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房子怎麼買?

理財布局第一階段
文 / 楊紹華    攝影 / 李芸霈
2006-08-01
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房子怎麼買?
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相較於子女教養金與退休養老金,購屋基金的資金需求雖然不是最高,但卻是多數30世代在人生路上最早遇上的理財課題,而也因為先行準備的時間不多,所以困難度不容小覷。德盛安聯投信經理人傅子平表示,累積購屋基金的基本戰略,是在兼顧中期投資之下,盡可能地伺機掌握各種波段操作的機會。

設定目標:依自身條件估算報酬

至於「戰術計畫」,則必須依據自己本身的條件,首先,要問自己三個問題:需要多少購屋基金?每個月能提撥多少錢投資?希望多久之後能累積足夠資金?從這三個問題的答案,你才能開始預設投資報酬率、評估並(金額單位|萬元) 修正投資計畫的可行性,進而著手選擇適當的投資標的,正式展開購屋基金布局行動。

以存夠100萬元的購屋基金為例,根據試算,若希望在三年後達到目標,而每月可以提撥2萬4000元投資,則可藉由每年報酬率平均10%的投資標的來達成;然若每月最多只能撥出2萬1000元進行投資,那麼,你需要一個平均年報酬率達到18%的投資標的。

修正計畫:微調進度降低風險

報酬率愈高、風險性也就愈大,如果因為可投資的本金不多,而必須選擇風險較高的投資標的時,或許就得考慮調整投資計畫的必要性。舉例來說,如果能把購屋計畫遞延一年,給自己四年的準備時間,則每月只要利用1萬7600元左右投資於年報酬率8%的標的即可達成。除了大幅減緩投資風險性之外,投資金額及報酬率目標的門檻也將因此有效降低。

報酬率門檻降低的好處,是讓投資布局的選擇更為廣泛多元。以基金投資來說,你不必執著於新興市場、中小型股或特殊產業等高報酬高風險的基金標的,而可把目光擴及成熟穩健的市場,甚至是投資屬性本就相對安全穩健的平衡型、組合型基金。

事實上,若以今年5月底為計算基準,國內平衡型基金近三年整體平均報酬率達到三成以上,而本土投信所發行的跨國組合型基金,過去一年的平均報酬率也能達到10%以上。換言之,當你願意稍稍延長購屋計畫的時間、降低投資標的的報酬率門檻之後,即便是從標榜安全穩健的平衡型、組合型基金當中找目標,也不難找到適合用來累積購屋基金的好標的。

伺機加速:勤做功課賺機會財

此外,適當地調低購屋投資金額門檻也有好處,「因為在此同時,別忘了,你還要開始為子女教養及退休金打算。」先鋒投顧研究部協理羅際夫表示,完整的理財策略是「分帳管理」,不能因為「購屋」而嚴重排擠到其他理財計畫。同時,也因為壓低了每月定期投資的金額,才能讓手頭上保有餘錢,掌握波段操作的機會財。

「像年終獎金、員工分紅等,這些多出來的錢,都是掌握機會財的『子彈』。」羅際夫指出,若能善用這些「子彈」,或許還能提前完成購屋心願,而若不幸投資失利,至少,不會危及既定的購屋計畫。「要掌握機會財,勤做功課是第一前提。」傅子平並不反對利用股票投資加速財富累積,但強調要有充分的事前研究評估,在真正的低點機會,抓到股價確實遭到錯殺的標的。

他舉例,像之前的「6月股災」,發生原因可分為兩種層面,首先是市場擔心通膨問題惡化及美國下半年景氣趨緩等,屬於「經濟因素」;而國內政爭也是導致台股重挫的元凶之一,這屬於「非經濟因素」,由此來做進一步分析,可推論電子股下跌是受到經濟因素利空的合理壓抑,至於資產股、營建股,則是受到非經濟因素利空的「非理性錯殺」,「如果能看出這一點,在低檔買進資產、營建股,那麼,前陣子應該都有賺到機會財,但若買的是電子股,恐怕就有點糗了。」

說到底,「非經濟因素」造成的下跌,就是掌握股票市場機會財的最佳時點,也是讓購屋目標提前完成的良機,但你要夠專業夠敏銳,看得懂什麼是「非經濟因素」,同時,也要秉持絕對的波段操作紀律,嚴設停損停利點,最重要的,是不能本末倒置地為了掌握短線機會,而影響定時定額投資的購屋計畫。

掌握時機:選擇最佳地點買點

除了仰賴自己的投資布局之外,購屋計畫能否順利完成,還包括了「謀事在天」的部分── 你得祈禱老天別讓房價短期飆漲,超出自己三、四年前的預想規畫。因此,對於心儀地段的房價預測及掌握,也是購屋基金能否順利達陣的關鍵因素之一。

關於這點,傅子平從「選股投資」的思維提出「基本面分析」建議,他表示,有購屋計畫者不妨先鎖定交通方便但房價偏低的地段區域,而後,再從網路上查詢政府對該地段的未來開發計畫,除了判斷該地未來潛力之外,更要評估開發時程進度與購屋基金累積速度的先後關係。如此則能提高「買在起漲點」的機會,不但購屋計畫可以順利達成,努力幾年下來的購屋基金,也能在未來出現持續增值的投資效果。

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