的投資組合,從現在起每月月存8000 元。

購屋頭期款的準備:目前Apple 手上有150 萬現金,建議留50 萬設定存,當作家庭的緊急預備金。剩下100 萬投資債券型組合基金,年報酬率約3%,3 年後可增值為109 萬元。

距離頭期款270 萬還有161 萬元的差距,約月存4.5萬元。

以目前Apple 夫婦每月結餘只有3.2 萬元來看,明顯準備不足。建議他們必須調整目前支出結構,譬如:降低房租跟生活支出,甚至與父母談孝養金的金額,想辦法擠出至少每月4.5 萬的結餘。

子女高等教育金的準備:月存8000 元,即可達成最基本的目標。如果Apple 夫婦覺得同時準備購屋頭期款跟子女教育金的負擔太重,建議可延後一年再開始準備,屆時提高到每月存1 萬元即可。

即使3 年後同時要負擔房貸跟子女教育金的準備,這兩項加起來約4.4 萬元,其實跟目前他們因應準備房子頭期款的生活品質並不會差距太大。

褓母費的準備:由於購屋之後,每月房租兩萬元即可省下,此部分可作為子女出生的褓母費用與相關支出。

子女花費通常以前3 年的褓母費跟後來的高等教育金較高,其他花費,例如才藝班或出國遊學,就看個人的經濟條件,並不一定需要。

如果Apple 夫婦在小孩4 歲的時候,可以送到公立幼稚園而省下一些褓母費用,剩下的錢可用來做兩人的退休準備。

目前台北房價居高不下,Apple 和先生在選擇購屋區位時,應該怎麼考量,才能兼顧「可負擔」和「生活、工作方便」的兩難?

謝:若以Apple 夫婦預算總價900 萬、物件30 坪的目標來看,平均每坪單價30 萬元左右。去除預算考量外,通

常首購族買房主要的考量點應該是:交通的便利性、將來的轉手性與增值性。就此來看,台北市的中古屋優於

台北縣的新屋,台北縣的捷運沿線中古屋優於台北縣其他新屋。

從預算條件來看,我篩選出三個區域給Apple 選擇:

1. 台北市南港火車站20 年的中古屋。目前區域行情約在每坪30 萬元左右,將來南港園區與經貿園區將持續帶動周邊相關建設,有增值空間。

2. 沿著中永和捷運線與新店捷運線尋找20 年左右的中古屋。這部分選購的重點必須在捷運站500 公尺內,目前新店線七張站附近,永和線頂溪站都可找到每坪30萬元左右的中古物件。由於這些區域生活機能方便,轉手性一向很高,適合首購族。

3. 新莊副都心特區(頭前重劃區)。目前區域新屋開價每坪29 萬元左右,這裡的發展模式類似之前的板新特區,板新特區從早期每坪35 萬元,到目前已經增值至50 萬元。目前新莊捷運線預計2013 年通車,屆時勢必再帶動周邊房價。

一般首購族都想買新房子、大坪數,往往都買到郊區,交通比較不便的地方,等到要賣,才發現不好賣;因此應該要跳脫思維,寧可買舊公寓、坪數不太大,但地段一定要好,最好距離捷運站不遠,未來增值潛力才強。

現在要做什麼購屋準備?要如何爭取好的房貸條件?

謝:雖然Apple 打算3 年後才要進行購屋計畫,這段準備期,除了努力存錢準備頭期款外,也可積極看房子。一方面培養行情的敏銳度,另一方面也可跟仲介培養默契,讓仲介充分了解需求,將來有好的案件才能在第一時間介紹。

除此之外,為了爭取將來好的貸款條件,必須注意不要有信用卡費遲繳的紀錄,如果能讓自己成為公務人員或者是五百大上市上櫃公司的員工,也可提升自己的貸款條件。

購屋貸款是長期的承諾,購屋後Apple 和先生要有哪些基本認知和生活形態的調整,才能安然度過長達20 年的還款期限,同時又維持基本生活水準?

黃:房貸期間最害怕房貸負擔者發生意外,導致家庭陷入現金周轉的壓力。為了避免這種情況,有兩個準備一定要事先做好:第一,家庭緊急預備金。通常準備3 個月到6 個月的家庭月支出,萬一有人臨時失業或者發生意外,短期必須休養的話,房貸支出就從這筆緊急預備金支付。

由於這筆錢必須立即可用,因此建議放在活存或定存,千萬不要拿去投資,以免發生臨時要用錢卻必須認賠。第二,保險必須作好準備,尤其是壽險與意外險。萬

一有人不幸身故,也可從壽險保額來支付房貸。

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