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以房難養老!銀髮族縮手,轉向「以租養老」?

聯合新聞網
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2023-04-17

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央行升息吃掉了拿房子抵押換養老金的「以房養老」的每月生活費,也讓以房養老申貸動能趨緩。聯合新聞網提供
央行升息吃掉了拿房子抵押換養老金的「以房養老」的每月生活費,也讓以房養老申貸動能趨緩。聯合新聞網提供

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中央銀行利率「升升不息」,想靠以房養老安養晚年的銀髮族不得不勒緊褲帶,也衝擊民眾對以房養老的申貸意願。

金管會統計,截至今年第一季底,國內銀行以房養老核貸6957件、金額395億元,分別季增3.88%及4.56%,但季增件數與金額同步下探統計來的同期新低。銀行主管說,銀髮族對以房養老接受度本來就低、今年首季長假又多、加上升息效應,「三重打擊」讓業務動能陷入低迷。

目前共15家銀行承辦以房養老業務,業績前六大的是合庫、土銀、台企銀、第一銀、華南銀和台銀等公股行庫,這六家合計承辦件數和核貸額市占率約98%。根據金管會統計,首季有六家銀行業績「掛蛋」,其中五家是民營銀行。

銀行主管說,老人家對以房養老接受度低,推展不易,加上升息讓「以房養老」每月生活費縮水速度加快,導致申貸意願進一步下滑。

以市占率約近四成、排名第一的合庫為例,去年三月央行啟動升息循環前,合庫一段式的以房養老年息是1.73%,今年已攀升到2.356%,利率調升0.626%,貸款利息走揚,申請人每月需支付的利息增加,壓縮每月領出的生活費。

銀行主管解釋,以房養老的貸款息需按月繳付,每月實領金額會逐月遞減,利息收取上限是銀行月定額撥款金額的三分之一,到了貸款後期,每月領取金額就會減少。

以60歲、以市價1800萬房子抵押、借款30年,最高核貸成數七成約1260萬元計算,首月實領3.5萬元,但第二期起開始付息、應還利息每月遞增,實領金額會逐月減少,每月扣息上限1.1萬元。

當貸款息是1.73%,在領到第18.3年時,利息會扣到1.1萬元的上限,超過的利息會先掛帳,此時月實領生活費會降到2.4萬元;但當貸款息攀升到2.356%,申請人在13.5年就得開始領2.4萬元,等於提早4.8年「少領」。

一家民營銀行主管表示,與其申請以房養老,不少銀髮族較能接受「以租養老(留房養老)」,也就是將房產信託給銀行,由銀行代為管理租賃,申請人只需付銀行管理費,既可保住房子、又可收取租金賺取穩定現金流、子女也沒有繼承問題。

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例如多屋族「以租養老」可賺取穩定租金現金;若居住在市中心、僅有一間房子,透過「以租養老」也可換取租金,再去租郊區有電梯的房子;據了解,已有銀行採「以租養老」結合安養信託,作為業務推展主力。

本文轉載自2023.4.17「聯合新聞網」,僅反映作者意見,不代表本社立場。

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