後疫情時代，全球經貿版圖大挪移，台灣企業資金加速從中國大陸移出，當台積電赴美設廠，領頭半導體上下游台廠遷徙，美國成為海外投資大熱門，此時，跌深兩年的美國商用不動產，正是耐心資本的絕佳投資標的。
入秋以來，台灣飛往北美的天際線，熱鬧非凡。
10月，長榮航空在睽違9年後新啟北美航點，每週3班直飛德州達拉斯。緊接著12月，中華航空率亞洲之先、開航鳳凰城，星宇航空緊追在後，明年1月落地鳳凰城。航空三雄動作頻頻、劍指北美，就是看好美國科技製造業聚落回流，帶動台人洽公商旅需求，近一步提升北美線的「航金量」。
這場航線版圖的變革，正揭示著全球經貿熱點的轉移。
過去，「西進中國」是台灣資金投資首選，語言無礙加上對岸經濟連年成長，確實回以豐厚的報酬。然而，一場百年大疫徹底改變情勢，兩岸關係惡化、中美貿易大戰，靈活應變的台灣企業與資金，已積極轉向，探查下一步商機所在。
台金融機構 海外投資首選美國
依據遠見民調中心《2026投資趨勢大調查》有46家金融機構意見指出：目前最熱門的海外投資據點，美國以高達87%的支持率奪冠，遠超出第二名日本的65.2%、和中國的37%。
值得注意的是，當這些專業投資機構被問到何為2026年全球經濟的最大變數，「貿易政策反覆、保護主義升溫」以80%位居第一，間接說明川普政府「讓美國再次偉大MAGA」的政策，敦促台灣資本重新佈局，投資美國以分散風險，已是刻不容緩的趨勢。
「儘管關稅政策不穩，但美國經濟體依然強韌，」曾任摩根士丹利董事總經理、現任Arselle Investments創辦人暨董事總經理Kev Zoryan指出，綜觀全球市場，美國地緣風險較低，人口持續增加，法規透明完善，為經濟發展奠基。Kev把時序拉回到二戰結束，當時其他國家受創嚴重，美國GDP曾高達全球一半，而後的半世紀，隨他國復甦、美國佔比逐步下降至25%，「但過去15年，美國在全球GDP佔比來到26~27%，竟不降反升。」
美商用不動產觸底 耐心資本進場時機
在COVID-19疫情過後，全球資金充沛，持續推動金價、股市、比特幣等資產攀升，然而，在活絡的美國經濟體內，唯一逆勢下跌的投資類別，就是美國商用不動產（CRE）。多重原因導致利空，包括美國聯準會急速升息以壓抑通膨，導致新供給全數熄火，營運成本攀升更大幅壓縮利潤，使得商用不動產的估值應聲而倒。
「過去2年，美國商用不動產資產價值普遍下跌10~20%，有的跌幅甚至達30%！」建高控股創辦人暨Bascom集團董事長Derek Chen在美國投資管理出租式公寓長達30年，同時經營美國第三大的共享辦公室Premier Workspaces，他苦笑表示，許多商用不動產業主因為利率急升而「躺著也中槍」，不過，這正意味著新資本的進入門檻大幅降低。
南加州大學盧斯克房地產中心主任Richard K. Green觀察，目前整體商用不動產市場已「非常接近底部」，美國聯準會今年已啟動3次降息，儘管短期利率調降，不會對CRE產生立竿見影的影響，對房地產至關重要的10年期長期利率，預計要一到兩年才會發酵，「現在是耐心資本購入優質資產的絕佳時機。」
台灣房市歷經長達25年的攀漲，商用不動產的毛租金資本化率平均僅2~3%，而美國物件多維持4~6%水準，相對誘人。不過，美國幅員廣闊，各州各城差異巨大，手握440億美元資金、在全美各地管理逾500個標的Kev認為，房地產投資具備高度「在地化」的特性，唯有透過熟稔在地的專業團隊尋找標的，資金才能安心停泊。
地段、供需、運營 美商用不動產獲利3大關鍵
著眼於房地產投資金律「location, location, location」，Richard認為，美國的大型門戶市場，例如紐約、舊金山、洛杉磯仍是聚光燈焦點，受惠於半導體產業鏈的區域，如亞利桑那州的鳳凰城、德州的奧斯汀和達拉斯也備受青睞。然而，除了考量地段，當地的供給需求關係、運營管理效率，都是商用不動產的獲利關鍵。
「去年，紐約是全美國商用不動產表現最亮眼的區域，A級商辦供不應求、租金攀升，」Derek提醒，即便火紅如紐約，整體商辦空置率仍逾20%，撇除細微的地段差異，即時順應市場而變化調整的產品，更能獲得租客青睞。
例如，疫情過後，儘管員工可以遠距工作，但是企業仍需要召集員工協作，此時，地段優越、環境怡然的高端辦公室更為搶手；再例如，電子商務雖可提供日常雜貨的購買配送，但唯有零售業才能滿足人們對於體驗與社交的渴望，餐飲、聚會、娛樂的消費將持續成長。
「中國經濟疲軟、歐洲受俄烏戰爭拖累，世界4大市場中、有2區風險大增，」Derek認為，台灣GDP衝破7%、股市創新高、滿手資金時，更應審慎思考全球資產配置，「美國的商用不動產，絕對是不能忽視的重要拼圖。」
