傳統的市場理論中，市場地位往往是以銷售的占有率為衡量標準，如果某個市場只有單一的生產者，其占有率為百分之百，即稱為獨占廠商。市場理論還告訴我們，未受規範的獨占廠商可能利用其優勢地位對人數眾多、處於弱勢的消費者進行壟斷訂價，或甚至價格歧視，造成獨占地位之濫用。
在晚近市場理論中，可能濫用市場地位的不再只是占有率大的廠商比有些商品或服務，內容複雜或不是當期交付，買者的資訊即遠較賣者少，此時賣者即可利用其資訊優勢地位，行不公平競爭之實。在我們的實際社會中，最顯著、最普遍，也引發最多民怨的此種事例，就是不動產之交易，尤其是預售屋之買賣。
賣方的伎倆
在購買一幢預售屋時，資訊不足的買方可能遭到的不公平待遇至少有以下諸端：
一、房屋建築在工業用地上，建築執照上載的是要建廠房，但賣方當做一般住宅出售。
二、買方付定金之後，若於約定之簽約日期前向賣方要求提供空白之契約書來研究，通常會被拒絕。買方於約定日前往簽約時，賣方通常會催促簽字蓋章，甚至有些會表示簽字完後才可以仔細閱讀。這種事先審閱權的剝奪，目的即在於進一步阻斷買方資訊的來源，避免其提出太多要求。不明白契約書重要性的買方，在定金被沒收的威脅下，往往就範。
三、契約書上往往只載有總坪數，未註明坪數中公共設施所占之比率。有些買者自以為付款買了四十坪的房子，等到完工，可能發現室內可使用的面積只有二十五坪，其餘是公共設施的分攤坪數，但已投訴無門。有些契約在買方的要求之下，將坪數分開，但賣方往往故意將其分為「使用」面積與公共設施二部分，然後於交屋時，買方發現其樓層電梯附近的走道被分攤計算為「使用」面積，實際室內面積仍小不堪言。
四、有些賣者將地下室停車場的面積併入買方需支付價款的公共分攤面積部分，然後將停車位再賣一次。同樣一塊地面，可以賣兩次。
以上所舉，只不過是犖犖大者，其他諸如設計不良、公共設施不足、材質不良、施工不良、無自來水公司提供自來水等，問題很多，不一而足。幾乎所有問題都導因於買方資訊之不足，買賣雙方資訊之不對等。
安樂窩成了傷心地
在這種情況下，市場機能實難於發揮其正常功能，需予以補救。公平交易法對於不實廣告和合約之事先審閱權可予以規範，其他的部分不一定使得上力。正本清源之道還是制訂不動產交易法，規定賣方必須就各類坪數、建材、地下室所有權與使用權、稅負、貸款等重要事項，據實向買方告知，而且合約必須滿足保護買方的若干最低標準。
據瞭解，內政部已成立小組，草擬不動產交易法草案。我們誠懇地希望此草案能早日完成，早日通過立法程序，以免攸關許多人一生幸福的房地產市場反成為斷送其幸福之傷心地。
(本專欄反映專家意見，不代表本社立場)
