alexa
置頂

買屋是為了出租

文 / 林美姿    
2003-06-01
瀏覽數 17,250+
買屋是為了出租
分享 Line分享分享 複製連結

在買方市場下,購屋的重點不在價格,產品才是最重要的,」台灣房地產研究中心主任張金鶚指出國人普遍的迷思。

在低利率、微利時代,高獲利的投資工具不多,不少有閒錢的人開始把眼光轉向長期低迷的房地產市場。「今年以來,投資客進場買房子有增加的現象,主要都是用來賺租金的,」永慶房屋業務發展部經理陳韻如指出。

國泰房地產指數顯示,2003年第一季,國內整體新推個案市場表現不理想,議價空間略為擴大,比起去年同期是價跌量增。「但至少不像2001年價跌量也跌,短期來看情況算不錯了,」主持這項調查的張金鶚說。

至於最近幾個熱銷的建案,像元大花園廣場、華固建設的moma小套房和成德建設的法國玫瑰等,陳韻如認為只能算是「極端的個案成功」。

國泰建設副總經理張清櫆認為,房地產市場未明顯熱絡,業者還在觀察中,不過「租不如買」的趨勢已出現。「如果自備款足夠,把租金拿來付貸款是比較划算的,」他說。張金鶚也認為,現階段可考慮自住或換屋;至於投資,還是要謹慎。

因為市場長期供給過度,目前產品良莠不齊的情況嚴重、價格差異也大,張金鶚建議,民眾選產品比看價格重要,因為房地產最終是使用性,基本條件是安全、生活機能要強,「我覺得,超過一百戶的社區,房子不可能好到哪裡去,」他說。

收益型不動產興起

對投資人來說,現階段買賣房地產賺差價,有困難,絕大多數的業者對未來漲價的空間都還存疑。相對賺租金的可能性較高,因此「收益型不動產」,靠穩定租金收入的不動產投資開始興起。最近市場上異軍突起的小套房已經見得到投資客的蹤跡。

近幾年租金下跌的幅度不如房價,因此擴大了出租報酬率空間。永慶房屋調查顯示,去年底台北市平均租金報酬率是3.77%,台北縣平均3.97%,比起2000年以前大約在3%~3.5%之間的水準,報酬率已明顯提高。像台北市的文山、中山、大同等區,以及台北縣的中和、蘆洲市等,報酬率還高到4%以上。

收益型不動產的重點是「要能租得出去」,所以懂得精挑細選,才會有好的報酬。

這類型的不動產包括辦公室、廠辦大樓、商務住宅以及一般住宅等。適合個人投資的產品主要是中小型的外商駐台人員、上班族和學生的租屋市場,購屋的價位從300萬~400萬到1000多萬元間。

綜合專家看法,收益型不動產的選購應重視地段、交通、屋況、租約的穩定性等,良好的物業管理也有加分效果。

熱門投資商品有以下幾類:

(一)靠捷運站的小套房,低總價、交通方便,適合上班族租屋。

(二)學校旁的房屋或套房,可租給學生,需求穩定。

(三)頂樓加蓋的公寓,平均投資成本低、空間大、隔間效果強,易出租。

(四)辦公商圈附近的房屋,可租給中南部的上班族或是外商來台人士。

陳韻如建議,一般投資人購買辦公商圈的房子,不必買信義計畫區、仁愛路等最優地段,買到民生東路、南京東路或是台北市東區集中辦公的地點就可以了。

屋況好壞以及設備的品質,也會影響租屋者的決定。挑高型的小套房,向來就受歡迎;而外商來台人士,如果不是高級主管,像高鐵的技術人員,通常只需要大一點的套房即可,但「他們希望有家的感覺,屋內最好能區隔出主臥室、客廳和小廚房等,」世邦魏理仕台灣分公司董事總經理劉學龍指出。

除了中南部的上班族和學生之外,喜歡住得新鮮的新世代,以及返國發展的年輕專業人士,也愈來愈能接受「只租不買」的觀念,這群人逐漸形成租屋的新主力。

「買個房子太沈重了,」是他們共同的感受。陳韻如指出,年輕人不買房子,負擔輕,還可以隨心所欲挑選喜歡的房子住,住膩了可以馬上再換。劉學龍也觀察到,不少回國的專業人士,有一定的經濟能力,卻不打算買房子,一來是回台發展的時間不確定,二來是觀念新,不認為買房子是必要的。

即使買到好房子,當房東也不輕鬆。在歐美有專門的物業管理公司協助房東,處理租屋相關事宜,可減輕投資客不少心力。國內物業管理市場剛起步,除了大型建設公司有自己的物業管理公司外,最近有溫泉套房出售時,一併推出「分時出租管理」服務,「這種軟體的附加價值,對投資人來說是很受用的,」陳韻如說。

收益型不動產最怕有空置,只要房屋空置一個月,成本就增加很多。「買屋時,最好有租約在手,」劉學龍建議。除了房屋租不出去的風險外,投資人還要扣除自有資金大約20%的管銷費用,這部分是房屋該繳的稅費以及折舊等,這樣才能算出純租金報酬率。

買房子或投資不動產,負擔能力是關鍵,投資人要量力而為。中國國際商業銀行分行經理李碧齡建議,微利時代,投資保守為宜,遇到超值的房地產再進場買,才不會讓自己陷入高風險中。

本文出自 2003 / 06 月號

第204期遠見雜誌

分享 Line分享分享 複製連結
投資理財
您可能會喜歡