近期「限貸令」在買房族之間引話題，已有購屋族擔憂房貸已經愈來愈難申貸，限貸令到底是什麼？限制哪些族群？今年旺到要排隊的預售屋買氣將消退？究竟如何影響房貸申辦？仍想購屋但無法貸款的民眾，又該怎麼辦？本集【遠見ON AIR】邀請到遠見資深記者黃健誠，分享限貸令是什麼，目前已經是最終拍板方向？並探討限貸令對房市的影響，提供購屋族應對策略。
2023年下半年，政府推出了新的青安貸款政策，這項政策包含了幾個優勢條件，例如最高可貸款1,000萬元，以及房貸期限可延長至40年等。對於想要買房的年輕人來說，這項政策顯得十分友善，許多人認為只要手頭上有部分自備款，就可以開始考慮購屋。
然而，新青安政策原本是針對成屋交易，並不適用於預售屋。但由於政策的優勢條件吸引了許多購屋者，反而意外帶動了整個房市的買氣。因此從去年下半年延續到2024年，房市交易熱絡，新聞媒體上充斥著房價屢破天價的報導，交易量也創下近年來的新高。
近期，房市熱度更達到前所未有的程度，甚至出現了需要排隊抽籤才能購買預售屋的現象。
限貸令是什麼？目前是最終版本？
限貸令的實施主要與銀行的資金水位有關。近年來，房市交易熱絡，許多人購買房屋都需要貸款，銀行因此接獲大量的房貸申請案件。然而，根據銀行法中的「不動產天條」，銀行在辦理住宅建築放款時，貸款金額不可超過其存款總額與金融債權發行總額的30%。
由於2024年上半年的房市持續火熱，銀行放貸出去的金額逐漸逼近天條限制，許多銀行內部已達到資金警戒水位，普遍設定在27～28%之間。因此，為了避免超過法規限制，銀行開始實施限貸令，不再積極接受新的房貸申請，也就是「限貸令」。
不過，行政院長卓榮泰在28日指出，僅有防止新青安房貸被濫用的措施，並無「限貸令」。央行關心整個金融市場貸款成數的安全準備，才會有積極作為。這是否會影響到一般或已經進行貸款的民眾呢？卓榮泰強調，『對他們權益不應造成困擾』。近期將邀請央行討論目前方案，希望在9月6日前做出讓大家安心的決定。因此實際政策施行細節仍須待9月6日才能確定。
限貸令為何會影響房貸申辦？
因為限貸令的影響，部分銀行甚至直接告知客戶暫停受理房貸案件，表示要等明年額度才會開放。另外，一些公股銀行或民營銀行也可能以提高利率的方式來限制房貸申請，例如將利率提高至2～3%，讓有意願貸款的購屋者卻步。
對於想要購買房屋的民眾來說，面對高利率的房貸方案，可能會選擇暫緩購屋，因為這樣的利率甚至比信用貸款的利率還要高，對於購屋者來說顯然不划算。
最近很多銀行都提高了貸款門檻，例如提高貸款條件或利率，這使得辦理房貸變得更加困難。
限貸令影響哪些人？
根據央行27日的公開聲明，在未來一年內，各銀行自主管理不動產貸款總量的措施，不應影響以下5類族群：
1. 首購族，也就是目前無自用住宅民眾購屋
2. 都市更新
3. 危老重建
4. 社會住宅等配合政府政策相關用途
5. 企業購建自用廠辦等所需之資金
因此，若你是上述5類族群就不必擔心。但可能會影響到目前有屋想換屋的族群，以及買成屋的族群。更有房產界專家私下指出，此舉是逼出「假首購、真炒房」的房產投資客。
因限貸令貸不到款怎麼辦？
若受到限貸令影響無法貸款，也有一些改善方法。例如：尋找平時與銀行關係良好的VIP客戶，或與常使用的銀行洽談貸款。因為現在銀行在辦房貸時會設定一些條件，例如要求你是銀行的客戶，或資產要達到一定金額才會收件。
現在銀行可能會採取兩種做法：一是提高利率報價，讓借款人自行退卻；二是直接拒絕收件，表示沒有額度。因此，大家還是要多問幾家銀行，不要過度依賴自己熟悉的銀行人脈關係。
若你屬於貸款難以通過，臨時無法取得貸款的成屋買家，以使用上述方式仍失敗，可能會面臨無法交屋的困境。這時，合約中可能會規定違約金，但實際上是否收取違約金則因人而異。
有些屋主可能選擇直接解約，放棄收取違約金，因為他們認為並沒有造成實際損失。但也有些屋主堅持收取違約金，這也可能引發爭端。 仍可依照雙方談判而定，有寬容的空間。
限貸令會影響房市嗎？房市有機會降價？
政府這波打房措施可能真的有效，未來幾個月可能會看到房市交易量開始冷卻。從接下來幾個月的房屋移轉登錄交易量來看，應該會看到明顯的降低，這是因為銀行限貸令的影響。
至於價格是否會因此下跌，則很難說。影響房價的因素很複雜。很多房子賣不出去，但屋主可能沒有急迫性，因為他們負擔得起房貸，也不需要急着用錢。因此，他們不會願意賠錢出售。
台灣有許多人認為有土斯有財，即使是自住房，他們也不太會在意房價的漲跌，因為他們會一直住下去，不會因為房價下跌而出售。
限貸令下的看房熱點？
如果現在要買房，可以考慮一些房價漲幅不那麼驚人的縣市或區段。
雙北房價很高，桃園青埔的房價也已經達到一坪6、7、8、10萬元，新竹更不用說，近年來漲幅最大。 苗栗頭份距離竹科30～40分鐘車程，房價也已經逼近一坪50萬元，這也反映了竹科周邊房市的熱度。
往南走，南部可能成為房市的新重點，因為台積電一直在南部設廠，帶動了周邊房市的發展。以高雄來說，房價相對北部便宜，一坪約30萬元。
接下來的房市重點可能在於台南和高雄能否繼續衝量，以及是否有新的產業進駐，帶動產業發展，進而推升房價。
