當多數外商商仲仍將目光緊盯台北核心商圈，世邦魏理仕（CBRE）台灣總經理林敬超，卻選擇帶著團隊一路南下，押注工業地產。這場看似冒險的布局，不只改寫CBRE台灣的營收曲線，也讓他從「最年輕總座」的標籤，蛻變為洞察產業趨勢、敢於承擔風險的市場破局者。
當外界對全球最大商仲世邦魏理仕（CBRE）台灣總經理林敬超的印象，還停留在外商商仲圈最年輕總座，打破業界紀錄，他已發揮洞察，挑燈夜戰帶著團隊寫了30多頁評估報告，就為了說服總公司延伸業務觸角至台灣南部，主做「工業地產」，並成立史無前例的工作小組，派員長駐，地毯式搜索客源。
這是他上任之初的一大賭注，賭對了，公司將改頭換面、營收翻倍；若賭錯了，後果恐怕不堪設想，位子還可能不保。
如今，證明林敬超是對的，跟著台積電「南漂」的供應鏈與壽險業、在地亟欲活化資產的企業主，一個個成為新客戶。最直觀的成績，就是CBRE台灣在2025年的營收，創下來台35年新高，年成長率高達45％，比總部設定的目標多出15個百分點，工業地產成果豐碩，貢獻極大。
從中美貿易戰嗅到先機，工業地產並非一夕爆紅
表面上，工業地產這兩年才爆發，但深諳資本市場的林敬超，在7年前中美貿易戰之際，早已觀察到許多台商回流，在台灣擴增新廠、遷移產線。
得洋電子工業在中國的廠區，就是在疫情間收掉，急著返台覓地補上產能，經理宋文華說，透過CBRE台灣和房東交涉買賣條件，配合的銀行、代書很有效率，交易過程相當安全，「他們（CBRE台灣）談判溝通能力很強，給我們很大的安全感，而且一個多月就取得新廠房，比以前快好幾倍。」
林敬超上任後，經手紡織廠大宇購買美國捷普科技（Jabil） 廠房、群光電子購買潤泰觀音工業區廠房，總價都高達數十億元；不僅如此，AI晶片大廠進駐南港、國際軟體巨擘搬遷台灣辦公室等專案，同樣指標性十足。
最值得一提的，還是佈局許久的工業地產。林敬超1月間接受《遠見》專訪，談及切入工業地產的過程，言談間流露賭注的果斷還有拓荒的壓力。
「北部工業用地遲早要飽和，工業區就那幾個，當初大家都不去的地方，現在都變成熱門區。」林敬超說的，正是台灣南部，過往商仲鮮少關注的地方；但，當台積電為了擴充產能，陸續往南建廠，他認為，是時候在南部開疆闢土了。
說時遲、那時快，案子找上門了！「2020年的時候，美國分部的同事轉介一位住在西雅圖的客戶，想要活化台南的標的，由CBRE台灣處理，成功賣給南山人壽，四棟廠辦、總價21億元，我們更確定南部是一個很有潛力的市場。」就像發現新大陸，林敬超語氣雀躍地說。
30 頁報告、五人駐點南部，外商商仲罕見的「在地戰法」
上任總經理沒多久，林敬超先寫了30多頁報告，細數原因、機會、風險與回報，「畢竟跟總部講到台灣，多數人只知道台北。」他也首開商仲業界先例，組成「工業地產小組」，派出五位菁英常駐台南，「他們會在當地和客戶搏感情！」
小組成員之一、CBRE台灣董事江晁瑄回憶當時剛下台南，九成客戶都不曾接觸，「不過南部老闆很好客，除了好奇我們能提供什麼資源，還會和我們分享當地工業區的歷史脈絡。」他也發現，南部許多企業已由二代、三代接班，他們通常在海外留學，對外商商仲反而不陌生。
「在南部不能穿筆挺西裝，要穿短袖T恤，這樣才接地氣，他們比較強調『關係』，有沒有常常看到你，邀約喝茶、聊天、吃飯！」林敬超補充說。
特別的是，江晁瑄是台北人，透過南下拓展業務的經驗，還因此決定進入位於高雄的中山大學進修，「很多成交案件的買方都變成我的同學。」
從最初的土法煉鋼，一個個拜訪企業，現在CBRE台灣已經打造完整的商業網絡，高雄、屏東都有客戶，在地企業協助散播案件資訊，若要活化土地、廠辦，或國外交易需求，許多人的首選都是CBRE台灣。
工業地產事業也曾觸礁，逆轉成交化解危機
CBRE台灣的工業地產事業路，看起來是一路平順，不過，林敬超透露去年5月曾經歷一筆「幾乎觸礁」的交易案例。
當時正值關稅戰升溫、匯率劇烈波動，一家大型金融機構因持有大量美債，帳上出現數十億元虧損，原本洽談中的台中工業地產交易被迫喊停，雙方歷經八個月協商，仍告中斷。「觸礁當下大家都萬念俱灰，」林敬超說，該案涉及外商在台生產基地與土地資產配置，客戶的美國總部已將投資計畫納入營運與財報規畫，交易卡關對時程與內部決策衝擊極大，前線團隊承受相當壓力。
所幸CBRE台灣在一個月內，迅速媒合另一家正值資產轉型期的上市公司接手，趁著大型金融機構無法出手之際果斷布局，最終以21億元成交，價格全程未變，成功化解危機。
林敬超預測2026年台灣不動產投資市場，工業地產仍是亮點，成交金額估破1200億元；至於土地市場，有鑑於銀行不動產貸款集中度已呈下降趨勢，短期內央行祭出新一波信用管制的可能性偏低，加上明年台灣有機會進入降息循環，將為市場帶來正面訊號，交易也可望逐漸回溫。
回顧這兩年，林敬超押注的不只是工業地產，更是台灣產業結構南移、資本重新配置的大趨勢，他選擇走一條難度更高、但回報更大的路。這套以產業趨勢為核心、以執行力為底氣的打法，正成為CBRE台灣最重要的競爭資本。
