房市從去年熱絡至今，似乎方興未艾，大家都關心虎年房價是否仍會持續飆漲？雖然疫情變化仍不明朗，通膨壓力及利率上升的機率越來越大，業者宣稱人工、物料及土地等成本上漲，即便政府打房及選舉政治壓力，今年房價依然會持續上漲。
然個人認為面對當前過熱的高房價，投資客的預期與自住客的焦慮心理能否減緩，才是房價是否會持續上漲的關鍵。
「高房價、低品質」的居住困境
令人不解的是，大家多關心房價不斷上漲，卻完全忽略居住品質是否改善？很遺憾的是住房品質近年來不但未能隨著房價上漲而提升，反而因為高房價而減少居住面積，再加上房屋越來越老舊，整體居住品質反而越來越下降，形成「高房價、低品質」的居住困境。
個人最近這半年因為退休，與太太決定到台南長住半年，體驗南部不同的自然與人文環境，同時也藉機到成大教授「住房市場消費與投資分析」課程。經友人介紹，在安平新社區公設完備的大樓，找到一戶高樓層看海的房子暫住，深刻感受到南北住房價格與品質的強烈差距。
根據最新去年第四季新推個案房價資料，透過經濟計量模型控制「相同品質」的房子，每坪台北97萬，新北46萬；桃園、新竹、台中、台南與高雄差距不大，其中台南最低27萬，新竹較高31萬。
換言之，相同品質房價台北是新北的二倍多，是其他五市的三倍多，若換算30坪房屋總價，台北比台南房價差距高達2100萬，相當驚人。
按理說，住房主要目的是居住「消費使用」，其居住價格與品質應有相當密切關聯，套用較通俗的說法，就是「ＣＰ值（性價比）」。然而為何同樣品質的房子，在不同城市區位竟有如此大的差距？
換言之，台北房子的ＣＰ值明顯遠低於台南；即便台北大安區房子的ＣＰ值也遠低於文山區，而購屋者卻願意埋單？
一定有人說，那是因為住房的「區位」條件不同所致。然而，台灣各大都市各行政區一般生活機能的「鄰里區位」都差不多，惟有「都市區位」有些差距。
都市區位並不代表居住品質
但台北到台南不過一個半小時的高鐵距離；大安區與文山區更是只有幾分鐘的捷運距離，台灣如此小島，房價卻有如此大的差距，ＣＰ值是否合理？購屋者是否該重新思考住房目的，都市區位並不代表居住品質，其所付出的代價是否過高？
另外，也會有人說，住房不只是消費使用功能，還有「投資交換」價值，就如同股票期貨般，投資者從不考慮ＣＰ值，只在乎是否能低買高賣，賺取差價。
換言之，住房的投資價值才更是當前價格與品質不相關聯的根本原因。住房從原本消費使用為主的「居住化」，轉換成投資交換為主的「商品化」，這才是造成當前台灣高房價的問題關鍵。
因此，政府的住房政策目標應該重新檢討確立，進一步透過金融、稅制與健全市場等政策工具，去除住房商品化的誘因，保障住房的居住本質，才有可能逐漸讓房價合理化。
新年新希望，期待全民重新思考住房價格與品質的關聯性，重視住房ＣＰ值，如此住房決策較易安心踏實，也才不會造成過度預期與焦慮心理。
本文章反映作者意見，不代表《遠見》立場
（作者為政大地政系退休教授；原文刊載於聯合新聞網，經作者授權轉載）
