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央行升息,利率保險四大問!

利息增加了,該如何守住荷包?
文 / 張卉穎    攝影 / 李芸霈
2007-07-01
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央行升息,利率保險四大問!
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Q1房貸該怎麼辦?我應該要轉成固定型嗎?

央行升息,對一般民眾最大的衝擊,就是每個月房貸負擔的金額增加。以購屋的小家庭來說,假設房屋貸款的金額為500萬元,利率若調高1%,每個月就要多付4100元的利息給銀行。面對房貸負擔愈來愈沉重的壓力,民眾該如何因應呢?

房地產漲跌,尚不受影響

北區房屋首席總經理彭培業指出,房地產漲跌的最關鍵因素,就是民眾心理面的影響。以政府的利率政策來看,倘若利率緩升,每年只調高個半碼(0.125%),對房市的影響其實不大;但是如果利率急升(央行在過去四年以來,已升息十二次,累積合計升息1.75個百分點),就會使房貸族和投資客產生恐慌心理,使得房地產趨勢反轉。

因此利率走勢,就是房地產業榮枯的指標。短期利率,政府可以視市場機制來微調,但長期的公債利率卻是由市場來決定。長期公債殖利率是一個國家長期的利率指標,而根據這個指標來看,台灣目前是僅次於日本,全球利率第二低的國家。因此,央行最近的動作,可以看出明顯地想要提升台灣的利率,以今年4月初二十年期公債殖利率還維持1.855%左右的水準,6月初就猛升到2.475%的情況來看,央行干預的情況明顯。不過,北區房屋經研室認為,雖然利率短期急速攀升,但是要升到房市危險的警戒水位,也就是4-5%的水準,恐怕不太容易,因此,逐步緩升的低利率還是市場的常態,民眾不需要過度恐慌。

雖然好地段不論升不升息都有保值的空間,但是已經購屋的民眾,該不該在利率走升前,將隨著利率波動的指數型房貸更改為利率固定的房貸呢?或是有什麼更好的商品,可以讓荷包不容易因為利率變動而縮水呢?

沒有永遠的固定型房貸

所謂的指數型房貸,通常是利率先低後高。以目前的利率水準來看,前兩年在2.3%-2.5%之間,寬限期(只還利不還本)兩年,第三年起才調漲到3%以上(跟著指標利率加碼)。彭培業認為,因為前幾年的超低利率,所以很多投資客都喜歡利用指數型房貸來賺取買了之後立即轉手的價差。

至於固定型房貸,銀行業者認為,其實台灣沒有真正「永遠」都固定在同一個利率的房貸產品,最多也是固定個七、八年之後就會開始浮動,「因為銀行也不知道七、八年之後的利率會是怎麼樣?」銀行業者說。以一般家庭房貸期限約20年來算,等於貸款一半以上的時間都得接受浮動的利率水準。

通常會選擇固定型房貸的人,都是擔心將來利率會走高的客戶,銀行對於優質的客戶,例如五百大企業員工,或是律師、會計師、醫師等,因其繳息正常、風險不高,所以也會建議他們選擇固定型房貸。

選固定型房貸,怕碰到未來利率走低,但若選了指數型房貸,又怕利率走高。為了克服這個兩難的選擇,也有外商銀行推出了「雙利貸」的產品。也就是客戶可以依照自己的需求和對未來利率走勢的預測,選擇固定型和指數型房貸比重為6:4或5:5,這樣一來,民眾不需要花費時間去研究利率的走向,也可以輕鬆理財。

Q2我想賣房子,該趁升息前脫手嗎?我

想買房子,該趁低利時承接嗎?

利率走勢,跟小市民買屋、賣屋時機的選擇有什麼樣的連動關係?彭培業認為,理論上,銀行利率升息會造成投資客、房貸族的貸款利息增加,因為借貸來投資房地產的金額越多,升息時所承受的壓力就越大。所以低利率的環境使得許多人大膽借錢來投資房地產,一旦利率急升、房市反轉,這些高槓桿操作的投資客就有可能會斷頭殺出市場。

選買賣時機,不如選地段

不過,彭培業認為,至少到目前為止,央行升息對下半年房市的影響,其實「還算緩和!」,「以每年平均30萬戶賣屋族來算,民國86到91年賣掉房子的大概有180-200萬戶,」他分析,「這180-200萬戶現在是後悔的!」因為房子只要多持有幾年,就可以多賺幾十萬、甚至上百萬。以民國89年行政院長唐飛辭職、核四宣布停建,使得股市創下十年來新低,連帶促使民眾對持有不動產的信心也隨之降低的情況來看,當時只要不賣,現在都是贏家。民眾應該從此經驗學到的是,要耐心等待好的時機,而不是一有風吹草動就忙著逢低殺出。

但究竟怎麼判斷何時該買、何時該賣?彭培業認為,利率只要不是急升或急降,就不會是主要的判斷因素。要判斷房市是否反轉有兩大指標:小套房和法拍屋。以小套房來說,因其單價比較低,所以是許多投資客的最愛,因此房地產剛漲的時候,小套房是首先反映房市熱絡的指標;而當小套房出現賣壓或斷頭殺出的情況時,就是房地產往下的徵兆了。至於法拍屋,房地產榮景時,法拍案件會銳減、甚至出現搶標的情況;相反的,只要房市反轉,法拍的案件就會激增,因此賣方可以依照這兩個主要的指標來判斷房市目前的景氣。

對有立即買屋需求的人(例如新婚夫妻)來說,任何時間點都是進場的時機,否則就只能租屋,「但是以目前的利率狀態來看,還是租不如買的態勢。」彭培業說。

所以,與其說選擇什麼時機購屋,倒不如選擇有增值潛力的區域,「特別像是捷運、高鐵、巨蛋、快速道路等政府有重大公共工程的地方,都是可以期待的。」

Q3我的保費會調降?

民國89年時,因為利率急降,使得保險公司紛紛將保費調高,造成民眾保費的負擔加重三到六成以上。不過,現在利率逐步緩升,保費有可能跟著調降嗎?

未見長效,保費短期不會降

南山人壽壽險企劃部副總經理劉桂如認為,雖然長期利率走高,保單的預定利率也會跟著調高,但現階段只是短率提升,長期而言還未見效果;再加上保險公司大多以長期的投資為主,短期的效果不見得這麼快就反映在保費的調整上。

理論上,升息代表著保險公司投資標的的獲利提高,因此,保險公司少收一點錢就可以達到預定的績效,「假設預定績效是賺100萬,利率提高時,我少收一點錢就可以達到同樣的投資目標。」劉桂如分析,雖然預定利率越高,保費就應該收得越便宜,但是由於保險公司賣的都是長期的商品,所以選擇的投資標的也多是十年、二十年以上的長期公債,因此未必短率升,保費就馬上調整。

不過,雖然短率波動幅度大,但一般認為台灣長期利率是走升的,保險公司會因這個長期的趨勢而有所因應嗎?劉桂如認為,升息已經講很久了,大家雖然都承認這個趨勢,但是「問題是現在收到的保費,有沒有辦法實際找到一個投資標的是已經往上的?我們當然是希望走升,問題是它實際反應了沒?否則我們收到的保費還是沒有好的標的可以去。」

在意利率,可選分紅、投資型

劉桂如特別強調,利率走勢雖然是買保險時重要的參考因素,但是不見得每種保險都會受到利率的影響。像是定期壽險、定期醫療險、意外險、旅行平安險、投資型保單等,就不受利率走勢的影響。影響比較大的,主要是「長期」、「終身」的保單,像是終身壽險等。

很在意利率走勢會影響保費高低的保戶,劉桂如建議可以選擇投資型保單或分紅保單。投資型保單主要跟基金的操作績效有關,只要先扣掉一部分基本保費,其他的金額都用來投資基金。「當然客戶買保險商品不是看利息,而是看自己的風險承擔度。投資型商品的風險稍高,而一般傳統型固定收益的保單,雖然利息沒有那麼高,但它的保證收益是穩定的,所以選擇時要視自己的風險屬性而定。」

至於分紅保單,它是跟利率的連動較為相關的。

升息代表整體經濟環境好,經濟環境好保險公司的投資效益自然高,而這部分的投資利得是會分享給保戶的。所以如果擔心升息的因素,保戶也可以考慮分紅型的商品。

但劉桂如也建議,其實買保險最重要的因素是個人的需求和家庭的保障,利率的升降不見得是最重要的考量項目,「不管升息情形如何,保障還是最重要的。」因此利率狀況雖然可以列入考慮,但能否買到符合自己需求的、足夠的保障才是重點。

Q4我的信用貸款要速速還清嗎?

比起房貸,升息的影響對於卡債族,更是不可承擔之重。

據調查,六、七年級的上班族平均存款只有17萬多元,但卻有21萬元的負債。簡單說,就是個人淨資產是負值,如果這是一家公司,形同已破產。

而根據金管會的最新統計,國內信用卡循環餘額約3163億元,現金卡所產生的放款餘額接近1550億元,代表國人使用信用卡或現金卡積欠的債務相加起來,就高達4700億元。

避免債息增加,快整合負債

對為數眾多的卡奴來說,為了避免利率上升造成的負擔加重,方法一:趕緊跟親朋好友借免息的錢,先用來清償積欠銀行的債務。方法二:趕快整合自己的負債,將名下多筆高利率的負債(如信用卡、現金卡、二胎房貸、信用貸款及車貸)等多家銀行的負擔,整合成同一筆債務。

整合負債有三個原則,一是像上述,將現金卡、信用卡等高利率循環貸款,以較低利率的信貸或房貸產品整合,省下利息費用,縮短還款期間。再來,也可以將循環利息整合成本息均攤型;循環利息每月只繳利息的部分,若沒有清償本金,就永遠都會成為負債的奴隸,以本息均攤的方式可以強迫自己有計畫的擺脫負債。還有,如果負擔太重,也可以考慮將短期負債整合成中長期負債,來減輕每個月的負擔。

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