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升息!苦日子來了?小資房貸族一成薪水蒸發

包租公全面出逃?商辦成「避險勝地」?
文 / 林鳳琪    
2022-06-16
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升息!苦日子來了?小資房貸族一成薪水蒸發
圖/房市示意圖。Unspash by Lisanto李奕良
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跟進Fed,央行啟動防禦性升息半碼0.125%。半年連2升, 購屋貸款利率,恐突破2字頭關卡。土地市場迎來「六大利空」:限貸、限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅與升息。苦日子真的來了?

台灣時間16日凌晨,該來的還是來了。為壓抑通膨巨獸,美國聯邦準備理事會(Fed)宣布調高利率3碼,基準利率升至1.5%~1.75%。調升幅度破28年新紀錄,1994年以來最大。

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隔天,台灣央行召開第二季理監事會議後,拍板跟進升息半碼0.125%。利率半年連2升。專家推估,若全年升息3碼,重貼現率將達1.875%。意即,五大行庫新承做購屋貸款利率將一舉突破2字頭。

根據主計總處的最新預測,2022年的經濟成長率預估仍達3.75%。台灣房屋集團副總裁周鶴鳴指出,這反應台灣經濟還算健康成長。然考量內需仍受疫情衝擊,央行只升息半碼,預估下半年房市將呈現「量縮價緩漲」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,自從2008年至2009年金融海嘯,央行數度降息因應後,房貸利率13年來維持低點。如今為抗通膨巨獸,升息大勢底定,年底房貸利率可能重返2%以上。

以今年實質經常性薪資約4.1萬元推算,貸款千萬的小資雙薪家庭,升息3碼,等同薪水瞬間蒸發約一成!

苦日子來了!小資房貸族如何趨吉避凶?

張旭嵐也提醒,除了升息,下半年可能還有其他信用管制政策,建議購屋族自我「壓力測試」,重新盤點資產,去蕪存菁,減輕貸款壓力。計畫購屋者,應以高標準估算購屋成本,財務忌過度槓桿,升息才不會措手不及。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛觀察,美國放手升息,因為5月消費者物價指數(CPI)較去年同期飆升8.6%,刷新40年紀錄。為遏止通膨惡化至無法收拾,拜登甚至「面對面」力挺Fed主席鮑爾利率政策轉鷹,原本全年調升1.875%的預期將調高到3.375%。

台灣4月消費者物價指數年增率為3.39%,亦創十年新高。此外,生產者物價指數年增率達14%,進口物價指數年增率跳升至17%,更創下42年新高,顯見通膨與「弱台幣」已讓台灣陷入「輸入性通膨」陰影,美國升息,台灣更沒有落隊的空間。

央行為抗通膨升息,也壓抑過熱房市。黃舒衛觀察,房市步入升息循環階段,市場衰退、不確性大增,交投已冷。

土地交易首當其衝。對比去年同期,利息增幅近兩成,再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房、地方政府開徵囤房稅等六大利空黑天鵝,讓土地市場重摔。 

根據瑞普萊坊統計,截至今年6月15日,交易金額716.6億,較去年同期大跌40%。升息後的交易量僅剩去年同期的1/3,220.4億,是2017年以來新低。推估,連續升息後,土地交易會更冷。 

相較於土地,通膨下的漲租預期,以及自用剛需,都讓商用不動產成了房市資金避險聖地。黃舒衛分析,股債若雙跌,避險資金會持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。

升息加上政府打炒房連環拳,黃舒衛觀察,住宅投資客已快速退場,僅剩置產投資族的包租公還在觀望,如今隨著升息幅度加大,速度加快。包租公利差被快速擰乾。

預料,最快年底前,房貸利率就會升到2%,直接追上14年前次貸風暴的水準,屆時,恐連「買房抗通膨」的置產族也會消失。 

台灣本土疫情毀了329、520檔期,眼看,好不容易將迎來解封,又遇升息衝擊。黃舒衛示警,房市「五窮六絕」將現,恐直接衝擊928檔期。過去房地產七年一輪景氣循環的魔咒,恐將成真!

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