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限貸令是什麼?會影響新青安申貸、預售屋買氣?懶人包一次懂

翁湘惟
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翁湘惟

2024-08-29

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近期「限貸令」在買房族之間引話題,已有購屋族擔憂房貸已經愈來愈難申貸。僅為情境示意,張智傑攝
近期「限貸令」在買房族之間引話題,已有購屋族擔憂房貸已經愈來愈難申貸。僅為情境示意,張智傑攝

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近期「限貸令」在買房族之間引話題,已有購屋族擔憂房貸已經愈來愈難申貸,限貸令到底是什麼?限制哪些族群?今年旺到要排隊的預售屋買氣將消退?究竟如何影響房貸申辦?仍想購屋但無法貸款的民眾,又該怎麼辦?本集【遠見ON AIR】邀請到遠見資深記者黃健誠,分享限貸令是什麼,目前已經是最終拍板方向?並探討限貸令對房市的影響,提供購屋族應對策略。 

2023年下半年,政府推出了新的青安貸款政策,這項政策包含了幾個優勢條件,例如最高可貸款1,000萬元,以及房貸期限可延長至40年等。對於想要買房的年輕人來說,這項政策顯得十分友善,許多人認為只要手頭上有部分自備款,就可以開始考慮購屋。 

然而,新青安政策原本是針對成屋交易,並不適用於預售屋。但由於政策的優勢條件吸引了許多購屋者,反而意外帶動了整個房市的買氣。因此從去年下半年延續到2024年,房市交易熱絡,新聞媒體上充斥著房價屢破天價的報導,交易量也創下近年來的新高。 

近期,房市熱度更達到前所未有的程度,甚至出現了需要排隊抽籤才能購買預售屋的現象。 

限貸令是什麼?目前是最終版本?

限貸令的實施主要與銀行的資金水位有關。近年來,房市交易熱絡,許多人購買房屋都需要貸款,銀行因此接獲大量的房貸申請案件。然而,根據銀行法中的「不動產天條」,銀行在辦理住宅建築放款時,貸款金額不可超過其存款總額與金融債權發行總額的30%。 

由於2024年上半年的房市持續火熱,銀行放貸出去的金額逐漸逼近天條限制,許多銀行內部已達到資金警戒水位,普遍設定在27~28%之間。因此,為了避免超過法規限制,銀行開始實施限貸令,不再積極接受新的房貸申請,也就是「限貸令」。 

不過,行政院長卓榮泰在28日指出,僅有防止新青安房貸被濫用的措施,並無「限貸令」。央行關心整個金融市場貸款成數的安全準備,才會有積極作為。這是否會影響到一般或已經進行貸款的民眾呢?卓榮泰強調,『對他們權益不應造成困擾』。近期將邀請央行討論目前方案,希望在9月6日前做出讓大家安心的決定。因此實際政策施行細節仍須待9月6日才能確定。

行政院長卓榮泰指出,僅有防止新青安房貸被濫用的措施,並無「限貸令」。取自行政院

行政院長卓榮泰指出,僅有防止新青安房貸被濫用的措施,並無「限貸令」。取自行政院

限貸令為何會影響房貸申辦? 

因為限貸令的影響,部分銀行甚至直接告知客戶暫停受理房貸案件,表示要等明年額度才會開放。另外,一些公股銀行或民營銀行也可能以提高利率的方式來限制房貸申請,例如將利率提高至2~3%,讓有意願貸款的購屋者卻步。 

對於想要購買房屋的民眾來說,面對高利率的房貸方案,可能會選擇暫緩購屋,因為這樣的利率甚至比信用貸款的利率還要高,對於購屋者來說顯然不划算。 

最近很多銀行都提高了貸款門檻,例如提高貸款條件或利率,這使得辦理房貸變得更加困難。 

限貸令影響哪些人? 

根據央行27日的公開聲明在未來一年內,各銀行自主管理不動產貸款總量的措施,不應影響以下5類族群:

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1. 首購族,也就是目前無自用住宅民眾購屋
2. 都市更新
3. 危老重建
4. 社會住宅等配合政府政策相關用途
5. 企業購建自用廠辦等所需之資金

因此,若你是上述5類族群就不必擔心。但可能會影響到目前有屋想換屋的族群,以及買成屋的族群。更有房產界專家私下指出,此舉是逼出「假首購、真炒房」的房產投資客。

因限貸令貸不到款怎麼辦? 

若受到限貸令影響無法貸款,也有一些改善方法。例如:尋找平時與銀行關係良好的VIP客戶,或與常使用的銀行洽談貸款。因為現在銀行在辦房貸時會設定一些條件,例如要求你是銀行的客戶,或資產要達到一定金額才會收件。 

現在銀行可能會採取兩種做法:一是提高利率報價,讓借款人自行退卻;二是直接拒絕收件,表示沒有額度。因此,大家還是要多問幾家銀行,不要過度依賴自己熟悉的銀行人脈關係。 

若你屬於貸款難以通過,臨時無法取得貸款的成屋買家,以使用上述方式仍失敗,可能會面臨無法交屋的困境。這時,合約中可能會規定違約金,但實際上是否收取違約金則因人而異。

有些屋主可能選擇直接解約,放棄收取違約金,因為他們認為並沒有造成實際損失。但也有些屋主堅持收取違約金,這也可能引發爭端。 仍可依照雙方談判而定,有寬容的空間。

若受到限貸令影響無法貸款,可以尋找平時與銀行關係良好的VIP客戶,或與常使用的銀行洽談貸款。photoAC by RioMat

若受到限貸令影響無法貸款,可以尋找平時與銀行關係良好的VIP客戶,或與常使用的銀行洽談貸款。photoAC by RioMat

限貸令會影響房市嗎?房市有機會降價? 

政府這波打房措施可能真的有效,未來幾個月可能會看到房市交易量開始冷卻。從接下來幾個月的房屋移轉登錄交易量來看,應該會看到明顯的降低,這是因為銀行限貸令的影響。 

至於價格是否會因此下跌,則很難說。影響房價的因素很複雜。很多房子賣不出去,但屋主可能沒有急迫性,因為他們負擔得起房貸,也不需要急着用錢。因此,他們不會願意賠錢出售。 

台灣有許多人認為有土斯有財,即使是自住房,他們也不太會在意房價的漲跌,因為他們會一直住下去,不會因為房價下跌而出售。 

限貸令下的看房熱點? 

如果現在要買房,可以考慮一些房價漲幅不那麼驚人的縣市或區段。 

雙北房價很高,桃園青埔的房價也已經達到一坪6、7、8、10萬元,新竹更不用說,近年來漲幅最大。 苗栗頭份距離竹科30~40分鐘車程,房價也已經逼近一坪50萬元,這也反映了竹科周邊房市的熱度。 

往南走,南部可能成為房市的新重點,因為台積電一直在南部設廠,帶動了周邊房市的發展。以高雄來說,房價相對北部便宜,一坪約30萬元。 

接下來的房市重點可能在於台南和高雄能否繼續衝量,以及是否有新的產業進駐,帶動產業發展,進而推升房價。 

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