爆發債務危機的碧桂園、恒大等，因高周轉、高槓桿、高負債的「三高症候群」如今基本躺平，整個行業也面臨重新洗牌。綜觀中國的房地產公司，究竟還有誰不會突然爆雷呢？
長期占據中國大陸房地產「頭把交椅」的碧桂園，近日稱遇到「成立30多年來的最大困難」。這在大陸房企中並非單一案例。
早年大陸房地產「恒碧萬融」四大房企風光無限，如今只有萬科相對穩健。碧桂園今年（2023）上半年預計淨虧損450億元至550億元（人民幣，下未標註者同）；融創預期今年上半年公司虧損在150～160億元，預料將超過2022年同期虧損的約188億元。
恒大已於上週（8月17日）在美國申請破產保護，根據此前發布的業績，2021、2022兩年淨虧損合計超過新台幣3.6兆元。2022年度，中國恒大淨資產竟是 -5991億元（約新台幣2.7兆元），陷入大陸房地產市場中「負債第一名」的困境。
大陸房企有「三高」，造就危機
中國大陸房地產發展的這黃金二十年，「高周轉、高槓桿、高負債」成為其所依賴的發展模式，然而過度運用、激進擴張，導致了行業資金鏈脆弱。
「三高模式」可以說是大陸房地產行業的時代通病。大陸官方意識到這一點，在2020年8月，要求房地產企業控制負債規模，提出「三條紅線」：一是剔除預收款後的資產負債率不得大於70％，二是淨負債率不得大於100％，三是現金短債比小於1。
如果踩了其中一條，年負債增速不得超過10％，如果踩了兩條，不得超過5％，如果三條全踩，不得新增有息債務。恒大便是「三條全踩」。
碧桂園會否成為下一個恒大？
受時代通病影響，碧桂園危機本質上與恒大擁有相似邏輯，但業內人士認為，碧桂園不會成為下一個恒大。
有分析稱，與此前四處擴張、存在非理性多元化經營的恒大不同，碧桂園過去幾年經營相對謹慎，多次「踩刹車」，努力避免踩上「三條紅線」，資產和負債情況也相對健康。
此外，碧桂園在物業管理、建造技術等朝向高品質發展，向新模式轉型的努力，可望使碧桂園擁有恢復元氣的能力。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近期，大陸住建部、人民銀行等多部門釋放房地產市場的利好信號，也給了碧桂園不同於此前恒大的緩衝週期。
房地產行業洗牌，優勝劣汰
當下，大陸房地產正面臨的行業洗牌，背後是一輪按照新邏輯的優勝劣汰。過度依賴高槓桿、經營缺乏創新的企業必然會被逐步淘汰。
那，什麼樣的企業經得起大浪淘沙？
首先是勇於改革的企業。「恒碧萬融」中的萬科，不但沒有「暴雷」，近年還保持著良好的營收狀況。根據克而瑞的《2023年1～6月中國房地產企業銷售榜TOP200》，萬科以總銷售金額2017.9億元的成績位居第二。
萬科也是大陸房地產企業中最早意識到危機的企業，在2018年便提出「活下去」戰略。
房市觀察家認為，在巨大的利益面前，萬科選擇了冷靜，拒絕盲目擴張，並注重對現金流的管理，主動降低槓桿和債務，同時改變公司房地產經營模式，加大研發投入，轉向了城市發展和物業管理服務等領域。
萬科還進行了「混合所有制」改革，目前最大股東為國企深圳地鐵。國資背景使它在資金方面管理更加嚴格，其實萬科對照「三條紅線」均為綠檔。如今，萬科已渡過危機，可謂「輕舟已過萬重山」。
此外，「小而美」的房地產企業近年也發展迅速，成為房地產市場異軍突起的新力量。
如深耕杭州的區域型民企、濱江集團，區域深耕成果斐然。
有分析認為，正是基於區域聚焦的策略，讓濱江集團在杭州的市場份額從2017年的7.8％增長至2022年的20.8％，連續多年成為杭州房企銷售冠軍。
今年上半年，濱江集團實現總銷售金額925.8億元，進入大陸房地產行業TOP10俱樂部，排名第十位。
近月來，也有一些新興民營房企嶄露頭角。其中包括偉星房產、亞倫房地產、安徽新華等，均為由實業企業多元化發展而延伸的房地產業務公司。
還有地方性中小型房地產企業也值得關注，像是坤和集團、遠達集團、杭州椿實置業、國泰世紀、建杭置業、浙江中豪、四川邦泰置業等。
這些中小企業負債不高，規模不大，取得土地亦聚焦企業所在地市場，且多與大型房企合作開發專案。
「房地產的黃金時段已經過去。當任何一個市場回歸常態化的時候，企業不會再有超額的利潤，也不會再出現需求暴漲和價格持續上漲，這才是正常的市場環境，」合碩機構首席分析師郭毅認為，只有優化產品、精進經營的房地產企業才能在市場上占有一席之地。
