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「豪宅一哥」江韋侖繼續玩豪宅!還能變出什麼新花招?

台灣的豪宅市場剩下三種建商
文 / 彭杏珠    攝影 / 陳之俊、陳應欽
2018-04-05
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「豪宅一哥」江韋侖繼續玩豪宅!還能變出什麼新花招?
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去年,人稱「豪宅一哥」的聯聚建設董事長江韋侖,因豪宅市場前景不明,宣稱不再玩豪宅了,預計往商場、豪華商辦領域發展。但一年過去了,沒想到他還繼續在台中七期蓋豪宅。

為何江韋侖還沒有離開豪宅市場?

每年房地產的329檔期,都是觀察市場走勢的重要指標。今年初估北中南都會區合計推案爆出近2800億的大量、較去年成長超過三成。

其中,又以大台中推案量最為驚人。329檔期在超級大案領軍下,總銷金額來到700億元,不僅較去年同期多出3.38倍,也是近20年來329檔期推案量的新高。

儘管329檔期北中南都開出紅盤,可別以為房地產真的迎來春燕,這也正是江韋侖還在豪宅市場的原因之一。

根據建商分析指出,去年底房市似乎有築底跡象,加上今年底是選舉年,許多推案刻意避開時程,不約而同集中於3、4月,才會帶動今年329檔期的推案量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析指出,台灣的房地產僅是浮出水面,剛剛從冷凍庫退冰而已,不能說復甦,各界普遍認為房價很難漲起來了。

其實,去年江韋侖就說過台灣房市五年內不會好,今年他的看法依舊沒有改變。

向來敢言的他坦承,大小環境均不利於房地產。大環境就是兩岸關係,目前還看不到解決方案,只要兩岸關係沒改善,市場很難好起來。而小環境則是推案量過多,導致供過於求,三至五年內不會好,就算有人認為市場已落底,感覺好像有好一點,但似乎還沒有看到底,「台灣有什麼條件可以讓房價上來,講利多是違心之論,」他反問。

而觀察豪宅市場是否回溫,大坪數商品是指標,如果大坪數豪宅能順利去化,表示景氣好轉,但這兩年豪宅卻開始縮水,從大坪數變成中坪數再變成小坪數,豪宅已不是豪宅,豪宅的定義都亂了,正意味著市場前景不明,才會出現「偽豪宅」。

江韋侖說,台北豪宅是全國的先行指標,目前狀況並不好,所以我無法樂觀,豪宅市場仍有相當的壓力。

如果現在有建商說他的案子業績銷售很好,他直言,現在跟我說賣得好都是騙人的,應該是2、3年前的預售案(當時市場還不錯,銷售不會太差),並不是現在真正賣出去的業績。

「豪宅一哥」江韋侖繼續玩豪宅!還能變出什麼新花招?

目前台中的豪宅市場剩下三種建商。第一種是早期取得便宜土地、陸續推案,目前手上已無土地庫存,獲利了結後,天天打高爾夫球、出國度假、遊山玩水,這種建商大概有4至5成。

第二種是早期進場,累積財力、實力,目前手上仍有土地者。這種建商並不缺錢,但基於還要承擔貸款利息與高昂房屋稅,即便推案不見得會賺大錢,也會想辦法製造區隔推出新品。這種建商大概在2成至2.5成。

第三種是最倒楣的建商,堪稱是「最後一隻老鼠」,約六、七年前進場,土地取得成本高,很多案子才剛完工,餘屋壓力沈重,大概也有2.5至3成。

而聯聚可歸類為第二種建商,實力雄厚,且名列七期豪宅一級品牌。所以這兩年儘管市場不景氣,但江韋侖還是按部就班推出新案子。

「每個案子完工後,江先生都要求團隊找出100個缺點,都已完工12棟大樓了,真的很難找到,」一位幕僚苦惱地說,例如「泰和大廈」大門轉角矗立的是德國第一名駒Acatenango的藝術雕像,停車場入口採用金炫紅銅、牌奕室擺放Gucci的麻將、Hermes撲克牌,8K的劇院設備還搭配奧斯卡專業評審音響,還能推出什麼新花招呢?

「豪宅一哥」江韋侖繼續玩豪宅!還能變出什麼新花招?

(圖/聯聚泰和大廈大門轉角矗立的是,德國「第一名駒」Acatenango的藝術雕像。聯聚建設提供。) 

「豪宅一哥」江韋侖繼續玩豪宅!還能變出什麼新花招?

(圖/聯聚泰和大廈的停車場入口,採用金炫紅銅以及飛梭門,大門開啟速度僅需兩秒。聯聚建設提供。) 

沒想到江韋侖靈機一動,他要改寫豪宅的「安全」標準。

其實,台灣的建築技術規則在921大地震前,台中地區耐震設計要求僅為0.23G,震後依基地和斷層帶距離加乘係數,七期新市政中心區域耐震設計規定為0.288G,多年前,聯聚就主動做到0.33G,大幅提昇建案的安全係數。

其中,預計將於2019年、2021年落成的高樓層中雍大廈、瑞和大廈,這兩棟大廈的耐震設計要求甚至提高到0.409G,還超出法規42%,耐震度可達七級以上,估算建築成本至少比同業貴50%以上。

以消費者較容易理解的鋼筋來說,瑞和大廈每坪使用1100公斤的鋼筋,一般僅為600、700公斤,連中雍(純鋼骨結構的辦公大樓)每坪都還用到900公斤的鋼筋,超過台灣同等產品大樓的五成以上。

結構技師楊榮坤表示,聯聚採用的建材與搭配的廠商皆是最高規格等級,所能承受的耐震等級也是同區域最高,老實說市場上很難找到這樣的級數。

令外界不可思議的是,江韋侖還免費幫舊客戶加強外牆安全。2009年交屋的聯聚信義大廈,是江韋侖早期的作品,當初他想要蓋全國最好的房子,不惜成本首創新古典建築,外觀的簷版全部採用進口原石加以雕刻。

但原石十分沈重,加上近年台灣地區地震、風災頻仍,聯聚為更長遠的居住安全考量,主動與住戶聯繫外牆健檢與進化工程,採用先進技術讓外牆裝修輕量化。原定預算3000萬,但江韋侖堅持做好品質,慢工出細活,最後竟追加到5000萬元,所有經費均由聯聚支付。

對江韋侖來說,聯聚最寶貴的資產就是品牌力,愈不景氣愈要彰顯品牌的價值,今年他更大幅提升建案的安全係數,為豪宅界立下新指標。

由於江韋侖要求嚴格,聯聚的推案速度很慢,每個案子從土地取得到交屋至少要七年,甚至十年的時間。例如泰和、中雍與瑞和大廈都是幾年前的預售案,所以業績銷售並未受到市場衝擊,目前泰和僅剩9戶,中雍預售也達到五成。

至於何時才會真正往商埸、商辦領域發展?江韋侖變得較為保守,他說,聯聚已有5年沒有買地,這幾年都有案子會陸續完工,例如今年的泰和大廈、明年的中雍大廈,還有2021年的瑞和大廈。待案子全完工後,會謹慎評估商埸、商辦發展的各種可能性。

「豪宅一哥」江韋侖繼續玩豪宅!還能變出什麼新花招?

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