對土地利用採取管制政策，是各國通行的作法。而在嚴格的管制政策下，同樣一筆土地，卻因為作為農業、住宅、工業或商業等不同目的使用，往往造成市價差逾倍蓰。於是，在土地管制政策不能避免的前題下，土地因為變更使用所產生的暴利，便需要利用合理的制度，予以「漲價歸公」；否則，它不僅會威脅社會公平，同時也將影響都市計畫品質，甚至污染政治風氣。
劫貧濟富？
不幸的是，土地不能漲價歸公所衍生的問題，長期以來始終困擾著我們社會。最近發生的關渡平原開發計畫風波以及榮星花園開發賄案，只不過是其中的冰山一角。
環伺一下周遭的大財閥，看看他們如何熱衷於買進農地、山坡地和保護區，再坐享土地變更使用的暴利，我們就很難禁止社會大眾質疑，現行土地政策莫非是在劫貧以濟富；以及究竟有多少土地變更使用案，最後能倖免於官商勾結？
在現行制度下，將土地使用變更所產生的暴利，予以漲價歸公的主要方式，是透過「市地重畫」與「區段徵收」；這兩種方式的主要特色，都是讓地主取回一部分變更用途後的土地。
它的政策原意，無非是讓地主共享開發成果，俾減少土地徵收的阻力。可是，地主為了追求土地變更使用後所取得的暴利，仍然會以抗拒徵收的方式，謀求較高的土地購回比率，以及爭取較寬的土地使用限制。於是，暴利問題依然存在，都市計畫品質也依然難以維持。
為了根本解決此一漲價歸公問題，就有必要參考先進國家對於新都會區土地開發的辦法，並修改現行都市計畫法，按下述要點，建立新市鎮的土地開發及徵收制度：
一、都市計畫委員會及其主管部門，只負責都市計畫的主要計畫，至於細部計畫，則由取得土地的開發商，按主要計畫所要求的標準，自行設計規畫，並經核准後開發。
二、凡未作建築用之農地、山坡地與保護區，必須經過地方政府徵收，才能變更為都市計畫下的住宅、商業或工業區使用。上述土地徵收補償費用，可以顯著高於土地原使用目的下的利用價值，俾利徵收。但徵收後，原地主不再享有低費地或購回開發後土地的權利。
公開標售
三、徵收取得的土地，按都市計畫主要計畫內容，以大面積(數十或數百公頃)公開標售給開發商，由開發商按前述第一項要點進行開發。其按計畫預留之公共設施用地或應完成的道路、下水道、預埋管線等未符合標準時，其餘土地及地上物均不得使用或領取使用執照。
如果能夠按照上述理想去建立新都會區的土地徵收與開發制度，則原地主鑑於土地不被徵收，便無法變更使用的事實，自然對土地變更使用失去興趣。其所持有未開發土地的唯一利益，不過是土地被徵收時，領取較高的補償費而已。於是，大財團炒作都市邊緣土地的動機，就會受到抑止，財富分配的公平問題也可以待到解決。
此外，地方政府透過徵收而取得的土地，以競標方式，標售給開發商開發，可以使土地變更使用的暴利，透過競標轉移到地方政府手中，於是更提升了地方公共福祉。同時，開發商在追求利潤的競爭壓力下，勢必設法規畫出最有效率的開發計畫，使土地利用得到充分提升。
由於此一制度，和市地重畫或區段徵收一樣，都可以達到公共設施與社區闢建同步完成的優點，但卻沒有上述市地重畫或區段徵收的缺點，所以，它值得做為改進我國都市計畫及土地徵收制度的參考。
