全球第五大地產上市公司、香港第二大的恆隆集團主席陳啟宗，幾乎創下地產界奇蹟，中國投資項目從2000年開始進入收成期至今，11年來商業不動產的租金報酬率年年攀高，以非貸款情況換算後，更高達50％，是台北3％的16.7倍，被中國地產開發商稱譽為，是唯一賺到大錢的香港地產集團。
到底陳啟宗如何看待中國的地產發展？他的制勝心法又是什麼呢？以下即是訪談的摘錄：
外人想在大陸地產業賺到大錢確實不易，以最具地理優勢的香港為例，幾乎沒幾家大成功，主因是業主自認為資金雄厚、經驗豐富，放不下身段。
同樣是蓋房子、打地樁，大陸就是與香港不同，而且大陸地產不管盈虧都要課稅，賦稅高達40％以上，所以企業更要虛心學習、找出合適的策略才有機會成功。
大陸市場之大超乎想像，至少有10家地產公司年銷售額就比香港全年新屋的銷售額還要高，而且全部是大陸公司，只有一家是香港年輕人早期到內地發展，與當地人合作的企業。
以萬科地產集團為例，年營收為632億人民幣，今年是900億人民幣，雖然萬科市值不是世界第1，但營收與銷售量絕對是全球第1。既然大陸從事住房的地產巨人俯拾即是，而且已建立一套系統，我評估恆隆玩不起住房，只好選別人不做或剩下的，所以投入商業不動產，目前共有三個商業項目，上海兩個、瀋陽一個，都是滿租狀態。
找對利基市場，才有紅火報酬 中國就像一塊大燒餅，吃掉下來的芝麻就足以餵飽恆隆。11年來，恆隆非貸款換算成的租金回報率為50％，而且每年都是以平均40％的速度在成長，年租金收入有200億港幣。也只有在中國才有可能出現這種奇特的投資報酬率，在香港、台灣等成熟市場絕對不可能。我也不否認其他香港公司能做到恆隆1∕3的成績就相當不錯了。
儘管我評估恆隆在中國的住房賺不到錢，所以鎖定商業不動產，並不表示其他人不會成功。如同我不會打籃球，不能推論別人就打不好，但是我個兒矮總可以選擇打桌球，至少贏姚明的機率遠高過於打籃球。每個人都應該走利基市場，找出自己的策略，恆隆的策略未必合用每個人。
我口袋裡有一張75個中國城市的名單，有一半已詳細研究過，無需打開地圖，都知道哪塊地東北角是什麼路。這些都是恆隆有興趣開發的地區，雖然有A、B、C級城市之分，但每個城市都商機無限。
上海、北京、深圳、廣州一級城市不提。成都、杭州、蘇州都擁有驚人消費力，連烏魯木齊也是後勢看俏。八年前第一次到烏魯木齊時，飯店水平普通，兩年前再去已有近五星級飯店，現在五星級飯店林立。由於大陸地域大、人口眾多，台灣與香港不能再以島嶼的心態看待大地，中國不只是一個經濟體，而是好多個經濟體所組成，深具潛力。
面對中國地產，港優勢大過台
最近兩岸簽署了ECFA，大陸到底會不會到台灣投資呢？我認為搞經濟，要現實一點，中國大型開發商不會來，因為內地生意多到做不完，連第一大地產開發商萬科的市占率都只有1％、2％而已，由此可見中國市場之龐大，台灣實在沒有什麼誘因吸引大型開發商來。
或許大陸的小型開發商會有興趣，但是台灣人有錢有經驗，他們憑什麼與台灣人競爭，成功機率微乎其微。
至於大陸個人零星來台置產，頂多一、兩棟，成不了氣候。反倒不如香港方便，以後高鐵完成後，香港到武漢只要四小時、到上海五小時，睡個覺就抵達北京了，基於地域與方便性，大陸富豪寧可選擇香港，不太會到台灣置產。不過話說回來，如果兩岸政策更為開放後，或許還有些機會。
至於有心想到大陸發展的業者，住房部分可以先緩一緩觀望局勢，因為政策打房，可能還會再跌。商業不動產不受政策影響，近年來都沒有停止過成長。相對住房市場，我認為商業不動產還可以好上幾十年。
常常聽到香港1980年後的年輕人慨歎生不逢時，不如上一代際遇好。他們真是大傻瓜，其實際遇比上一代還好，當時不過是一個小香港，現在是一個13億人口的大中國。以前確實是開著快艇，但是現在是以航空母艦的體積用快艇的速度在前進，簡直不可思議。
年輕人放身段，大陸遍地黃金
年輕人不需要跑到北京、上海去競爭，很多地方沒人去開發，就去這些二、三線城市打拚，不要嫌條件差、賺不了錢，很多事情會超乎你想像，例如瀋陽寫字樓每平方公尺的售價竟然比北京、上海還要高。濟南同樣一個店舖的租金甚至比瀋陽還要貴。
幾個月前，我跟在上海匯豐銀行上班的兒子到濟南考察，請他幫忙比價，發現除電器用品價格相仿外，其餘都比上海貴。
我在濟南百貨公司買了雙鞋，售價5000元人民幣，而且不是進口名牌，只是內地品牌，著實嚇了我一跳，我從未穿過那麼貴的鞋子，但大陸買的人多的是，大概我陳某人窮了一點吧。
所以，有心想到中國開創事業的人，眼光要放遠點，只要願意放下身段學習，大陸遍地是機會。
說實在話，沒有人敢說自己是大陸通，恆隆到中國已經發展20年了，我每次預估下個五年會如何？不過從來沒有正確過，而且都是被低估的。中國的進展速度超越所有人想像。到了今天，我還是會講這句話：中國發展超乎想像，無法正確預估。
台灣也無須妄自菲薄，台灣底子厚，擁有高科技製造與管理優勢，可以到大陸一展長才，前提是政府不能閉關自守，記取王永慶海滄計畫的慘痛教訓，拿掉政治的絆腳石，捉住百年難得機會，再不去大陸，就等於給了競爭對手機會。
其實，台灣已經在許多領域搶下世界第1的名號，企業更應善用優勢，大膽西進到中國發展，讓自己成為某個產業裡的龍頭老大。
