業績變業障！房仲業最怕「致命一擊」在這兒

台灣還沒等到美國「對等關稅」通知書，很多產業已經撐不太下去了！尤以第一線的房仲業最水深火熱，成交量腰斬，已勒緊褲帶超過半年，仍看不到隧道的盡頭，不僅年薪千萬成為神話，百萬年薪也不易達標。不動產營業員紛紛下車，轉當外賣小哥或開計程車。這還不打緊，房仲業最擔心的「致命一擊」還在後頭，到底是什麼？

去年9月以前，房地產迎來大榮景，相關從業人員幾乎雨露均沾，年薪百萬不是夢；豈知9月20日，央行祭出第七波信用管制措施後，房市由紅翻黑，成交量巨幅萎縮。

到底有多嚴重？不動產仲介經紀商業公會全聯會理事長王瑞祺分析，今年1至6月，六都的總移轉棟數約10萬棟，年減26.6％，創下2018年以來的最低紀錄，2024年總數為35萬525棟，今年預估下滑至25萬〜27萬棟間。

《遠見雜誌》詢問前幾大房仲業者，發現今年上半年仲介的平均交易量萎縮四至六成，「我進入房仲業20幾年，沒遇過這麼糟的狀況，2025年很可能是最冷清的一年。」一位資深不動產經紀人說。

由於多數營業員都以賺取佣金為主，並無固定底薪，遇到不景氣，很容易跳槽，轉當外賣小哥或開計程車。「店家就相對麻煩了，通常有應對三部曲，先換招牌，找權利金、月費較低的連鎖品牌加盟，再不行就是併店，最後才是關店，」王瑞祺說，現在店東都在想辦法苦撐，先往都更、社會住宅租賃或海外仲介，尋找各種可能的商機。

不過，根據內政部歷年的數據顯示，截至今年6月為止，全台經紀業設立備查家數還有9845家，仍較1月增加70家，為何市場的交易量斷層，家數不減反增？

第七波信用管制等同「化療式」的打房限貸

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，2025年已無法與2021~2024年的榮景相比，過去五年同期（6月相比1月）動輒都是增加100家房仲以上的規模，今年上半年的成長數跌破100大關。在整體政經環境不樂觀下，恐將加速不動產經紀業者的汰弱留強。

馨傳不動產執行長何世昌進一步指出，籌辦據點都需要時間運作，這70家的店東根本料想不到央行去年9月會使出殺手鐗，恰巧就在房價反轉時進場，真的是箭在弦上，不得不發啊！

「去年9月前，房市強強滾，各家業績確實不錯。但誰會想到當時的業績，現在變成業障，賺進口袋的錢都陸續吐出來了，」一位房仲業資深主管連明益（化名）說「只要政策不鬆綁，資金依舊緊縮，店東每個月都在貼錢，還能貼多久？大家心裡都沒有底。」

而讓房仲業唉聲歎氣的源頭正是「房貸池子的水幾乎乾涸了」。連明益說，以前放貸審查較寬鬆，成數高且利率低，相當於將水龍頭開到最大；然而，當去年9月央行緊盯銀行「不動產放款總量管制」「不動產放款集中度」兩項指標時，等於關緊了水龍頭，導致資金斷鏈，衍生出各種亂象。

「多數的大牛（公股銀行）都不太做房貸了，即便放款也會嚴格徵信。買方紛紛湧向民間，但民營銀行的資本沒有大牛雄厚，機會有限，只好又跑到壽險公司辦房貸，壽險的資金根本無法與銀行相比，難以緩解資金短缺的困境，」連明益加以說明。

最大的問題是，第七波的限貸政策「溯及既往」，首當其衝是買預售屋的人。房市趨勢專家李同榮指出，在政策頒布前的已購戶，尤其是預售市場的買方也是第七波信用管制對象，這等同是「化療式」的打房限貸（編者按，不分好壞細胞都被消滅）。

全年移轉棟數將萎縮至25〜27萬棟間

根據新北市政府2025年房市趨勢報告及相關資料顯示，過去36個月（近三年）台灣預售屋成交總金額累計約為新台幣5.3兆元。今年，恰巧很多預售屋都進入交屋潮，資金緊縮的後遺症愈發明顯。

例如有民眾3月跟某銀行簽約貸款，必須等到7月才能拿到錢，他很擔心借貸不順利，又去洽詢另一家銀行，僅考慮一週而已，新銀行主動通知「額度已滿」。還好原銀行7月順利撥款，不然恐發生違約事件。

尤其對買預售屋的年輕人影響最大，剛結婚的35歲新人馬齊賢（化名）說，四年前買總價1200萬的預售屋，就是想減輕壓力，根據工期逐批繳交部分頭期款，等到交屋時，就能完成其餘八成的貸款。豈知，剛好遇到資金短缺，還要額外找到一成的現金120萬元，還好媽媽用退休金支付，不然他也不知道該如何是好。

不只房貸成數變低了，連貸款利率也增加了，當年建商說房貸利率是1.5％，卻因第七波信用管制，利率增加至2.5％，這些人等於被雙殺了。所以王瑞祺才建議，政府應該研討政策前已買預售屋族群的影響，是否可以給予一些協助，減輕他們的房貸負擔。

目前，房仲業的現況如何？李同榮大膽預言，慘狀連連，今年的交屋潮將出現解約、違約、斷頭等亂象，緊接著房仲業就會在下半年出現「倒店」潮。

王瑞祺加以說明，景氣好時，營業員看似賺很多佣金，實際上都起的比雞早，跑的比馬快，全天候待命。客戶想看房就得馬上服務到位，賣方可委託多家房仲出售，最終僅一家成交，平均到手的服務費4至4.5％，很難拿到法定上限的6％。

加上全台有9845家房仲據點，競爭激烈，平均承接30至40件才能成交一件。今年經營更嚴峻，店仲已經蝕老本大本年了，預估全年移轉棟數將萎縮至25〜27萬棟間，相比2024年（35萬棟）負成長22.56％〜28.57％。

房仲業的大多頭時代已然結束？

「一開門就要支付房租、水電管銷費，如果政策不鬆綁，房仲業很難長久撐下住。推估恐有一〜二成會歇業，最慘恐到達三成，相當於有1000家至2953家的店面會消失。」連明益說，房仲業就像在開雪隧一樣，好像看到盡頭，隨即又進入另一隧道，不知道盡頭到底在哪裡？只能「田螺含水過冬」了（台語，靜待時機，度過難關的意思）。

在業界20幾年的住商機構企研室執行總監徐佳馨認為，房仲業的大多頭時代已然結束，想靠仲介賺大錢很難了。

其實，這波受衝擊的何止房仲業，還包含營建業、建設公司與代銷業者，總計約有25萬的從業人口。他們疾呼政府滾動式檢討政策，畢竟房地合一稅2.0已有效規範投機者（兩年內出售課徵45％），不應無差別對待所有人，適時放寬信用管制，不宜全面禁止預售屋轉讓，讓房市回歸市場機制，健康發展。

王瑞祺愈說愈憂心，如果信用管制措施愈拖愈久，民眾信心很容易潰散，導致房市問題積重難返，衝擊到經濟。例如2025年3月底全台設籍戶數約971萬戶，假設平均一間房子跌個100萬元，就是9兆7100億元，超過政府三年的總預算規模。

尤令業界懼怕的是，台灣最具優勢的科技業，因應美國的「對等關稅」，恐開啟大外移2.0計畫，以分散供應鏈到成本低且稅負輕的地區，「如果重演1990年代的台商大遷徙，將造成第二波的產業空洞化，對經濟帶來巨大衝擊。」

王瑞祺打了個哆嗦說，「我光用想的，都感到頭皮發麻。」他指出，1990年代第一波出走的傳產，多數都有賺到錢，紛紛返鄉投資置產，活絡台灣房市與股市；但這一波的科技業不同，外移很可能會降低利潤，且對房地產有負面影響，例如台積宅效益變弱，更不利於經濟發展，希望政府能儘速檢討信用管制措施，期使將傷害降至最低。