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房地合一課稅新版出爐!炒房者魔高一丈找到三漏洞

【時事話題】
文 / 彭漣漪    攝影 / 張智傑
2015-02-02
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房地合一課稅新版出爐!炒房者魔高一丈找到三漏洞
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房地合一課稅制新版規劃出爐,轉向「輕稅簡政」,房地產利得改採單一稅率,並大幅下降至17%。

房地合一課稅將是今年上半年的國家大事,勢力龐大的房地產業者、建商將力抗政策,民代也將火力全開出擊,有無房地產的民眾權利義務關係都將改變。

新版最大的改變是捨棄原本5~45%的累進課徵稅率,改採單一稅率,初步訂為17%;這可以避免一些實力戶鑽漏洞,以公司名義購買個人私宅,適用公司營所稅17%稅率,逃避最高45%稅率。然而,新版維持一戶2000萬元自用住宅免稅優惠,長期持有的減徵率提高至80%,將成為炒房者下手的「新漏洞」。

兩年內短期頻繁買賣房產者的利得稅率為17%,漏洞就在,他們改攻低價房屋。房地產大戶「三黃一劉」中的黃家進,教導他下面數萬名學員,「房地合一課稅好不好?好。我們來買2000萬以下的房子」「自用住宅免稅,就找人頭買」。

黃家進甚至半開玩笑說,下個月他要號召炒房者到立法院陳請,要求通過房地合一實價課稅,「追求居住正義」。房地產業者最害怕的實價課稅,在新制下變成與炒低房價者無關。

新漏洞還有「自用住宅可三戶免課稅」,原本只允許一戶,民代去抗議說,有夫妻兒女分住三地,都是自用,不該課稅,所以調成三戶免稅。漏洞在於,這樣也可以頻繁買賣,免稅;例如,有三戶房,一年中賣掉一戶,再買一戶,還是維持「持有三戶」的安全範圍,不會被課到稅。

兩個漏洞結合,炒房者的新標的變成,五都外的低價房,現在炒房者移軍到包括宜蘭、礁溪、苗栗、高雄縣等地方大買特買,集中火力把價格炒高。

新制的第三個漏洞是,土地買賣非住宅買賣,不受三戶的限制。單純的土地買賣沒有建物,沒有建物就沒有門牌號碼,沒有門牌號碼就不是房屋,所以不算在三戶之內。那就改炒土地。

由於新制搭配奢侈稅房地產部分落日,對高價房買賣有利。舉例,A在2015年初買進一戶豪宅,市價4億元,年底賣掉,價格是4.4億,賺進4000萬元。一年內買賣要按實價課徵奢侈稅,稅率為15%,甲應納的奢侈稅是6600萬。

新制改採單一稅率17%,課徵房產交易「利得」部分的稅,假設A是在房地合一制施行後出售房產,A實際獲利為4000萬元,應納所得稅降為680萬元,只有1/10不到。

制度設計再如何綿密,為了什麼樣好的目的決定新的稅制,以避免舊制的缺失,有心者就是能找到漏洞,合法為所欲為。這種道高一尺、魔高一丈的新局面,會出現什麼後座力,還有待觀察。

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