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M型房價時代,變身新富人

瞄準捷運共構、精品小套房
文 / 整理/編輯部    攝影 / 蔡仁譯‧李芸霈
2007-05-01
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M型房價時代,變身新富人
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台灣的經濟發展最近並沒有太好的表現,這是事實;而房地產市場卻熱潮滾滾,這也是事實。所以當你思考買房子這件事時,必須了解這個時機和我們所熟悉的過去截然不同,因為這是M 型社會來臨的新時代,不但是最壞的時代,也是最好的時代。

最壞的年代,也是最好的年代

選對地段,這就是最好的時代,接下來還有一大段燦爛漲價的花樣年華;但是如果選錯地段,那就會是最壞的時代──當支撐力道消失時,現在叫漲五到七成的美麗泡沫,就會被無情地戳破。

房子可不像股票一樣可以隨意認賠拋出,買房子是你一生最重要的投資,這個決策起碼影響你二十年。投資正確,你就可以輕鬆樂活;選擇錯誤,就會被迫入主「套牢人生」。

正確投資,你需要的是觀念。你不能錯過M型社會對台灣房地產市場造成的衝擊,以及如何預先在「後M型社會」效應來臨前明布局。

M型社會現象之所以在台灣那麼顯著和發展快速,是因為最具消費力的七十五萬名中產階級,在台灣消失了,每年平均流失了1500億元的民間消費,以及本來應該買在台灣,數不清的第三棟到第五棟房子。

談到這裡我們就可以明白,綜觀過去兩年台灣的地產發展,雖然整體經濟並沒有很大的起色,為什麼房地產市場依舊熱鬧滾滾?仔細點看,帶動市場買盤的主要因素是什麼?豪宅和精品小套房──這正是M兩端高峰消費者所做出來的理性決定。

後M型時代,3億豪宅超好賣

有錢人還是一樣的有錢,他們不受景氣影響,所以豪宅只要蓋得愈豪氣干雲,前來埋單的有錢人就愈不手軟。「M型台灣」效應的繼續加溫,很快的,台灣豪宅的價格門檻已經蠢蠢欲動,醞釀全面升級。將來億元左右的建案會被評等為「超華廈」或是「小豪宅」;真正的豪宅,總價會豪爽地站上3億元大關,而這些豪宅好賣嗎?他們被賣掉的速度,只會比現在更快。

就像有個號稱大安森林公園第一排的指標建案,標榜頂級單位330坪,要價5億元以上,就是個頗具代表性的例子。

也許有人會問:台灣的富豪就這麼多,他們都已經買信義之星或仁愛帝寶了,哪裡還會有人再去買3億元豪宅?對於抱持這種意見的人,請你試想一個情況,全世界的有錢人大概都已經有LV包包了,為什麼LV每年出的新包包大家還是搶著買?再舉一個例子,你知道現在一間夠分量的豪宅通常搭配幾個車位?答案是五個。可見有錢人和你想得不一樣,一個有錢人不會只有一個LV包包,也不會只開一輛車。

有個朋友曾問一名跨國化妝品直銷公司的總裁:「你在台北到底有多少棟房子?」這名總裁一時興起掐指一算,從陽明山開始、沿路到大直、內湖、從堤頂大道下來回信義計畫區、他還記得起來的,就超過四十間。這名總裁在信義計畫區一口氣買下四戶億元豪宅,不是為了自己要住,而是友人來台時,有個交通便利的地方可以「落腳」而已。

增值地段,悄悄拉大財富差距

大前研一在《M型社會》裡面提到,未來是一個貧富差距迅速拉大的時代,80%的中產階級會愈來愈窮,迅速的往M的右邊位移;但是2 0%的人會在財富重分配的過程中,比過往更迅速的累積財富,開心地往M的左邊前進。如何成為2 0%?在這個蕭條年代,光靠努力工作是不可能的,這20%必須具備的特質,就是比80%更懂得如何正確投資。

在我的上一本書中,被推薦為增值地段第一名的大安區,在這一波漲勢裡,已經悄悄把「有產階級」與「無產階級」的財富差距拉開了;在這一波還沒結束的漲勢裡,買到增值地段的「有產階級」,與持傳統觀念的「中產階級」,將會因M型社會效應繼續拉大財富差距。

從個人所得指標來看,你可以參考兩個數字:600萬元日幣和6 5萬元台幣。大前研一所提出的中下階層,指的是年收入低於600萬元日幣(相當於月薪低於11萬元台幣)的上班族;當然,這還需要考量到日本的物價指數比台灣高。

另一個數字是來自行政院主計處2005年的報告,一個台灣家庭一年能存多少錢呢?最高收入的20%,每個家庭平均一年能夠存到65萬元;最低收入的20%家庭,存款數字是負數,每年必須舉債才能度日。

65萬元與舉債,你在M型社會的哪一邊?如何從M型社會中,越過崩壞的中間部分 ,快速往M型右翼前進?我們接下來要了解的是,與我們生活比較貼近的精品小套房的買氣高峰成因。

回頭來看精品小套房,真的非常熱賣,這兩年建商的精品小套房推案幾乎「站」無不「剩」(每個捷運站周邊的推案一下就賣完,很少有餘屋剩下來)。

精品小套房,買氣勝過中古屋

為什麼小套房會賣得這麼好?小套房的每坪單價通常都是該地段最高,不管是公寓、華廈、新成屋都望塵莫及。只要多出一、兩百萬就可以選到不錯的中古屋了,這些買新貴(又新又貴)小套房的白領新貴為什麼想不到這一點?

精品小套房的勝出,完全符合了M型社會的消費模式,在前面我們反覆論證,台灣的M型社會現象是非常顯著的,反映在房地產市場上,就是消費者的購買行為造成了精品小套房的熱賣。

精品小套房符合了M型消費的兩種模式,也就是「價格中下階層、感覺中上階層」,以及新奢華(New Luxury)取向。

M型社會的消費者會改變購買行為,因為所得有限,消費金額不能太高,但是這一批新的消費者又擁有比過去更好的消費品味,這就形成了「價格中下階層、感覺中上階層」的新消費觀。這樣的觀念不是只在台灣,也正在衝擊全球,最好的例子就是西班牙的ZARA與日本的UNIQLO,他們做最好的設計(感覺中上階層),但是售價卻保證低於名牌的五分之一(價格中下階層)。ZARA一年可以賣出四億件衣服,平均1.5天就有一家分店開幕;UNIQLO的「日本設計、中國製造」哲學,輕輕鬆鬆一年賺進3000億元日幣。

所以,這群「憧憬自由之丘」(臨近東京鬧區六本木,是城市新貴聚集之地)的次世代消費者,他們的消費邏輯與上一個世代的消費者有何不同呢?說穿了就是優先順序改變,上世代的購屋者,他們的優先順序是價格、空間、質感。價格因素的考量是,我有多少錢,就考慮在什麼地段購屋;空間因素指的是,在上世代購屋者還年輕時,他們多半打算成家立業生小孩,或者打算與父母同住,所以空間一定要夠,這個順序必須放在很前面,這就是至今市場主流仍是三房兩廳的原因。所以,質感因素,就變成放在最後考量的因素,必須在資金充裕的情況下才能放在第三順位被滿足。

次世代消費,崇尚迷你新奢華

但是次世代的消費者,消費取向已經與上一代產生了很大的差別,我在上本書裡曾經用「iPod世代」來形容這個差異。一樣是MP3 player,以iPod shuffle為例,只有聽音樂為主的初階功能(甚至連螢幕都沒有),光華商場賣的台製MP3,不但更輕更小,七彩LED,還能當收音機、語言學習機、錄音筆等一身好武藝;更重要的是,價格比iPod打三折還便宜。

明明知道貴個兩、三倍,要買就是要買,這就是不容被忽視的新奢華主義消費取向。愈是收入落在中下階層的次世代,他們的新奢華消費取向就愈明顯,他們的新奢華消費是一種「Mini」New Luxury(迷你型的新奢華消費),也就是在比較小的消費項目展現新奢華取向。從貴上兩、三倍的Haggen Dazs冰淇淋、裝滿刷爆信用卡的PRADA皮夾,一直到全球熱賣的iPod。不管貴幾倍,要買就是要買!

精品小套房會繼續熱賣下去,愈是精華地段,精品小套房會賣得愈好。從「憧憬自由之丘」和「新奢華」兩個消費取向,來看精品小套房為什麼在台灣持續熱賣,原因就很清楚了。M型台灣的次世代購屋者,要不然就繼續租房子,如果要出手買房,質感一定不能差。所以與上世代相比,他們的優先順序是價格、質感、空間。

也就是說,在價格因素上,雖然沒有太多錢,但還是想要落在更好的地段(通常會選擇接近上班地點或捷運沿線)。再者,是追求質感,也就是不買則已,一旦決定出手,總要有一點小奢華的衝動才行。

第三順位的考量才是空間因素,對次世代來說,滿足第一、二順位的價格與質感需求後,空間也許不能再奢求太多;而且次世代購屋時不會先把子女算進來,父母同住的比例也不若從前那麼高,因此,在有一好沒兩好的取捨之下,就造成雖然只要多貸100、200萬元就可以買中古屋,卻比不上能夠用低總價享受迷你豪宅的生活質感,這就是精品小套房過去熱賣,現在暢旺,未來還會繼續受歡迎的原因。

交通流動速度,牽動消費型態

不同的交通流動速度,帶來不同的購買力。

最快速的是捷運,捷運的代表族群是上班族與學生,他們的購買力會集中在飲食、民生消費、日常用品、平價商品,年輕品牌。這個族群對於地攤、低價與折扣非常敏感,特別能刺激他們的消費力。

高鐵與捷運一樣會帶來大量人潮,不同的是,高鐵具有更優質的購買力,不論量或質都比捷運來得高,因此消費類型與金額都會提高。原因很簡單,從其他先進國家來看,高鐵主力客源是商務人士(通常由公司付費),其次是旅遊人潮,再來才是探親返家(通常集中在週末和連續假日)的需求。所以如果花大錢在高鐵站裡開SPA會館會不會賺錢?很難,因為大家通常都是因為趕時間才搭高鐵;但是禮品店、提供高速上網服務的咖啡店、餐廳、保險金融便利站、或易遊網這種提供折扣機票、旅館、租車服務的實體店舖,只要提供符合購買力需求的特色提案,就有大發利市的潛力。

再來是汽車,速度慢,但是帶來的購買力也最大。不管是全家搭載或是帶女朋友出遊,這都是最大的購買力來源。試想,陽明山上沒有捷運、沒有高鐵、沒有高速公路,但是為什麼基本款豪宅都從5億元起跳?大直面對基隆河的那一塊區域為什麼現在會急漲?機場地下道也只是一條不太寬的道路,但是那裡的購買力都以汽車為主,所以機場地下道對於他們具有很大的影響力。

最慢的是步行,也就是區域人口消費的購買力,除了吃東西外,這部分的消費習慣與地段房價有關,靠近古亭捷運站,泰順街、麗水街那種「生活機能」型的地段就是一個好例子,不管信義區、內湖、大直怎麼發展,那裡的房價都非常抗跌,那就是有一群步行的購買力維持了當地基本房價,天母的房價之所以那麼抗跌,透過購買力分析,你也可以找到相同的答案。

所以在投資決策上,購買力流動究極探索可以給你更多思考的面向。如果你要開餐廳,主力放在超過900元以上的高級料理,是不是一定要在捷運人潮多的地方設點,也許就沒有停車位規畫來得重要。

相同的,捷運共構的題材價格在市場上屢創新高,如果以投資的角度置產,買進捷運共構的建案、「憧憬自由之丘」概念的精品型小坪數(感覺中上階層,價格中下階層),將來在收租方面的投資報酬,與大坪數的物件相比,絕對會豐碩許多。

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