台灣的經濟發展最近並沒有太好的表現，這是事實；而房地產市場卻熱潮滾滾，這也是事實。所以當你思考買房子這件事時，必須了解這個時機和我們所熟悉的過去截然不同，因為這是M 型社會來臨的新時代，不但是最壞的時代，也是最好的時代。
最壞的年代，也是最好的年代
選對地段，這就是最好的時代，接下來還有一大段燦爛漲價的花樣年華；但是如果選錯地段，那就會是最壞的時代──當支撐力道消失時，現在叫漲五到七成的美麗泡沫，就會被無情地戳破。
房子可不像股票一樣可以隨意認賠拋出，買房子是你一生最重要的投資，這個決策起碼影響你二十年。投資正確，你就可以輕鬆樂活；選擇錯誤，就會被迫入主「套牢人生」。
正確投資，你需要的是觀念。你不能錯過M型社會對台灣房地產市場造成的衝擊，以及如何預先在「後M型社會」效應來臨前明布局。
M型社會現象之所以在台灣那麼顯著和發展快速，是因為最具消費力的七十五萬名中產階級，在台灣消失了，每年平均流失了1500億元的民間消費，以及本來應該買在台灣，數不清的第三棟到第五棟房子。
談到這裡我們就可以明白，綜觀過去兩年台灣的地產發展，雖然整體經濟並沒有很大的起色，為什麼房地產市場依舊熱鬧滾滾？仔細點看，帶動市場買盤的主要因素是什麼？豪宅和精品小套房──這正是M兩端高峰消費者所做出來的理性決定。
後M型時代，3億豪宅超好賣
有錢人還是一樣的有錢，他們不受景氣影響，所以豪宅只要蓋得愈豪氣干雲，前來埋單的有錢人就愈不手軟。「M型台灣」效應的繼續加溫，很快的，台灣豪宅的價格門檻已經蠢蠢欲動，醞釀全面升級。將來億元左右的建案會被評等為「超華廈」或是「小豪宅」；真正的豪宅，總價會豪爽地站上3億元大關，而這些豪宅好賣嗎？他們被賣掉的速度，只會比現在更快。
就像有個號稱大安森林公園第一排的指標建案，標榜頂級單位330坪，要價5億元以上，就是個頗具代表性的例子。
也許有人會問：台灣的富豪就這麼多，他們都已經買信義之星或仁愛帝寶了，哪裡還會有人再去買3億元豪宅？對於抱持這種意見的人，請你試想一個情況，全世界的有錢人大概都已經有LV包包了，為什麼LV每年出的新包包大家還是搶著買？再舉一個例子，你知道現在一間夠分量的豪宅通常搭配幾個車位？答案是五個。可見有錢人和你想得不一樣，一個有錢人不會只有一個LV包包，也不會只開一輛車。
有個朋友曾問一名跨國化妝品直銷公司的總裁：「你在台北到底有多少棟房子？」這名總裁一時興起掐指一算，從陽明山開始、沿路到大直、內湖、從堤頂大道下來回信義計畫區、他還記得起來的，就超過四十間。這名總裁在信義計畫區一口氣買下四戶億元豪宅，不是為了自己要住，而是友人來台時，有個交通便利的地方可以「落腳」而已。
增值地段，悄悄拉大財富差距
大前研一在《M型社會》裡面提到，未來是一個貧富差距迅速拉大的時代，80％的中產階級會愈來愈窮，迅速的往M的右邊位移；但是2 0％的人會在財富重分配的過程中，比過往更迅速的累積財富，開心地往M的左邊前進。如何成為2 0％？在這個蕭條年代，光靠努力工作是不可能的，這20％必須具備的特質，就是比80％更懂得如何正確投資。
在我的上一本書中，被推薦為增值地段第一名的大安區，在這一波漲勢裡，已經悄悄把「有產階級」與「無產階級」的財富差距拉開了；在這一波還沒結束的漲勢裡，買到增值地段的「有產階級」，與持傳統觀念的「中產階級」，將會因M型社會效應繼續拉大財富差距。
從個人所得指標來看，你可以參考兩個數字：600萬元日幣和6 5萬元台幣。大前研一所提出的中下階層，指的是年收入低於600萬元日幣（相當於月薪低於11萬元台幣）的上班族；當然，這還需要考量到日本的物價指數比台灣高。
另一個數字是來自行政院主計處2005年的報告，一個台灣家庭一年能存多少錢呢？最高收入的20％，每個家庭平均一年能夠存到65萬元；最低收入的20％家庭，存款數字是負數，每年必須舉債才能度日。
65萬元與舉債，你在M型社會的哪一邊？如何從M型社會中，越過崩壞的中間部分 ，快速往M型右翼前進？我們接下來要了解的是，與我們生活比較貼近的精品小套房的買氣高峰成因。
回頭來看精品小套房，真的非常熱賣，這兩年建商的精品小套房推案幾乎「站」無不「剩」（每個捷運站周邊的推案一下就賣完，很少有餘屋剩下來）。
精品小套房，買氣勝過中古屋
為什麼小套房會賣得這麼好？小套房的每坪單價通常都是該地段最高，不管是公寓、華廈、新成屋都望塵莫及。只要多出一、兩百萬就可以選到不錯的中古屋了，這些買新貴（又新又貴）小套房的白領新貴為什麼想不到這一點？
精品小套房的勝出，完全符合了M型社會的消費模式，在前面我們反覆論證，台灣的M型社會現象是非常顯著的，反映在房地產市場上，就是消費者的購買行為造成了精品小套房的熱賣。
精品小套房符合了M型消費的兩種模式，也就是「價格中下階層、感覺中上階層」，以及新奢華（New Luxury）取向。
M型社會的消費者會改變購買行為，因為所得有限，消費金額不能太高，但是這一批新的消費者又擁有比過去更好的消費品味，這就形成了「價格中下階層、感覺中上階層」的新消費觀。這樣的觀念不是只在台灣，也正在衝擊全球，最好的例子就是西班牙的ZARA與日本的UNIQLO，他們做最好的設計（感覺中上階層），但是售價卻保證低於名牌的五分之一（價格中下階層）。ZARA一年可以賣出四億件衣服，平均1.5天就有一家分店開幕；UNIQLO的「日本設計、中國製造」哲學，輕輕鬆鬆一年賺進3000億元日幣。
所以，這群「憧憬自由之丘」（臨近東京鬧區六本木，是城市新貴聚集之地）的次世代消費者，他們的消費邏輯與上一個世代的消費者有何不同呢？說穿了就是優先順序改變，上世代的購屋者，他們的優先順序是價格、空間、質感。價格因素的考量是，我有多少錢，就考慮在什麼地段購屋；空間因素指的是，在上世代購屋者還年輕時，他們多半打算成家立業生小孩，或者打算與父母同住，所以空間一定要夠，這個順序必須放在很前面，這就是至今市場主流仍是三房兩廳的原因。所以，質感因素，就變成放在最後考量的因素，必須在資金充裕的情況下才能放在第三順位被滿足。
次世代消費，崇尚迷你新奢華
但是次世代的消費者，消費取向已經與上一代產生了很大的差別，我在上本書裡曾經用「iPod世代」來形容這個差異。一樣是MP3 player，以iPod shuffle為例，只有聽音樂為主的初階功能（甚至連螢幕都沒有），光華商場賣的台製MP3，不但更輕更小，七彩LED，還能當收音機、語言學習機、錄音筆等一身好武藝；更重要的是，價格比iPod打三折還便宜。
明明知道貴個兩、三倍，要買就是要買，這就是不容被忽視的新奢華主義消費取向。愈是收入落在中下階層的次世代，他們的新奢華消費取向就愈明顯，他們的新奢華消費是一種「Mini」New Luxury（迷你型的新奢華消費），也就是在比較小的消費項目展現新奢華取向。從貴上兩、三倍的Haggen Dazs冰淇淋、裝滿刷爆信用卡的PRADA皮夾，一直到全球熱賣的iPod。不管貴幾倍，要買就是要買！
精品小套房會繼續熱賣下去，愈是精華地段，精品小套房會賣得愈好。從「憧憬自由之丘」和「新奢華」兩個消費取向，來看精品小套房為什麼在台灣持續熱賣，原因就很清楚了。M型台灣的次世代購屋者，要不然就繼續租房子，如果要出手買房，質感一定不能差。所以與上世代相比，他們的優先順序是價格、質感、空間。
也就是說，在價格因素上，雖然沒有太多錢，但還是想要落在更好的地段（通常會選擇接近上班地點或捷運沿線）。再者，是追求質感，也就是不買則已，一旦決定出手，總要有一點小奢華的衝動才行。
第三順位的考量才是空間因素，對次世代來說，滿足第一、二順位的價格與質感需求後，空間也許不能再奢求太多；而且次世代購屋時不會先把子女算進來，父母同住的比例也不若從前那麼高，因此，在有一好沒兩好的取捨之下，就造成雖然只要多貸100、200萬元就可以買中古屋，卻比不上能夠用低總價享受迷你豪宅的生活質感，這就是精品小套房過去熱賣，現在暢旺，未來還會繼續受歡迎的原因。
交通流動速度，牽動消費型態
不同的交通流動速度，帶來不同的購買力。
最快速的是捷運，捷運的代表族群是上班族與學生，他們的購買力會集中在飲食、民生消費、日常用品、平價商品，年輕品牌。這個族群對於地攤、低價與折扣非常敏感，特別能刺激他們的消費力。
高鐵與捷運一樣會帶來大量人潮，不同的是，高鐵具有更優質的購買力，不論量或質都比捷運來得高，因此消費類型與金額都會提高。原因很簡單，從其他先進國家來看，高鐵主力客源是商務人士（通常由公司付費），其次是旅遊人潮，再來才是探親返家（通常集中在週末和連續假日）的需求。所以如果花大錢在高鐵站裡開SPA會館會不會賺錢？很難，因為大家通常都是因為趕時間才搭高鐵；但是禮品店、提供高速上網服務的咖啡店、餐廳、保險金融便利站、或易遊網這種提供折扣機票、旅館、租車服務的實體店舖，只要提供符合購買力需求的特色提案，就有大發利市的潛力。
再來是汽車，速度慢，但是帶來的購買力也最大。不管是全家搭載或是帶女朋友出遊，這都是最大的購買力來源。試想，陽明山上沒有捷運、沒有高鐵、沒有高速公路，但是為什麼基本款豪宅都從5億元起跳？大直面對基隆河的那一塊區域為什麼現在會急漲？機場地下道也只是一條不太寬的道路，但是那裡的購買力都以汽車為主，所以機場地下道對於他們具有很大的影響力。
最慢的是步行，也就是區域人口消費的購買力，除了吃東西外，這部分的消費習慣與地段房價有關，靠近古亭捷運站，泰順街、麗水街那種「生活機能」型的地段就是一個好例子，不管信義區、內湖、大直怎麼發展，那裡的房價都非常抗跌，那就是有一群步行的購買力維持了當地基本房價，天母的房價之所以那麼抗跌，透過購買力分析，你也可以找到相同的答案。
所以在投資決策上，購買力流動究極探索可以給你更多思考的面向。如果你要開餐廳，主力放在超過900元以上的高級料理，是不是一定要在捷運人潮多的地方設點，也許就沒有停車位規畫來得重要。
相同的，捷運共構的題材價格在市場上屢創新高，如果以投資的角度置產，買進捷運共構的建案、「憧憬自由之丘」概念的精品型小坪數（感覺中上階層，價格中下階層），將來在收租方面的投資報酬，與大坪數的物件相比，絕對會豐碩許多。
