1.產品面 套房是為誰蓋的？
看準了25～35歲這個族群的首次購屋需求，建商打著「擁有自己房子」的旗幟，加上先前政府提供一連串的優惠房貸，以及前所未有的利率低點，使「租不如買」（一個月付的房屋貸款比租房子還便宜）不再是口號，無怪乎市場上一推出套房類產品，馬上銷售一空。
台灣省建築公會總幹事應致德認為，以金字塔來表示，市場上購買的主力還是總價450萬以下的首購族群，其次是換屋族群（總價600～800萬），再來才是少數金字塔頂端的豪宅購買者。
「建商在對市場沒有把握的情況下，就先推出套房！」永慶房屋協理陳史翎說。因為套房比較好賣，同時也可以利用套房的購買率，來測知這個市場的購買力，而且房貸利率越低的時候，套房也越熱賣。因為原本租屋的族群，會發現買比租還便宜，尤其是套房總價低、門檻也低，是首購族比較能夠負擔得起的房子。
一般的套房大多指12坪左右，僅有一個房間的房子。不過也有20～30坪的房子，因為只有一間房間，也統稱叫套房。套房的主要購買者為單身女性、新婚夫妻、以及投資客，不過現在空巢期的夫妻也是逐漸興起的購買主力，這群因為小孩子長大而需從郊區遷至市區的新買主，使得文教精華區附近、15坪的小套房，竟飆價到590～900萬，比一般小家庭的公寓還貴。
不過小坪數住家大多是過渡時期的權宜措施，尤其就新婚夫婦或成員不多的家庭而言，短期內套房是合適的住所，一旦子女增加後，他們的空間需求和居家功能可能就大不相同，因此必須面臨換屋的問題；而單身貴族在購買套房後，也可能會因為結婚而需要更大的房子。所以在選購小坪數住家之前，得先考慮未來的實際需求，才不會交屋不久後又面臨換屋的困擾。
2.價格面 什麼價格能買？
隨著原油物價的上漲、央行調高利率、房價止跌回升，一連串的利空消息，讓人不禁懷疑，現在還是購屋的好時機嗎？
台北大學地政系教授彭建文指出，隨著房地產市場景氣的復甦，房價水準已經止跌回升，不過目前上漲幅度不大，短期內不會有明顯的回跌，所以就長期的趨勢來看，目前房價仍舊處於低檔。
就購屋的負擔來說，雖然中央銀行已經開始升息，預期也連帶將目前的房貸利率向上調升，但這個利率水準還是在歷史的低點，所以現在仍是有利的購屋時機。
台灣省建築公會理事長賴正鎰也認為，在通貨膨脹的壓力、以及高油價、高物價的帶動下，台灣各主要都會區的房價，在未來5年內，將由平均每坪12萬元，調漲到16萬元。
這樣看來，雖然消費者沒有趕在央行升息前購屋，不過在房價逐步回升之際，現在還是進場的好時機。
不過彭建文也提醒，由於房貸是20年、30年的長期攤還，購屋者在衡量房貸的負擔能力時，不能只以目前的利率水準來評量，還要評估未來如果利率持續上升時，自己的收入能不能負擔得起。
自創挖寶好時機
房子不是標準化商品，因此合理價為何？仲介業者的標準答案肯定是：成交價就是合理價。但是賣方一定希望賣個好價錢，也就是說開價一定偏高，買方如何還價就是一門學問了。賣方價要打個幾折，會因時因地因人而異，一樣沒有標準答案，房屋仲介為讓買賣成交，會盡力拉近雙方的價差，但是如何買到合理的低價，還是要靠買方的努力，買方能開出貼近市場的合理低價，才不會因賣方或中間人的遊說而付出過高的房價。
若不急於短時間內成交，拉長房屋物色期，就可能會碰到賣方擬移民、資金需求孔急、或遺產急著處理的急售個案，這時揀便宜的機會就來了。不過，拉長看屋期間，當然也要有心理準備，仲介業者可能會說一點不太中聽有弦外之音的話，譬如某個案子買方看一次就下訂，或又有一戶被議約了（買賣同意協商價錢，該案不再開放看屋）等等，虛虛實實無從查證，因此自己要能耐心地分析，才能真正找到物超所值的好房子。
3.能力面 貸款的影響如何？
富邦銀行個人金融部經理高永和表示，目前銀行對小套房的放貸意願比較低，主要的原因在於套房比較難轉手，同時購買者也以投資客居多。所以套房貸款的成數較低，約五到六成，也就是民眾必須有50～60%的自備款。
在貸款方式上，目前以指數型房貸為主，不過在利率上升後，預料許多民眾將轉為固定型房貸。一般在選擇房貸時，若是指數型房貸，則所選擇的利率指標愈透明，而依身份別的加碼幅度愈低愈好；若是固定利率房貸，則利率愈低愈佳。此外，不論是固定利率或是指數型房貸，相關違約金與手續費較低、綁約限制愈鬆者愈好，而是否附加理財型房貸也是可考慮的因素之一。
民眾在選擇房貸時，利率最低、額度最高、天期越長的愈好。另外，手續費也是要考慮的項目之一，雖然各家的貸款規定不同（有的是1年，有的是2年），不過高永和建議，可以將5年的貸款利率平均下來計算，作為比較的基準。
台北大學地政系教授彭建文指出，雖然每家銀行都號稱推出低利的房屋貸款，不過深入了解之後，發現他們其實差異性不大，因為「任何讓人覺得非常划算、有利的房貸產品，通常必須符合特定條件或搭配契約限制。」
所以借款人除了考慮表面的利率水準高低外，也要把其他附帶條款和可能衍生的費用納入計算，才能反映出實質的借款成本。通常利率水準較低的方案，適用的身份條件相當嚴格，一般人大多無法適用，必須搭配相當高的違約金條款。
4.選購面 盤點你的購屋條件
不論是投資或自用，購買套房時都有一些實際挑選的指標，永慶房屋協理陳史翎就特別建議：「郊區的套房，尤其是風景越美、越難到達的越不要買。」因為它的出租率最低。台北大學地政系教授彭建文建議選套房要注意到以下幾點：
1. 購屋資金的規劃
最好是在3～4年之內不會動用的，也就是以定存的觀念將一筆資金放在不動產上面。沒有10年、15年以上的投資準備，實在不適合購買套房。
2. 區位的選擇
套房產品是房地產市場中的稀有產品，不論自住或投資，物件未來的出路和脫手性都相當重要。由於租屋大宗族群多為大學學生、上班族及年輕夫妻，只要觀察租屋者特性、交通建設及區域發展，彭建文建議鎖定「大學學區」「捷運站出口」「辦公商圈」及「新興重劃區」等有穩定租屋需求、或兼顧交通便利性及生活機能的區域，選購中古公寓產品重新裝潢以套房形式出租，將可享受租金高投資報酬率。
3. 安全性和物業管理
小套房由於坪數小，同一層樓擁有戶數較多，使得出入者眾；再加上流動率大，份子也較複雜，最好選擇規劃小坪數產品比例較低的個案，如此往來的住戶較單純，在安全上也較有保障。此外，從實際的銷售率也可一窺其安全性與居住品質，因銷售率不高，管理費收取不足，大樓的管理制度無法正常運轉，進而門禁安全及清潔品質都會受到影響。
4. 公設比和室內格局
購買時若能對公設的面積坪數詢問清楚，才不致平白負擔過多的虛坪。若套房公設比較高，扣除衛浴、廚房、陽台等面積，實際室內可使用的坪數將很有限。另外特別留意套房的通風、採光及空間規劃等。
5. 單價評比
將套房的總價，換算成每坪單價，再與當地房價相比，應注意是否有超價的情形，以免吃虧；房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定，坪數較大的套房，並不見得享有較高的租金報酬。
6. 轉手容易度
投資套房的門檻不高，但除非套房產品是座落在交通方便、學生租屋需求大或公司行號群聚的區域，否則，投資套房容易因類似產品多、招租的競爭大而面臨收不到房客或租金不如預期的情況；甚至可能會因為住戶複雜，導致房客的流動率高。
7. 折舊情形
套房的單價會比同地段的一般住家貴上一截，其折舊速度也最快。
5.獲利面 報酬率有多高？
永慶房屋協理陳史翎建議，買套房前最好先想清楚自己買套房究竟是為了投資還是自用，因為它需要比買一般房子，花費更多的時間來研究評估，可惜購買套房的人，多是年輕的首購族，在對房地產還不了解時就一腳踏入，最後往往以賠錢收場。
套房是「不穩定買方群聚的產品」，也就是在落成的那刻，賣壓就形成了。台北大學地政系教授彭建文認為，套房是小眾產品，要能順利脫手這種稀有產品，除非降價求售，不然只能等待有緣人。以套房的一級戰區、北市中山區為例，該處的小套房跌幅也最深。因為接手族群一旦遇到資金需求的時候，只能將手上的套房出脫，因此價格比較混亂。而且整棟都是套房的大樓，住戶的品質參差不齊，加上投資客對承租戶的品質無法控制，使得套房的轉手率提高。管理的品質沒辦法維持，就成了房價的致命傷。
而近年來，許多套房商品打著租金報酬率高於定存的口號，不過買方要先評估當地是不是真的能夠維持號稱的租金水準？而且換個角度想，能夠負擔較高租金的民眾，在低利率的刺激下，也會逐漸轉租為買，也就是負擔能力較高的承租方只會愈來愈少，出租率也會降低。
總括來說，彭建文認為，套房的投資報酬率比一般整層的住家稍微高一點，不過也需要依照套房的大小和區位而定。他建議如果要投資套房，應該以長期租金收益為主要考量，如果以短期轉售利得為主的投資客，就比較不適合購買套房。
