日前動工的台中烏日九德區段徵收案，預計在2027年完工。它如何透過縫合周圍重劃區成為方正街廓、串連大眾運輸，使當地市容煥然一新，成為宜商、宜居的典範？
台中烏日九德區段徵收工程正如火如荼興建中。這個全台中唯一擁有捷運、台鐵、高鐵「三鐵共構」的區段，舊名為「九張犁」，曾是雜草蔓生的荒地，經過先民開墾及歷代政府努力下，才開發成目前規模。
烏日九德區段徵收案，具有高度急迫性
由於舊烏日市區發展已達飽和，因此台中市政府決定以區段徵收方式進行整體開發，將部份農業用地、公共設施用地轉變為都市發展用地。隨著台中都會區鐵路高架捷運化工程完成、台中捷運綠線通車，為了拓寬鄰近的建國南路、環中路，改善烏日九德地區聯外道路規劃，本案推行也具高度急迫性。
烏日九德區段徵收面臨多重挑戰，除了要解決烏日第二公墓的遷移問題，還加上當地民眾對「區段徵收」的反對。
所謂「區段徵收」，指的是政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要，對一定區域內的土地全面徵收，重新規劃整理、開發完成後，由政府取得開發目的所需土地及公共設施用地，其餘可供建築土地，部分供作原土地所有權人領回抵價地之用，部分讓售或撥供需地機關使用，剩餘土地，則辦理公開標售、標租或設定地上權，以處分土地之收入償還開發總費用。
不過，由於區段徵收以補償地價方式發還原地主土地，最少40％，經農地重劃地區不得少於45％，而「市地重劃」需發還原地主土地最少55％，當地民眾希望改採市地重劃開發。但依據中央法規函釋規定，本案必須把農業區變更為建築用地，因而只適用區段徵收。
區段徵收配回比例全台最高，推安置計畫降低居民不便
為了化解紛爭，台中市政府地政局也推動培力計畫，不僅挨家挨戶進行說明，還設立駐點人員以便隨時解答居民疑問，並多次舉辦說明會，發現居民關切的議題包括自身權益保障、土地開發目標與效益、居住品質等。
在自身權益保障方面，居民關注的是補償金額是否合理、分配回土地的比例與方式等。根據現行法令，地主領回土地的比例最低不得少於40％，台中市政府將本案區段徵收配回比例提高至50%，不只比其他縣市平均40％～42％更高，更是全國最高。而在地上建物補償部分，台中市政府地政局也聘請專業估價師依據法規客觀評估，確保居民權益不受損失。
為了協助因本案而搬遷的居民，台中市政府也提供租金補助、社會住宅安置等計畫。若居民有需求，市府會優先安排至大里等鄰近地區社會住宅，把居民在遷移過程中的負擔和不便降到最低。
拓寬道路、完善公設，當地居民生活機能提升
而在土地開發目標與效益層面，本案開發區域多屬低度使用或違規使用工廠，透過區段徵收把土地從農業區轉變為住宅區、商業區，並規劃完善的公園綠地和交通網路。
不只是當地過去存在違章建築、公墓，導致市容雜亂的問題將徹底解決，透過本次區段徵收，除了可將土地用途統一，方便日後進一步開發，原本寬度40公尺的環中路也將拓寬到80公尺，增加交通便捷性。未來此區居民將享有完善公共設施、綠化環境，居住在嶄新住宅中，鄰近商業空間，享有一流生活機能。
採財務自償模式，減輕市府壓力
同時，區段徵收採財務自償模式，透過設立基金、向銀行借貸完成開發，等到土地整理完後，再標租、標售或設定地上權，方能達成財務平衡。此舉不僅減輕市府財政壓力，也使土地價值因周遭基礎建設的完善而大幅提升。
經由公開、透明方式執行區段徵收，且在市府團隊鍥而不捨的溝通、說明下，最終烏日九德區段徵收案獲得超過9成9的當地居民申請領回抵價地，顯示居民對市府同仁努力的肯定以及期待改變翻轉生活品質的信心。
重視生態、環境、節能，創造永續新標竿
本次烏日九德區段徵收案設計，以「耕讀家園」為主題，將在地農耕文化及文化教育特色導入生活，以知識、減碳家園為目標，打造兼具生態、環境、教育、節能的新社區。
台中市政府地政局表示，整體工程將在2027年完工，屆時區內土地資源將獲得充分整合，並建構完善道路、排水系統，營造永續生態環境，形成宜居、宜商的新區域，帶動烏日九德地區地方發展。
台中市長盧秀燕指出，烏日九德區段徵收案鄰近台鐵、捷運共構的大慶站，區內又有捷運九德站、九張犁站，北側還與第13期市地重劃接壤，開發完成後，將有效銜接縫合周圍重劃區成為方正街廓，提升土地使用效益，串連周遭大眾運輸建設，實現居民優質生活機能，使台中成為宜居城市典範。
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