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高房價的關鍵是它!買房首重CP值,才能減緩焦慮

張金鶚
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張金鶚

2022-02-07

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僅為情境配圖。取自unsplash
僅為情境配圖。取自unsplash

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房市從去年熱絡至今,似乎方興未艾,大家都關心虎年房價是否仍會持續飆漲?雖然疫情變化仍不明朗,通膨壓力及利率上升的機率越來越大,業者宣稱人工、物料及土地等成本上漲,即便政府打房及選舉政治壓力,今年房價依然會持續上漲。

然個人認為面對當前過熱的高房價,投資客的預期與自住客的焦慮心理能否減緩,才是房價是否會持續上漲的關鍵。

「高房價、低品質」的居住困境 

令人不解的是,大家多關心房價不斷上漲,卻完全忽略居住品質是否改善?很遺憾的是住房品質近年來不但未能隨著房價上漲而提升,反而因為高房價而減少居住面積,再加上房屋越來越老舊,整體居住品質反而越來越下降,形成「高房價、低品質」的居住困境。

個人最近這半年因為退休,與太太決定到台南長住半年,體驗南部不同的自然與人文環境,同時也藉機到成大教授「住房市場消費與投資分析」課程。經友人介紹,在安平新社區公設完備的大樓,找到一戶高樓層看海的房子暫住,深刻感受到南北住房價格與品質的強烈差距。

大家關心房價不斷上漲,卻忽略了居住品質是否改善?僅為情境配圖。圖片來自shutterstock

大家關心房價不斷上漲,卻忽略了居住品質是否改善?僅為情境配圖。圖片來自shutterstock

根據最新去年第四季新推個案房價資料,透過經濟計量模型控制「相同品質」的房子,每坪台北97萬,新北46萬;桃園、新竹、台中、台南與高雄差距不大,其中台南最低27萬,新竹較高31萬。

換言之,相同品質房價台北是新北的二倍多,是其他五市的三倍多,若換算30坪房屋總價,台北比台南房價差距高達2100萬,相當驚人。

按理說,住房主要目的是居住「消費使用」,其居住價格與品質應有相當密切關聯,套用較通俗的說法,就是「CP值(性價比)」。然而為何同樣品質的房子,在不同城市區位竟有如此大的差距?

換言之,台北房子的CP值明顯遠低於台南;即便台北大安區房子的CP值也遠低於文山區,而購屋者卻願意埋單?

一定有人說,那是因為住房的「區位」條件不同所致。然而,台灣各大都市各行政區一般生活機能的「鄰里區位」都差不多,惟有「都市區位」有些差距。

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都市區位並不代表居住品質

但台北到台南不過一個半小時的高鐵距離;大安區與文山區更是只有幾分鐘的捷運距離,台灣如此小島,房價卻有如此大的差距,CP值是否合理?購屋者是否該重新思考住房目的,都市區位並不代表居住品質,其所付出的代價是否過高?

另外,也會有人說,住房不只是消費使用功能,還有「投資交換」價值,就如同股票期貨般,投資者從不考慮CP值,只在乎是否能低買高賣,賺取差價。

換言之,住房的投資價值才更是當前價格與品質不相關聯的根本原因。住房從原本消費使用為主的「居住化」,轉換成投資交換為主的「商品化」,這才是造成當前台灣高房價的問題關鍵。

因此,政府的住房政策目標應該重新檢討確立,進一步透過金融、稅制與健全市場等政策工具,去除住房商品化的誘因,保障住房的居住本質,才有可能逐漸讓房價合理化。

新年新希望,期待全民重新思考住房價格與品質的關聯性,重視住房CP值,如此住房決策較易安心踏實,也才不會造成過度預期與焦慮心理。

本文章反映作者意見,不代表《遠見》立場 

(作者為政大地政系退休教授;原文刊載於聯合新聞網,經作者授權轉載)

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