alexa
置頂

我每次都低估了中國的發展速度

談中國房地產〉陳啟宗:
文 / 彭杏珠    
2010-12-15
瀏覽數 13,050+
我每次都低估了中國的發展速度
分享 Line分享分享 複製連結

全球第五大地產上市公司、香港第二大的恆隆集團主席陳啟宗,幾乎創下地產界奇蹟,中國投資項目從2000年開始進入收成期至今,11年來商業不動產的租金報酬率年年攀高,以非貸款情況換算後,更高達50%,是台北3%的16.7倍,被中國地產開發商稱譽為,是唯一賺到大錢的香港地產集團。

到底陳啟宗如何看待中國的地產發展?他的制勝心法又是什麼呢?以下即是訪談的摘錄:

外人想在大陸地產業賺到大錢確實不易,以最具地理優勢的香港為例,幾乎沒幾家大成功,主因是業主自認為資金雄厚、經驗豐富,放不下身段。

同樣是蓋房子、打地樁,大陸就是與香港不同,而且大陸地產不管盈虧都要課稅,賦稅高達40%以上,所以企業更要虛心學習、找出合適的策略才有機會成功。

大陸市場之大超乎想像,至少有10家地產公司年銷售額就比香港全年新屋的銷售額還要高,而且全部是大陸公司,只有一家是香港年輕人早期到內地發展,與當地人合作的企業。

以萬科地產集團為例,年營收為632億人民幣,今年是900億人民幣,雖然萬科市值不是世界第1,但營收與銷售量絕對是全球第1。既然大陸從事住房的地產巨人俯拾即是,而且已建立一套系統,我評估恆隆玩不起住房,只好選別人不做或剩下的,所以投入商業不動產,目前共有三個商業項目,上海兩個、瀋陽一個,都是滿租狀態。

找對利基市場,才有紅火報酬 中國就像一塊大燒餅,吃掉下來的芝麻就足以餵飽恆隆。11年來,恆隆非貸款換算成的租金回報率為50%,而且每年都是以平均40%的速度在成長,年租金收入有200億港幣。也只有在中國才有可能出現這種奇特的投資報酬率,在香港、台灣等成熟市場絕對不可能。我也不否認其他香港公司能做到恆隆1∕3的成績就相當不錯了。

儘管我評估恆隆在中國的住房賺不到錢,所以鎖定商業不動產,並不表示其他人不會成功。如同我不會打籃球,不能推論別人就打不好,但是我個兒矮總可以選擇打桌球,至少贏姚明的機率遠高過於打籃球。每個人都應該走利基市場,找出自己的策略,恆隆的策略未必合用每個人。

我口袋裡有一張75個中國城市的名單,有一半已詳細研究過,無需打開地圖,都知道哪塊地東北角是什麼路。這些都是恆隆有興趣開發的地區,雖然有A、B、C級城市之分,但每個城市都商機無限。

上海、北京、深圳、廣州一級城市不提。成都、杭州、蘇州都擁有驚人消費力,連烏魯木齊也是後勢看俏。八年前第一次到烏魯木齊時,飯店水平普通,兩年前再去已有近五星級飯店,現在五星級飯店林立。由於大陸地域大、人口眾多,台灣與香港不能再以島嶼的心態看待大地,中國不只是一個經濟體,而是好多個經濟體所組成,深具潛力。

面對中國地產,港優勢大過台

最近兩岸簽署了ECFA,大陸到底會不會到台灣投資呢?我認為搞經濟,要現實一點,中國大型開發商不會來,因為內地生意多到做不完,連第一大地產開發商萬科的市占率都只有1%、2%而已,由此可見中國市場之龐大,台灣實在沒有什麼誘因吸引大型開發商來。

或許大陸的小型開發商會有興趣,但是台灣人有錢有經驗,他們憑什麼與台灣人競爭,成功機率微乎其微。

至於大陸個人零星來台置產,頂多一、兩棟,成不了氣候。反倒不如香港方便,以後高鐵完成後,香港到武漢只要四小時、到上海五小時,睡個覺就抵達北京了,基於地域與方便性,大陸富豪寧可選擇香港,不太會到台灣置產。不過話說回來,如果兩岸政策更為開放後,或許還有些機會。

至於有心想到大陸發展的業者,住房部分可以先緩一緩觀望局勢,因為政策打房,可能還會再跌。商業不動產不受政策影響,近年來都沒有停止過成長。相對住房市場,我認為商業不動產還可以好上幾十年。

常常聽到香港1980年後的年輕人慨歎生不逢時,不如上一代際遇好。他們真是大傻瓜,其實際遇比上一代還好,當時不過是一個小香港,現在是一個13億人口的大中國。以前確實是開著快艇,但是現在是以航空母艦的體積用快艇的速度在前進,簡直不可思議。

年輕人放身段,大陸遍地黃金

年輕人不需要跑到北京、上海去競爭,很多地方沒人去開發,就去這些二、三線城市打拚,不要嫌條件差、賺不了錢,很多事情會超乎你想像,例如瀋陽寫字樓每平方公尺的售價竟然比北京、上海還要高。濟南同樣一個店舖的租金甚至比瀋陽還要貴。

幾個月前,我跟在上海匯豐銀行上班的兒子到濟南考察,請他幫忙比價,發現除電器用品價格相仿外,其餘都比上海貴。

我在濟南百貨公司買了雙鞋,售價5000元人民幣,而且不是進口名牌,只是內地品牌,著實嚇了我一跳,我從未穿過那麼貴的鞋子,但大陸買的人多的是,大概我陳某人窮了一點吧。

所以,有心想到中國開創事業的人,眼光要放遠點,只要願意放下身段學習,大陸遍地是機會。

說實在話,沒有人敢說自己是大陸通,恆隆到中國已經發展20年了,我每次預估下個五年會如何?不過從來沒有正確過,而且都是被低估的。中國的進展速度超越所有人想像。到了今天,我還是會講這句話:中國發展超乎想像,無法正確預估。

台灣也無須妄自菲薄,台灣底子厚,擁有高科技製造與管理優勢,可以到大陸一展長才,前提是政府不能閉關自守,記取王永慶海滄計畫的慘痛教訓,拿掉政治的絆腳石,捉住百年難得機會,再不去大陸,就等於給了競爭對手機會。

其實,台灣已經在許多領域搶下世界第1的名號,企業更應善用優勢,大膽西進到中國發展,讓自己成為某個產業裡的龍頭老大。

2010年12月

2010華人峰會專刊

分享 Line分享分享 複製連結
評論
您可能會喜歡