5月消費者物價指數（CPI）年增率降至2％，創近兩年低點，但民眾真實感受和官方有相當差距。多位財經學者專家認為問題來自CPI未納房價，但主計總處提出住宅非消費商品、CPI已涵蓋自有住宅設算租金、符合國際規範及歐洲央行試編房價並未納入CPI等四大理由，反對將房價納入CPI，有關CPI爭議應再釐清。
消費者物價項目，包括國人一般在食衣住行育樂的日常消費支出，其中居住項目支出龐大，占CPI權重比例大，其變動影響CPI結果，受到關注。長期以來，主計總處調查CPI的居住消費支出，包括租屋者的租金及自有住宅者的「設算租金（Imputed Rent）」，惟二者均以私有住宅抽樣的租金計算。如此是否符合一般國人的居住消費支出，值得商榷。
租屋資訊不透明，房價公信力遠優於房租
首先，國人約八成的房屋自有率，居住消費多為自有住宅，少數為出租住宅。關鍵是自有住宅的居住品質遠高於出租住宅，因此，兩者的消費支出明顯不同。若僅透過出租住宅的設算租金，顯然低估一般多數人的居住消費水準。
其次，由於國內租屋市場不健全，租屋黑市情況嚴重，租屋資訊不透明，實價登錄資訊有限，政府調查掌握租金水準不易精確。況且在房東試圖逃漏稅情況下，租金多偏低申報。相對於當前政府已建立完整房價的實價登錄資訊，房價的真實性與公信力遠優於房租。因此，透過大量房價樣本估算居住消費水準，顯然較少數租屋黑市租金樣本更為精確適當。
第三，國內房價年租金比（一般稱租金乘數，Gross Rent Multiple，簡稱GRM），根據學界研究估算，長期在台北高達50，相對國外6～7的合理水準差距極大，顯示國內房租偏低、房價偏高的不合理現象。此亦反映在國內高房價下，住宅使用者成本租金估算偏低的現象。
第四，國人的居住消費多以自購房屋，按月支付房貸為主，此與官方透過偏低的設算租金，消費支出明顯落差。尤其當房價逐漸上漲，房貸利率也緩步上升，每月的房貸支出明顯大於設算租金。根據內政部調查資料，貸款負擔率全國已達40％，台北更高達66％，顯示房貸支出是家庭最大的消費，尤其當房價與利率近年來敏感變動，相較於每年契約租金的鈍化，人民感受官方CPI的變動明顯不同落差。
第五，有關住宅是否屬於消費商品的爭議，學界主張及政府政策多認為，住宅本質應是居住消費為主，惟近年國內住宅投資盛行，逐漸被扭曲為投資商品的不正常現象。根據過去內政部委託長期住宅動向需求調查，有八成以上購屋者為自住消費需求，只有不到二成為投資需求。
第六，有關CPI計算與國際規範問題，各國不只是住宅消費習慣與方式不同，住宅租買市場資訊情況也有所差異，各國因地制宜的作法，無可厚非。如何正確呈現國人消費物價水準及其變動，才是重要關鍵！
個人長期投入住宅領域相關研究，早期研究即發現，物價指數只透過偏低租金計算自有住宅設算租金的問題盲點。於是，利用官方房價資料建立計量經濟模型，根據租買消費現況，調整租金與房價二者權重，重新計算納入CPI中。此研究成果發表於民國81年主計處主辦的「物價研討會」中，並在82年刋登於《政大學報》學術期刊，非常遺憾當時未能受到重視。
設算租金不合理，物價指數偏離消費者感受
經過30年的時空變遷，不但房價大幅上漲，造成一般國人的居住消費支出負擔更加沉重，也凸顯僅透過偏低租金所呈現的設算租金不合理，造成國人對物價指數的調查結果與實際消費感受也無法認同。不論從國人的消費內容與方式，或是從消費資訊的掌握，CPI是該面臨檢討調整的時候了。
個人可以理解實務上，將房價納入物價指數中，可能造成CPI的大幅波動，影響層面相當大。改革需要漸進，初期或可先調整設算租金的計算方式，透過房價的使用者成本（User Cost），逐漸提高設算租金及其變動，未來再逐步將房價、房貸及利率等因素納入CPI。
無論如何，物價指數應反映國人的消費水準及變化趨勢，如何調整符合現況及人民感受，是政策需要檢討改進之處。建議主管機關可自行研究或委託專業學術單位進行模擬「試編」工作，並評估相關政策影響，以為後續改革之依據。
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本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
