輝達（NVIDIA）優先考慮的北士科T17、T18土地卡關，台北市政府提出T12供輝達選擇，但輝達尚未接受。為什麼T12只是備胎而非輝達真愛？它到底有什麼問題？
馨傳不動產智庫執行長何世昌詳細分析T12土地整合、開發模式、以及交易移轉後指出，T17、T18遇到的問題，在T12通通會遇到。要輝達現在放棄T17、T18，轉向T12，只是從現在的坑跳到另一個大坑，這是輝達猶豫不決主因。
何世昌表示，市府向輝達提出的是「T12＋整合鄰地」方案，其中T12包括86、87、88、89四個地號的土地，整合鄰地則是指90、91地號。
他表示，改選T12，會有三大問題。
首先，需要整合的地主更多。T17、T18只有一個大魔王，而T12卻有很多小BOSS。其中，88、90、91地號的地主是豐樂地產（味丹集團），87地號地主是台北市政府，86地號是開璽建設。
比較棘手的是89地號，地主包括大魯閣在內共有44位。市府對外表示，T12的地主意願很高，只剩3~4位需要整合。但這樣的評估過於樂觀。
原因很簡單，如果問地主土地願不願意賣給輝達，大部份地主都說願意，但地主會便宜賣、或用正常價格賣、甚或開高價賣？不確定性實在太高了，一般人不會相信整合會很容易，相信輝達也不信。
還有個麻煩地方，地主人數最多、產權最複雜的89地號，恰好位於整塊基地的中央位置，如果到時仍有少數地主不同意，輝達到時要把89號切出開發範圍也切不出去，會陷入進退維谷，整個卡死的窘境。
第二個問題是，地上權開發難度高。輝達轉向開發T12，會面臨開發模式的難題。
輝達在開發上有三個選擇：地上權模式、買斷土地、地上權＋買斷土地混合模式。
有些地主只想賣個好價格、拿錢走人，全區用地上權的方式開發，可能有部份地主不點頭。若用上權＋買斷土地混合模式，等到地上權期限滿之後，地上建物很難處理，可行性極低。
因為按照目前政府標售地上權和民間大型地上權契約，通常會約定地上權期滿後若未續約，地上建物無償移轉給地主，部份則要求承租人要拆除地上物恢復原狀。未來不論是續租、建物送地主、或者拆除，輝達都會很頭痛。
另外，地上權模式另有隱憂，承租50年內，原地主可能因買賣、繼承、贈與、法拍等因素，導致產權人更迭、更複雜，期滿後輝達與地們主如何處理地上物成為難解的一道題。
第三，地上權不行，買斷土地可行嗎？理論上是可行的，不過成本偏高。
T12＋鄰地＋變更的道路面積大約3.8公頃，用每坪土地價格250萬計算，總金額高達約287億元。若每坪地價280萬元，則總金額約321億元。
總部放T17、T18，或放T12，輝達營運效益根本沒差，可是成本卻差很大。不過，對輝達而言，這筆錢省起來去搞研發，賺的比土地增值快，沒必要為此養一頭牛。
除上述因素外，據媒體報導，輝達已完成「星艦」總部設計、找好營造團隊。
合理推測，「星艦」設計已考量T17、T18基地大小、臨路面，大門、動線、車道，乃至於各部門位置或許都已安排妥當。如果改到T12，不只建築外觀要改，室內空間連帶要調整，甲方、乙方又得進入開會地獄，真的心累。
何世昌表示，T12仍有機會，但需要奇蹟，所有地主相忍為國，大家不計利益通通舉手贊成、不索要高價，T12才有機會彎道超車，雀屏中選。
本文轉載自2025.10.15「經濟日報」，僅反映作者意見，不代表本社立場。
