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中國房地產熱到2020年?

文 / 張德齡    
2005-07-01
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中國房地產熱到2020年?
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中凱集團總裁邊華才:

上海房價是六年前的五倍

中國因為地大物博,區域發展時間不一,從最早沿海發展,海南島到大西部發展,空間大週期長。房地產本身有其發展週期,一旦發展就不斷地調整,如東部的廣州、珠海,前幾年經過調整期。杭州,上海在過去幾年內快速地發展,政府的區域發展計畫,也為房地產帶來助力。

中國房地產必定是以「中心」城市為主,例如上海從1998年開始發展,到了2004年,上海的房價是六年前的五倍,上海市場已經不只是上海,更是全國市場,世界市場。在上海購屋者有35%到40%是境外人士,中心城市的房價不是以本地收入為基礎,需求也不限於本地人。

中國人喜歡置產,這是幾千年的經濟文化。父母不但自己買房,也為子女買房。農村父母送子女到城市念書,就希望他們能夠待在那裡;如上海、北京、杭州等都市。因此,他們也為房地產注入新的力量,成為具中國特色的經濟。

對於近來政府「宏觀」調控的看法,我個人認為有助於中國房地產的健康,避免泡沫,例如上海房價之前六到八個月,上漲到每平方米人民幣1萬元以上,主要是炒作房價;宏觀調控可以有效打擊投資,讓房地產更穩定成長。

(中凱集團1999年3月成立,總部設在上海)

SOHO中國有限公司董事長潘石屹:

城市的價值在獨特

房地產泡沫化與價格有關。去年初我曾經寫過一篇「2004年中國房地產一定要漲」文章,去年7月遭到《21世紀經濟報導》批評;從此,我再也沒有談房價。

在評論房價方面,國內有兩大派:一派為經濟學家,一直詛咒房價泡沫化;一派就像在座的任志強,認為房地產到2020年前不會出問題。我想,這就是市場。如果只出現一種聲音,那就是統一思想,未必是好事。

我對於政府的宏觀調控有不同的想法。

我認為今後十到二十年,中國有兩大趨勢:第一,就是要「進城」,從小城市到大城市,農村的父母千方百計希望自己的子女到城市去,覺得只要進了城,他們就會過著幸福美滿的日子。

我認為今後十到二十年,中國幾億人口會從事大遷移,而這個趨勢也會影響到房地產。

如果進城找工作,安定下來,下一個目標就是買房子,這也是他們父母的夢想。第二就是出國,不一定要居住在國外,而是加入國際市場,加深中國的國際化,這些是未來的趨勢,不要去阻礙。

未來房地產的空間很大,但是發展的問題也很大。任何發展都與如何掌握先進的技術與學習分不開,如果沒有這些因素,就不會健全發展。如果國內的發展不能和國際接軌,也是如此。我曾經讀到一本書——《Death and Life of Great American Cities》(美國大城市的死與生),在美國城市的發展過程中有許多經驗與教訓,一個城市要獨特,不然就失去城市的價值。

做為一個健康、生機勃勃的城市要符合四項原則:

一、必須符合多元化的功能。可是在中國許多城市並非如此,例如廣州蓋了兩萬多棟住房,但是只有居住,沒有教育及工作的功能。

二、街道小。 但在中國現在建馬路都要建很寬的路,好像要比誰的馬路較寬,就是比較好。

三、不同年代的建築並存。 像我昨天去MIT看到不同年代的建築,但是在中國,舊建築大部分都是全部剷平,再重新建設。

四、密度要高。

(SOHO中國有限公司1995年成立,總部設在北京)

華遠集團董事長任志強:

收入高於房價,我們買得起房子!

許多人一直說中國的房地產會泡沫化,但是我一直找不到泡沫化的數據。

中國有個特別的現象,在1998年以前,所有的住房都是採分配制,由單位建房,再分給大家。1990年代,房地產開發只占20.4%,大部分都是單位所建。到了1998年後,單位建房比率下降,房地產開發的比率上升,這種趨勢可能要用十年的時間來進行轉換,到時候才會有正確的數字。

近年來, 私人購房的比率不斷上升。1998年非國有投資只占30%,到了2003年,非國有投資占了70%,2004年更上升至90%,國有投資只剩下10%。也就是說過去調控時,政府說的話管用,但是現在,非國有投資占多數 ,現在是聽市場的。

2003年,房價經濟指數增長為123.5%,但是全國收入指數卻是155.5%,收入高於房價,證明我們買得起房子。2004年的數字比較奇怪 ,房價稍微高於收入,但是房價不是憑一年的收入購買。今年的第一季房價的增長率為9%,收入為10%,所以收入還是高於房價。

我們拿中國與歐美同等發展階段來對比,美國的1920年,相當於中國 2000年,GDP高速成長。各國的住宅建設投資,基本上都占GDP20%的比重,但是現在國家的住宅投資只占12%,還差了一倍才能趕上發展國家過去的水平。

現在平均個人的建築面積是二十多平方米,相當於美國1940年的水平,到2020年才相當於美國1960年,所以未來的發展空間還很大,如果照這模式,每年必須成長30%,等於每年得進攻11.7億平方米。

1999年,高等住宅包括高級公寓及別墅,只占2.6%,2003為3.6%,2004為4.8%。新建的房子面積愈來愈大,品質愈來愈好,所以房價也相對變高,至少影響3%到4%漲幅,這也是去年房價高的一個原因。

2003年,空屋率(買了的房子和尚未租出去的),占3.2%。就美國來說,這個數字是很低的,2004年購買第二間房子的比率非常高。就房屋建材來說,中國原本老舊的房子建材很差,因此賣舊換新,這樣的需求也要維持十到二十年。

(華遠集團1983年9月成立,總部設在北京)

首創置業總裁唐軍:

房產還有十五年的增長期

由世界經濟來看,一個國家的年均收入在3000美元到5000美元的時候,是房地產增長最快速的階段。中國以平均8%的經濟成長率,到了2020年可以到達3000美元的指標,所以房地產至少還有十五年以上的增長期。

目前全球跨國公司,在中國都有房地產投資,如荷蘭ING 集團、摩根史坦利、高盛等,北京是中國的政治及經濟中心,也是全國的模範城市,再加上主辦2008年奧運,使北京的房地產更加被看好。

(首創置業於1995年12月重組成立,是直屬北京市的國有獨資企業)

■現場交流

Q:上海在過去一年的房價大漲,是否是許多投資人刻意炒作,例如外資及溫州炒房團,近來政府有許多宏觀調控,是否會達到效果,或是讓房地產泡沫化?

邊華才:上海去年房地產上漲27%,有些原因是許多人看好人民幣升值或是認為有升值的潛力,因此造成很大的影響。自從開始宏觀調控後,許多人擔心房地產會泡沫化,開始慌亂,開始怕了。今年5月,上海開始增收轉讓稅,也起了很大的作用,我相信這趨勢是健康的。

潘石屹:今年初提到上海的房地產,我曾說過就像是塊燒紅的鐵,別用手去摸。

上海確實在過去一年房價上漲得飛快,可是我想說的是,投資只要不違法,不逃漏稅,就不要去指責。

許多人常「醜化」炒房團,一提到他們就如何如何。溫州人就喜歡投資買房子,二十年前沒有房地產時,他們在每個百貨商店租攤位,就靠這租攤位,溫州人就賺了很多錢,這是歷史。

任志強:北京和上海有項重大差別,上海市政府效率比北京高,北京可能是首都,比較官僚主義,所以審核的速度較慢,可能審一塊地,一年之後還沒有下文。由於這個原因,所以北京土地的增長速度慢,不會大起,也不會大落。

中國的發展不平衡,恰恰在於地產的不可移動性。因此地產在一個地區發達時,不代表在另一個地區也發達。

中國政府不採取「一刀切」的方法,而是各地方政府及各城市分別採取個別的辦法穩定房價,而不是要房價掉下來。中國政府從來沒有說要把房價打下來。

美國過去四十年,曾經歷過兩次房價大起大落,根本原因是總體經濟面的衰退。

如果要測量中國房價是否會大起大落,一定要從整體經濟面來看,如果未來十五年都是高成長的總體經濟,泡沫就不存在。

本文出自 2005 / 07 月號

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