最近因選舉熱潮，各政黨候選人紛紛推出住房政策，但多偏向社會住宅興建戶數，以及青年人的住房政策，包括青年安家貸款、自住房屋補貼等，但對日益嚴重的「老宅困老人」住房政策，卻未見重視，深感不平。或許政黨候選人認為，老年人政黨意識已固定，且多擁有住房，對選票增加沒有太大助益。
根據國發會的人口推估，台灣再過二年即將邁入超高齡社會，換言之，每五人就有一位是65歲以上的老人，且成長的速度不斷增加，尤其明年起，75歲以上人口每年增加十萬人以上，老人的居住與長照問題不容忽視。
另一方面，根據內政部不動產資訊統計，截至去年第三季，全台逾30年老宅戶數比例達51.1％，老宅居住品質的改善與更新，刻不容緩。尤其在台灣老人擁有住宅比例一向最高，可以想見，老人住老宅的比例也是最多，「人宅雙老」所衍生的住房問題，更是重中之重的關鍵問題，這應是老人住房政策的核心議題。
從兩面向著手：老人居住安排、老宅處理
老宅困老人問題複雜，解決之道或許可先分開「老人居住安排」與「老宅處理」二部分討論。前者包括：老人在宅老化、與子女同住（包括搬去子女或子女搬來）、搬去養老機構或換住新宅等選擇；後者包括：老宅整建維護、拆除重建或賣掉等選擇。根據許多相關研究顯示，較理想的老人居住安排是「在宅老化」，讓老人能在熟悉老宅自在生活，然而，老宅的居住環境是否適合老人是先決條件。不過，每位老人年齡體能、背景條件與價值觀想法都不盡相同，如何提供多元選擇方案與相關配套措施，應是老人住房的政策目標。
若要能夠讓老人在宅老化，不要被老宅所困，首要條件就是室內無障礙環境的居住空間，然後是無障礙上下樓梯的進出設備。前者透過專業設計的整建維護，較易解決，後者涉及同棟鄰居的設備改造工程與經費分擔同意，較為困難，此部分需要政府與專業組織，更積極提供多種設備方案的評估協助與補助，讓老宅整建維護得以落實。
治本方法：是透過都更或危老方式拆除老宅重建
最根本但較複雜解決老宅困老人的方法，是透過都更或危老方式拆除老宅重建。然而，這種方式只適用於初老的老人，對中老或老老的老人，需要較長時間的搬遷安置過程，老宅重建成果可能無法享用，這也是許多老人不願參與都更或危老的原因。
面對老人老宅拆除重建，除了政府或專業團體要積極協助都更整合問題外，更重要的是協助老人在都更過程的搬遷安置，透過包租代管或政府興建社宅可以解決，但此資源有限，仍需加強相關配套措施，才能同時解決都更與老宅困老人的雙重問題。
至於對那些無法接受都更拆除重建或整建維護被老宅所困的老人，顯然無法在宅老化，建議應盡速售出處分老宅，換屋居住以維護其生活品質。
透過多元的「以房養老」方式，讓老人有尊嚴生活
老宅困老人另一關鍵問題，是老人的財務經濟能力不足，窮的只剩房子，無財力改善老宅，並在宅老化。此時，老人除尋求子女及政府社福團體協助外，應更積極透過多元的「以房養老」方式，讓老人有尊嚴生活，在宅老化，不被老宅所困。以房養老的模式可以有多種，目前政府只推動由銀行辦理的「逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）」，惟銀行考量貸款償還風險，老人每月可拿到的貸款金額有限，缺乏誘因，尚未獲得國內大多老人的認同。
國外另盛行由壽險業者辦理的「售後租回（Sales and Lease Back）」方式，出售老宅再租回居住，不但可以拿到全額房價，透過信託付租金，還是住在原本老宅，沒有改變生活方式，而且老宅整修維護都由壽險業者的屋主負責，免除老人維修老宅的困擾。
除此之外，國內早期已有社福團體伊甸基金會辦理的「捐宅服務」成功案例，透過老人捐贈或信託老宅方式給伊甸，然後由伊甸負責照顧老人往後仍住老宅的生活起居，直到老人往生，老宅成為伊甸資產，這是利己利人的以房養老模式。
很可惜目前國內尚未有完整的法令制度配套措施，讓上述二種國內外以房養老模式盛行。建議政府應積極訂定「以房養老條例」，將各種以房養老法制化，並建立相關配套措施，以解決老人的長照及居住問題。期待老宅困老人問題，受到政府及各政黨候選總統們的重視，透過多元價值觀多元模式及完整的配套措施和法令制度，讓老人能安心終老。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
