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買公共住宅真的便宜嗎?陷阱藏在細節裡

近六成民眾傾向「以租代買」
文 / 彭杏珠    攝影 / 杜軍儀
2015-06-15
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買公共住宅真的便宜嗎?陷阱藏在細節裡
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面對高民怨的房市問題,台北市長柯文哲上台後,就宣示大力推廣公共住宅,各縣市也紛紛規劃興建社會住宅。但是隨著浮洲合宜住宅的大樑出現裂縫、還有空心地磚、漏水等問題後,也引發民眾的安全虞慮。

到底民眾如何看待公共住宅?公共住宅究竟值不值得買?根據中信房屋一項針對公共住宅的最新民調顯示,合計高達74.1%的民眾認為,就算自己有資格申購公共住宅,也不會考慮入手。

這對中央及地方政府一窩蜂主打公共住宅政策來說,無異澆了一桶冰水,是值得注意的警訊。

為何政府的美意,民眾不埋單呢?

根據中信房屋的調查顯示,其中有近六成民眾(56.9%)寧可租也不想買,其次是民眾在意工程品質(31.5%),對公共住宅的工程品質有疑慮。

中信房屋副總經理劉天仁指出,56.9%的民眾表態「以租代買」,顯示民眾面對高房價的無奈處境,已有「有得住不必一定要買屋」的覺悟,可當成政府未來規劃公共住宅政策的參考。

另外,也有17.2%的民眾認為公共住宅社會觀感差,將造成房價下修的風險,擔心被貼上社會住宅的標籤後,一旦房價下修,會比正常住宅幅度更大,風險偏高。

綜合高房價的擠壓、對公共住宅工程品質的不信任,以及「標籤效應」三大因素。劉天仁認為,出租型態的公共住宅是目前最可行的道路,且就現行制度來看,對想住進公共住宅的民眾而言,同樣要繳租金,單純的公共住宅出租,比地上權住宅來得划算。

反觀營建署6月10日才宣布計劃大力推動地上權型態的「青年生活住宅」,剛好跟中信房屋的調查結果背道而馳:多數民眾只想租不想買。

劉天仁分析,地上權產品售價比一般售價低二至三成,看似便宜,實際上卻不然,反而很貴。地上權住宅太貴是因為地租收取方式不合理。例如新加坡及中國大陸的地上權,租金是固定的,反觀台灣收取地租的百分比就算是固定的,但公告地價卻是浮動的,造成地上權看起來便宜,卻另藏陷阱。

住戶每年繳交地租,是按照公告地價年息3至5%計算,而公告地價在政府的稅收壓力下,逐年朝接近市價的方向調高,每年愈付愈多,等於是購屋人開給政府一張空白支票來支付地租,對購屋人來說是無法估算的成本。

反觀自用住宅的地價稅率,只有申報地價的0.2%(申報地價為公告地價的80至120%),比起市面上公共住宅的地上權產品,每年交公告地價的3至5%的地價稅低了許多。

公共住宅的地上權跟一般租屋相較,同樣都沒有土地所有權,且房子愈用愈舊,在銀行的認定裡,鋼筋水泥的房子耐用年數是50年,50年後,房子價值為0,土地價格卻有極高的機率翻漲,這也是地上權的公共住宅產品,在台灣推動不易的主因。

所以劉天仁建議,政府應邀集學術界、產業界及相關住宅正義組織,加入規劃討論過程,形成覆蓋面最廣的共識,才有助於順利推動公共住宅政策,早日讓民眾「有感」,達到居住正義的目標。

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